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第六章房地产开发项目的可行性研究第一节概述一、可行性研究的基本涵义可行性研究是在建设前期对拟建项目进行全面的、系统的调查研究和分析，以最终确定该项目的可行与否，并同时制定项目实施的最佳备选方案。可行性研究的内容是以市场供需为出发点，以经济资源的投入为基础，以经济评价为结果。二、可行性研究的机构和人员注册房地产估价师1—2名造价工程师1名市场调查和分析人员1—2名经济分析专家1名社会学、环境科学专家若干名制作人员1—2三、可行性研究的质量、时间和费用（一）可行性研究的质量机会研究的投资误差范围是±30%；初步可行性研究的投资误差范围是±20%；可行性研究的投资误差范围是±10%。（二）可行性研究的时间机会研究所需时间约1至2个月，初步可行性研究所需时间为2个月左右，详细可行性研究所需时间为2至3个月。（三）可行性研究的费用机会研究0.2%-0.8%初步可行性研究0.25%-1.5%可行性研究大型项目0.2%-1.0%小型项目1.0%-3.0%四、可行性研究的作用1.申请投资项目核准的依据2.可行性研究是项目投资决策的依据3.可行性研究是筹集建设资金的依据4.可行性研究是开发商与各有关部门签订协议合同的依据5.可行性研究是编制下阶段规划设计方案的依据五、可行性研究的工作阶段（一）投资机会研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目评估和决策六、可行性研究的内容1.项目开发的必要性2.项目的制约条件与开发建设的可能性3.项目的技术、经济分析第二节房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算（一）土地费用估算（二）前期工程费（三）建筑安装工程费（四）工程监理费（五）配套设施费（六）建设单位管理费（七）工程保险费（八）工程承包管理费（九）预备费（十）固定资产投资方向调节税估算（十一）建设期贷款利息估算建设期每年应计利息＝（年初贷款本息累计+本年贷款额／２）*年利率二、销售期成本估算主要包括销售成本和财务费用。销售成本又称为经营成本，主要包括销售代理费、广告宣传及市场推广费、维修基金、销售期间各种税费。财务费用包括利息支出和其他财务费用。三、销售收入估算四、销售税金及附加估算五、利润总额估算第三节房地产开发项目经济效益评价一、房地产开发项目财务评价主要技术经济指标（一）财务内部收益率（二）财务净现值（三）动态投资回收期（四）开发商成本利润率（五）成本收益率（六）投资利润率（七）投资利税率（八）自有资金利润率（九）清偿能力分析二、房地产开发项目财务评价的基本报表（一）财务评价基本程序１．收集、整理和计算有关财务基础数据资料２.编制基本财务报表３.财务评价指标的计算与评价４.进行不确定性分析（二）财务基本报表介绍1.现金流量表（1）全部投资现金流量表（2）自有资金现金流量表2.损益表3.资金来源与运用表（三）财务分析及评价指标五、房地产开发项目国民经济评价第四节房地产投资不确定性分析一、盈亏平衡分析（一）线性盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析的假设条件（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数；（2）房地产产品的生产量和销售量相等；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。2.固定成本和可变成本的划分3.线性盈亏平衡分析的计算分析过程（二）非线性盈亏平衡分析二、敏感性分析1.敏感性分析的概念是分析和预测反映投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。2.敏感性分析的方法和步骤首先，找出最能反映项目投资的经济评价指标作为分析的对象；其次，找出不确定性因素；第三，设定不确定性因素的变化范围；第四，对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。3.单变量敏感性分析和多变量敏感性分析4.敏感性分析的“三项预测值法”三、风险分析（概率分析）第五节可行性研究报告一、可行性研究报告的基本构成1.封面2.摘要3.目录4.正文5.附表6.附图二、可行性研究报告正文的写作要点1.项目总说明2.项目概况3.投资环境研究4.市场研究5.项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6.规划方案及建设条件7.建设方式及进度安排8.投资估算及资金筹措9.项目评价基础数据的预测和选定10.项目经济效益评价11.不确定性分析12.可行性研究的结论