第九章房地产金融与项目融资

第九章房地产金融与项目融资【考情分析】■本章所占分值适中考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2009年3题3分1题2分1题1分－5题6分2008年4题4分2题4分2题2分－8题10分【内容框架】第一节房地产资本市场第二节公开资本市场融资第三节银行信贷融资第四节房地产投资信托基金第五节房地产项目融资【内容详解】第一节房地产资本市场1.房地产市场与资本市场■关系☆随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款☆随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化☆所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化■房地产资本市场的组成部分☆私人权益融资☆私人债务融资☆公开权益融资☆公开债务融资■私人市场融资与公开市场融资的区别☆主要在于资本投资是否可以公开交易2.房地产权益融资2.1房地产权益融资的特点■是所有者权益而非债务■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润■最典型的是股票■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险【2006年真题】◆债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（）[答疑编号501255090101：针对该题提问]『正确答案』×『答案解析』表述的是权益融资的特点。参见教材P2842.2私慕股权投资■概念☆是对非上市公司进行的股权投资■种类☆发展融资☆夹层融资☆基本建设权益基金☆管理层收购或杠杆收购☆重组和合伙制投资基金■特点☆资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节☆多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资☆一般投资于私有公司即非上市公司☆比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报☆投资期限较长，3－5年☆流动性差，无直接交易☆资金来源广泛☆多采取有限合伙制，避免双重征税☆投资退出渠道多样化■优缺点☆私慕股权融资比上市和债务融资成本高☆但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.房地产债务融资3.1概念与特点■概念☆通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，☆所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用☆需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除■特点（四性）☆短期性☆可逆性－负有到期还本付息的义务☆负担性－需要支付利息☆流通性－债券可在市场上转让【2009年真题】◆无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）[答疑编号501255090102：针对该题提问]『正确答案』×『答案解析』权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。参见教材P2873.2债务融资的类型（四类）■银行信贷☆按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款☆按期限分为短期贷款和中长期贷款☆按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现■商业信用☆指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式☆商业作用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种☆优点是方便和及时☆缺点是存在信用规模、信用方向等局限■企业债券☆哪些企业可以发行债券﹥股份有限公司﹥国有独资公司﹥两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司☆特点﹥企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债■租赁融资☆实质﹥转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁﹥主要应用于大型设备租赁领域☆房地产领域中的应用﹥回租租赁或售后回租模式【2009年真题】◆租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资[答疑编号501255090103：针对该题提问]『正确答案』C『答案解析』主要是两种模式，一是回租租赁，一是售后回租。参见教材P2883.3债务融资来源■商业银行和银行类金融机构【2006年真题】◆下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款[答疑编号501255090104：针对该题提问]『正确答案』ABCE『答案解析』D股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。参见教材P288第二节公开资本市场融资1.相关概念■资本市场☆期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易☆包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场■公开资本市场☆指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场■公开资本市场融资☆通过证券市场融资2.证券市场概述2.1证券市场的分类■按证券进入市场的顺序分类☆发行市场（一级市场）☆交易市场（二级市场）■按有价证券的类型分类☆股票市场☆债券市场☆基金市场☆衍生证券市场2.2证券市场的构成要素（三个方面）■证券市场参与者（五类主体）☆证券发行人☆证券投资者☆证券市场中介机构☆自律性组织（证券交易所和证券行业协会）☆证券监管机构（证监会）■证券市场交易工具☆政府债券☆金融债券☆企业债券☆股票☆基金☆其它金融衍生证券■证券交易场所☆场内交易所☆场外交易所（包括柜台交易市场、第三市场、第四市场等形式）2.3证券市场的功能■筹资功能：为资金需求者筹集资金■定价功能：为资本决定价格■资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置3.房地产企业公开资本市场融资方式3.1何为房地产上市公司■指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司3.2房地产企业的股票市场融资（四种）■首次公开发行■配发■增发■认股权证3.3房地产企业的债券市场融资■公司债券■可转换债券☆指上市公司发行的在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券☆兼具债券和股票的特征■分离交易的可转换公司债券4.公开资本市场融资中的定价问题■企业或资产估值模型☆收益折现法☆类比法■股票发行价格定价☆累计投标方式－通过询价机制☆固定价格方式☆竞价方式【2008年真题】◆下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款[答疑编号501255090105：针对该题提问]『正确答案』A『答案解析』BC属于权益融资。D银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P296第三节银行信贷融资1.房地产开发类贷款■房地产开发投资相关贷款（三类）☆房地产开发贷款－开发建设阶段贷给开发商的☆土地储备贷款－房地产收购储备阶段贷给土地储备中心的☆房地产抵押贷款－房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的■三类贷款的共同特征☆以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物2.房地产开发贷款（俗称开发贷）2.1开发贷的分类■地产开发贷款☆可以由政府储备中心或制授权的企业贷款■房产开发贷款☆房产开发贷款可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款☆房产开发贷款随工程建设进度分阶段拨付，且同时确保用于既定的目的☆初始贷款费用和利息是开发商为使用开发贷款而付出的代价☆房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款☆开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为发放开发贷款的重要条件之一【2008年真题】◆下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入[答疑编号501255090106：针对该题提问]『正确答案』B『答案解析』建设贷款中可以用于偿还土地购置贷款（不提供土地购置贷款是我国的规定）参见教材P300【2007年真题】◆建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入[答疑编号501255090107：针对该题提问]『正确答案』C『答案解析』房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款参见教材P3002.2开发贷的风险■政策风险■市场风险■经营风险－投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可能■财务风险－投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能■完工风险－开发项目有超支和未按期竣工的可能■抵押物估价风险－银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性■贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性2.3开发贷的风险管理■必须四证齐全■自有资金不低于开发项目总投资的35%■开发项目应合法性和可行性■对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制■分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用■密切关注开发企业开发情况■严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定■对房地产开发贷款实施封闭管理3.土地储备贷款3.1土地储备贷款的发放■借款人的条件（三条件）☆是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）☆经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证☆经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力■土地储备项目条件（五条件）☆贷款项目所在城市好☆贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划☆贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地☆贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续☆贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好■相关规定☆土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押☆政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益☆土地储备贷款产行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息【2008年真题】◆我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）[答疑编号501255090108：针对该题提问]『正确答案』√『答案解析』土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。参见教材P3033.2土地储备贷款的风险■土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款■土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配■土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险3.3土地储备贷款的风险管理■对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款■以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年■对包括该圭地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析■实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险4.房地产抵押贷款■4.1概念■指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为4.2种类（三类）■个人住房抵押贷款☆贷给消费者，以购买的房为抵押物☆分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类☆分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按新利率☆还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式☆抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年☆构成抵押贷款一级市场■商用房地产抵押贷款☆还款来源主要是商用房地产的经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所以风险高☆贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年☆仅对已通过竣工验收的商用房地产发放■在建工程抵押贷款☆以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押物☆一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款【2009年真题】◆个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）[答疑编号501255090201：针对该题提问]