第七章房地产开发项目可行性研究

第七章房地产开发项目可行性研究目录房地产可行性研究概述房地产项目基础数据预测房地产项目经济评价房地产项目风险承受能力分析第一节房地产可行性研究概述一、房地产可行性研究的概念和目的房地产可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。可行性研究的根本目的：为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。二、房地产可行性研究的作用作为工程项目投资决策的依据；作为工程项目融资的依据；作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据；作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期的依据；作为项目采用高新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据；作为环保部门审查项目对环境影响的依据，并作为项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。工作阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究工作性质项目设想项目初选项目拟定工作内容及成果鉴别投资方向，寻找投资机会，提出项目建议，为初步选择项目提供依据。对项目进行专题辅助研究，编制初步可行性研究报告，确定是否有必要进行详细可行性研究，进一步判明工程项目生命力。对项目进行深入细致的技术经济论证，编制可行性研究报告，提出结论性意见，作为项目投资决策的重要依据。投资估算精度±30%±20%±10%费用占投资总额（%）0.1～1.00.25～1.25大项目0.2～1.0小项目1.0～3.0所需时间（月）1～34～6大型项目8～12个月小型项目4～6个月三、房地产可行性研究阶段第二节房地产项目基础数据预测•房地产开发项目投资支出测算•房地产开发项目总成本费用测算一、房地产开发项目投资支出测算房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见下表）。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金项目总投资估算表单位：万元序号项目金额估算说明12345土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费合计土地费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计前期工程费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计基础设施建设费估算表单位：万元项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计建筑安装工程费用估算表单位：万元序号项目建设费用估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计公共配套设施建设费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计其他费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计开发期税费估算表单位：万元二、房地产开发项目总成本费用测算房地产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和运营费用两部分。开发产品成本是指房地产开发企业在开发房地产过程中所发生的各项费用，也就是开发建设投资的测算。运营费用包括：销售费用、管理费用和维修费用。销售费用中广告宣传及市场推广费用占销售收入的2%-3%；销售代理费用占销售收入的1.5%-2%；其他销售费用占销售收入的0.5%-1%。综合来看，营销费用可按预期销售收入的4%-6%测算。第三节房地产项目经济评价•经济评价或称之为财务评价、绩效评价，是指投资分析人员根据现有的收益和成本测算数据，计算评价指标，以考查项目的获利能力、偿债能力和资金平衡能力。•经济评价主要有三项内容：盈利能力分析；偿债能力分析；资金平衡能力分析。•经济评价方法按照是否考虑资金的时间价值分为静态分析方法和动态分析方法。经济评价的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．经济评价指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。房地产投资项目经济评价基本报表投资项目所需的经济评价基本报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。现金流量表现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．51．61．7销售收入出租收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：资金来源与运用表1．资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．8销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金2资金运用现金来源与运用表2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中把资本金投入看作现金流出。2．资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。利润表1．利润表的含义利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用利润表5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）资产负债表1．资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。序号项目合计123…N1资产1.11.21.31.41.51.61.71.8流动资产总额应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值资产负债表2负债及所有者权益2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额应付账款短期借款长期借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润计算指标：1、资产负债率（%）2、流动比率（%）3、速动比率（%）2.资产负债表的内容资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。1）资产资产是指项目所拥有、占有或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。在项目经济评价中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及递延资产净值四大部分。流动资产又分为应收账款、存货、现金、累计盈余资金四项。（1）应收账款——应收账款是指在下一个经营年度内收回的赊销商品或劳务的款项。（2）存货——包括商品、产成品、半成品、在产品及各种材料等。（3）现金——包括货币、银行或其他金融机构存款（4）累计盈余资金（5）在建工程——工程项目所投入的资金（6）固定资产净值——固定资产净值是指生产经营活动中投入使用的，使用期1年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持其原有实物形态的资产净值。（7）无形及递延资产净值——专利权、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。2）负债负债是指项目所承担的能以货币计量的、将以资产或劳务偿付的经济责任。（1）应付账款——应付账款是指项目开发建设过程中购进商品或接受外界提供劳务、服务而未付的欠款。（2）流动资金贷款——流动资金贷款是从银行或其他金融机构借入的短期借款。（3）其他短期借款——临时借债、结算借款等。（4）长期借款——期限在1年以上的银行借款、抵押贷款和向其他单位的借款。基本报表的相互关系基本报表是经济评价体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。1．根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资产负债率财务比率流动比率速动比率动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。财务内部收益率财务净现值投资回收期静态与动态盈利能力指标投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资金平衡能力指标借款偿还期清偿能力指标还本付息比率偿债保障比率资产负债率财务比率流动比率速动比率3．根据指标的性质划分，分为时间性指标