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第7章房地产开发项目可行性研究1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制；2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章学习要求7.1房地产开发项目可行性研究概述7.1.1房地产开发项目可行性研究含义房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。7.1.2房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据7.1.3房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交7.1.4可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。7.2房地产开发项目可行性研究与投资决策①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案7.2.1可行性研究的主要内容投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析7.2.2房地产开发项目的投资决策分析7.3房地产开发项目投资与收入估算7.3.1房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.销售费用9.不可预见费10.税费11.其他费用12.建设期利息市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法7.3.2招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平安排租售进度编制租售计划表7.3.3房地产开发项目租售方案的制定资金来源渠道资本金预租售收入借贷资金7.3.1房地产开发项目的资金筹措房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。资金投放次序先使用资本金之后考虑使用预租售收入的再投入最后可安排使用借贷资金资金筹措计划表的编制7.4房地产开发项目财务评价财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。7.4.1财务评价的基本概念和指标体系静态经济评价指标动态经济评价指标清偿能力分析财务评价的主要技术经济指标静态投资回收期成本利润率投资利润率动态投资回收期财务内部收益率借款偿还期利息计算财务净现值7.4.2财务评价的主要技术经济指标财务评价指标的计算与评价不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表7.4.3房地产开发项目财务评价报表的编制1.财务评价基本程序房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表42.财务评价辅助报表的编制通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。财务评价基本报表一般包括：现金流量表1损益表2资金来源与运用表3项目投资现金流量表项目资本金现金流量表3.财务评价基本报表的编制财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期4.财务分析及评价指标的对应关系7.5房地产开发项目国民经济评价房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。评价角度不同评价对象不同评价采用的价格不同评价的标准和参数不同7.5.1房地产开发项目国民经济评价的概念7.5.2房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别进行效益和费用的调整第一步国民经济评价中项目效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。第二步第三步效益和费用数值的调整编制表格并计算评价指标通过影子价格、影子工资、影子汇率、影子运费、影子里率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售（租赁）收入及经营费用等。编制全部投资的国民经济效益费用流表，并据此计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值指标。7.5.3房地产开发项目国民经济评价的基本步骤7.6房地产开发项目社会影响分析项目对区域远景规划的影响对提高人民物质文化生活及社会福利的影响项目对区域经济发展的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响项目对区域居民就业的影响7.6.1社会影响分析的主要内容7.6.2社会影响分析的步骤1.社会调查2.识别社会因素3.论证比选方案