第五章房地产项目评估和决策

评估原则技术与经济相结合的原则定性分析与定量分析相结合的原则财务分析与国民经济分析相结合的原则可比性原则满足需要的可比性（产量、质量、品种）消耗费用的可比性（投资、运营费用）价格的可比性（价格与价值、可比价格）时间的可比性（资金的时间价值、相同的分析期）可比性原则现金流量及其构成现金流量的概念现金流入现金流出净现金流量现金流量的构成投资、折旧与残值成本、费用与经营成本销售收入、税金与利润第一节现金流量的概念一、基本概念1.现金流出：对一个系统而言，凡在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。2.现金流入：对一个系统而言，凡在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。3.净现金流量=现金流入-现金流出4.现金流量：各个时点上实际的资金流出或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量的统称）第一节现金流量的概念二、现金流量的表示方法1.现金流量表：用表格的形式将不同时点上发生的各种形态的现金流量进行描绘。（P142）2.现金流量图0123456时间（年）200200100200200200300第一节现金流量的概念一、基本概念1.现金流出：对一个系统而言，凡在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。投资的广义概念是指有目的的经济行为,泛指企业的一切资金分配与运用行为,是企业为了获取所期望的报酬而投入某项计划的资源,所投入的资源包括资金,也包括人力、技术或信息等其它资源。投资的狭义概念是指为实现某建设项目而预先垫付的资金。对于一般的工业投资项目来说，总投资包括建设投资和生产经营所需要的资金、建设期的借款利息或投资方向调节税（2000年后取消)工程经济学中的常用的投资是投资的狭义概念。支出中凡是与本企业的经营有关的各项耗费称为费用现金流量图的说明横轴是时间轴，每个间隔表示一个时间单位，点称为时点，标注时间序号的时点通常是该时间序号所表示的年份的年末。与横轴相连的垂直线，箭头向上表示现金流入，向下表示现金流出，长短与现金流量绝对值的大小成比例，箭头处一般应标明金额。一般情况，时间单位为年，假设投资发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等均发生在年末。现金流量图的几种简略画法第二节现金流量的构成投资、折旧和残值成本、费用与经营成本销售收入、税金和利润一、投资、折旧和残值1.投资：为实现预定生产经营计划而预先垫付的资金。包括：固定资产投资、流动资金投资、无形资产投资、递延资产投资和预备费用、（建设期利息）。自有资金负债资金流动资产固定资产无形资产递延资产投资资金来源资金使用投资构成图固定资产投资建筑工程费设备购置费安装工程费工具及生产家具购置费其它费用（土地补偿费、管理费等）预备费用固定资产投资固定资产原值：建设项目建成或投产时核定的价值折旧：使用过程中固定资产转移价值的补偿固定资产净值=固定资产原值-累计折旧期末残值：项目寿命期结束时固定资产的残余价值流动资产投资储备资金（原材料、燃料等）生产资金（在制品、半成品、待摊费用）成品资金（产成品、外购品等）结算资金（应收、预付帐款等）货币资金（备用金、现金、银行存款等）无形资产、递延资产无形资产包括专利、著作权、版权、商标、专有技术等其价值在服务期内逐年摊销，摊销费计入成本递延资产包括开办费、租赁固定资产改良费、固定资产装璜、装修费等在规定年限内平均摊销，摊销费计入成本2.折旧、摊销：在投资项目寿命期（或计算期）内的现金流量表或图中，折旧和摊销并不构成现金流出；但是，在估算利润总额和所得税时，其是总成本费用的组成部分。3.残值：构成期末的现金流入。一、投资、折旧和残值折旧的计算平均年限法年折旧率=（1-预计净残值率）/折旧年限年折旧额=固定资产原值×年折旧率工作量法单位工作量折旧额=（原值-残值）/额定总工作量年折旧额=单位工作量折旧额×年工作量折旧的计算双倍余额递减法年折旧率=2/折旧年限×100%年折旧额=固定资产净值×年折旧率年数总和法年折旧率=（折旧年限-已使用年限）/[折旧年限×（折旧年限+1）/2]年折旧额=（固定资产原值-固定资产残值）×年折旧率二、成本、费用与经营成本总成本费用期间费用不计入成本，直接计入当期损益财务费用管理费用销售费用生产成本直接费用直接人工直接材料其它直接费用（含折旧）间接费用间接人工间接材料其它间接费用（含折旧）分配后计入成本直接计入成本总成本费用、经营成本工程经济分析中将各类费用按照经济性质和表现形态，分为九类：①外购材料；②外购燃料；③外购动力；④工资及福利费；⑤折旧费；⑥摊销费；⑦利息支出；⑧修理费；⑨其他费用。经营成本：工程技术项目在生产经营期间的经常性实际支出。总成本费用中扣除折旧、摊销费和利息支出即为经营成本。三、销售收入、税金和利润销售收入减：销售成本销售毛利减：销售费用销售税金及附加销售利润减：财务、管理费用营业利润加：其它业务收入营业外收入减：营业外支出加：投资收益利润总额减：所得税税后利润税金与利润流转税类：增值税、营业税、消费税所得税类资源税类特定目的税税金与利润税后利润减：没收、滞纳金、罚款、以前年度的亏损减：盈余公积金（10%）减：公益金（5%）减：应付利润未分配利润资金的时间价值与等值计算资金的时间价值利息与利息率资金等值计算第一节资金的时间价值1.