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第三章房地产开发项目的前期工作主讲：史玉芳教学内容房地产开发用地的取得规划与设计——房地产开发的龙头房地产开发项目建设前的准备工作教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。教学时数：8第一节房地产开发用地的取得土地理论与开发利用土地征用及闲置土地处置土地所有权开发用地的取得房地产开发用地土地使用权一、土地与土地开发利用（一）土地的特性1.土地的自然特性★土地位置的固定性★土地数量的有限性★土地特性的差异性★土地作为生态环境主要部分的脆弱性2.土地的经济特性★土地需求与供给的矛盾性★土地使用方向的相对固定性★土地报酬至边际效益后的递减性★土地所有权及使用权形式上的多样性（二）土地理论1.区位论（1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。杜能将农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。（2）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析。德国人，1909年发表《工业区位论》一书。★运费对工业区位的影响韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区；凡原料系数大于1时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近；凡原料系数等于1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。★工资成本对工业区位选择的影响韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。★集聚因素对工业区位选择的影响韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。2.地租理论(1)地租的概念从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。(2)级差地租（马克思主义地租理论）级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，级差地租细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。级差地租Ⅱ：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。1.土地利用规划的必要性(1)从土地的自然特性方面分析(2)从土地的经济特性方面分析2.编制土地利用规划的内容与步骤(1)综合评价土地资源将土地化成不同等级(2)进行土地利用预测(3)确定用地标准及用地结构(4)提出本地区功能分区(5)制定土地整治和保护规划(6)确定本地区土地利用总体及详细规划（四）土地特征、理论对房地产开发的启示1.重视土地区位2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地3.节约用地4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式（三）房地产开发用地的类型1.按照土地利用的性质和功能划分按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。2.按照土地的开发利用程度划分（1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。（2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开发，能直接在其上进行房屋建造的土地。（4）净地。二、土地的所有权（一）土地所有权的概念、权能和特征1.土地所有权的概念(1)土地所有权的概念(2)我国土地所有权制度2.土地所有权的权能(1)土地占有权(2)土地使用权（狭义的土地使用权）(3)土地收益权(4)土地处分权土地所有权是一级权能，占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。二级权能具有相对的独立性，享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。3.土地所有权的特征(1)权利的主体是特定的(2)土地所有权行使的绝对性（与债权相比）(3)土地所有权行使的排他性(4)土地所有权具有追索性(5)土地所有权权能的完整性(6)土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性（二）我国城市土地所有权及城市土地类型1.我国城市土地所有权(1)《宪法》规定城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。(2)城市国有土地的范围城市国有土地的范围是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地，1998年12月27日国务院令第256号颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》进一步明确了国有土地的范围，具体包括：★城市市区的土地；★城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地；★国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地；★其他依法没收、征用为国家所有的土地；★农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；★因国家组织集体移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。(3)两类土地所有权的关系2.城市土地的类型★按照土地用途划分可分为：工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他用的。★按照土地位置划分可分为：市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园区等）。★按照土地经营管理者的权属划分可分为：全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、私人用地。★按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分可分为：已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待开发的城市土地。三、土地使用权（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）1.土地使用权的概念土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。2.土地使用权的限制(1)使用范围的限制(2)使用方式的限制(3)使用年限的限制★居住用地70年；★工业用地50年；★教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；★商业、旅游、娱乐用地40年；★综合或其他用地50年。（二）土地使用权的权能和特征1.土地使用权的权能（1）土地占有权（2）土地使用权（狭义的土地使用权）（3）土地收益权（4）土地处分权2.土地使用权的特征（1）权利主体的广泛性（2）土地使用权不得随意改变（3）土地使用权是法律特别设定的一种物权（4）土地使用权派生于土地所有权（5）土地使用权权能构成的有限性（6）土地使用权可以买卖、转让（三）土地使用权的获取方式1.土地使用权的划拨概念范围划拨方式2.土地使用权的出让（三）我国土地使用制度的演变1.我国城市国有土地的来源2.城市土地使用制度改革（1）城市土地有偿使用的原因★国家在土地上的收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；★无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费★土地无偿使用，掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转换；★阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；★城市内部用地结构不合理；★不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；★土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；★不利于对外开放和吸引外资。（2）城市土地使用制度改革的主要内容★土地所有权和土地使用权相分离的新机制；★建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划衔接配套的土地利用规划体系；★建立和发展城市土地的一、二、三级市场。（3）城市土地使用制度改革的特点★城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；★城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化，有偿出让仅限于营业性用地，对公共建设、福利住宅等非营业性用地依然采用行政划拨方式；★改革并不意味着政策鼓励加速土地使用权转让速度，为了公共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；★城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。四、广义土地使用权的出让（一）土地使用权的出让1.土地使用权出让的含义土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.出让的年限最高出让的年限不得超过《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的界限。3.出让的方式(1)协议出让(2)招标出让(3)拍卖出让(4)挂牌出让4.出让合同及合同的效力(1)出让方的权利和义务出让方享有的权利主要有：★出让方对受让方在签订土地使用权出让合同后，未按期支付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；★出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给与警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。出让方的享有的义务主要有：★出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权；★出让方向受让方提供有关资料和规定。(2)受让方的权利和义务受让方的享有的权利主要有：★对出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权，如出让方未按合同规定提供出让的土地使用权的，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；出让方的享有的义务主要有：★受让方应按照合同规定的期限，支付全部的出让金；★受让方支付全部的出让金后，应办理土地使用权登记，领取土地使用权证书；★受让方应按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地；★受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出让方的同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。（二）土地使用权的转让1.土地使用权转让的含义2.转让的期限3.土地使用权转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行转让；（2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能转让；（3）土地使用权转让应当签订合同；（4）土地使用权转让必须办理过户登记。4.土地使用权转让的原则（1）随之转移原则（2）房、地产一致原则（3）效益不可损原则5.土地使用权转让的方式出售转让；交换转让；赠予转让土地使用权。（三）土地使用权的出租1.土地使用权出租的含义土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.土地使用权出租的条件（1）出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权；（2）依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租；（3）出租人和承租人应当签订租赁合同；（4）出租人和承租人应当依照规定办理登记。（四）土地使用权抵押1.土地使用权抵押的含义土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的