资金的时间价值的概念不同时间发生的等额资金在价值上的差别，就称为资金的时间价值。2.资金具有时间价值的内涵资金在生产与交换过程中由于有劳动者的劳动使之产生了增值资金的时间价值是对放弃现时消费的必要补偿。第一节资金的时间价值3.影响资金使用的因素投资收益率风险通货膨胀第一节资金的时间价值4.资金等值的概念资金等值是指在不同时点绝对值不等而价值相等的资金。在一个或几个项目中，投资或收益往往发生在不同的时间，于是就必须按照一定的利率将这些投资或收益折算到某一个相同的时点，这一过程就是等值计算。第二节利息和利率1.利息（In）占用资金所付出的代价（或放弃资金使用权所获得的补偿）2.利率（i）一个记息周期内所得利息额与本金的比率利率%1001pIi一、利息计算方法1.单利法：仅对本金计息，利息不在生利息。)(niPFinPInn12.复利法：对本金和利息计息一、利息计算方法nniPF1nnnniPiFFFiPiFFFiPiFFFiPiPPF111111322321121…二、名义利率和实际利率若给定利率的时间单位与实际计息期不同，名义利率和实际利率则不同。名义利率为r，则计息期利率为r/n一年后本利和年利息年实际利率nnrPF111nnrPPFI11nnrPIi三、间断计息和连续计息1.间断计息计息周期为一定的时间（年、季、月、周），且按复利计息的方式称为间断计息。2.连续计息1e1nr1lim1nr1limirrnnnrn第三节资金的等值计算基本概念一次支付类型计算公式等额分付类型计算公式1.决定资金等值的因素资金数额资金发生的时刻利率：关键因素一、基本概念2.几个概念折现（贴现）：把将来某一时点上的资金金额换算成现在时点的等值金额的过程现值：折现到计算基准时点的资金金额终值：与现值相等的将来某一时点上的资金金额折现率：折现时的计算利率一、基本概念二、一次支付（整付）类型公式基本模型PF0n1212nn－10P（现值）12nn－10F（将来值）现值与将来值（或称终值之间的换算1.整付终值计算公式已知期初投资为P，利率为i，求第n年末收回本利F。niPF1ni1niPF,,/称为整付终值系数，记为2.整付现值计算公式已知第n年末将需要或获得资金F，利率为i，求期初所需的投资P。niFP11ni1niFP,,/称为整付现值系数，记为例1：某人把1000元存入银行，设年利率为6%，5年后全部提出，共可得多少元？例题)(1338338.110005%,6,/10001元PFiPFn例2：某企业计划建造一条生产线，预计5年后需要资金1000万元，设年利率为10%，问现需要存入银行多少资金？例题)(9.6206209.010005%,10,/10001万元FPiFPn三、等额分付类型公式等额年值与将来值之间的换算12nn－10AAAA（等额年值）12nn－10F（将来值）基本模型iiAFn111.等额分付终值计算公式已知一个技术方案或投资项目在每一个计息期期末均支付相同的数额为A，设利率为i，求第n年末收回本利F。F/A,i,niin11称为等额分付终值系数，记为等额分付系列公式应用条件1.每期支付金额相同，均为A；2.支付间隔相同，通常为1年；3.每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。例题例3：某单位在大学设立奖学金，每年年末存入银行2万元，若存款利率为3%。第5年末可得款多少？)(618.10309.525%,3,/11万元AFAiiAFn11niiFA2.等额分付偿债基金计算公式已知F，设利率为i，求n年中每年年末需要支付的等额金额A。A/F,i,n11nii称为等额分付偿债基金系数，记为例题例4：某厂欲积累一笔福利基金，用于3年后建造职工俱乐部。此项投资总额为200万元，设利率为5%，问每年末至少要存多少钱？)(442.6331721.02003%,5,/11万元FAFiiFAn变化若等额分付的A发生在期初，则需将年初的发生值折算到年末后进行计算。3AF0n12n-14A'iniiAiniAFiAA111111例题例5：某大学生贷款读书，每年初需从银行贷款6,000元，年利率为4%，4年后毕业时共计欠银行本利和为多少？元04.26495246.404.160004%,4,/04.01600011111AFiiiAiiAFnnnniiiAP1113.等额分付现值计算公式已知一个技术方案或投资项目在n年内每年末均获得相同数额的收益为A，设利率为i，求期初需要的投资额P。P/A,i,nnniii111称为等额分付现值系数，记为例题例6：某人贷款买房，预计他每年能还贷2万元，打算15年还清，假设银行的按揭年利率为5%，其现在最多能贷款多少？万元76.20380.10215%,5,/2111APiiiAPnn111nniiiPA4.等额分付资本回收计算公式A/P,i,n111nniii称为等额分付资本回收系数，记为已知一个技术方案或投资项目期初投资额为P，设利率为i，求在n年内每年末需回收的等额资金A。例题例7：某投资人投资20万元从事出租车运营，希望在5年内收回全部投资，若折现率为15%，问平均每年至少应收入多少？)(9664.529832.0205%,15,/20111万元PAiiiPAnn课堂练习1.我国银行目前整存整取定期存款年利率为：1年期1.98％；5年期2.88％。如果你有10000元钱估计5年内不会使用，按1年期存入，每年取出再将本利存入，与直接存5年期相比，利息损失有多少？2.以按揭贷款方式购房，贷款10万元，假定年利率6％，15年内按月等额分期付款，每月应付多少？解