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第6章：房地产项目投融资房地产项目投融资概述房地产项目融资相关理论与实务第6章：房地产项目投融资第一节房地产项目投融资概述一、房地产项目融资的必要性分析二、房地产项目融资的概念及特点三、房地产企业项目融资资金来源四、项目融资程序五、项目融资基本原则第二节房地产项目融资相关理论与实务一、财务杠杆的分析二、房地产开发项目的融资程序与贷款安排6.1房地产项目投融资概述6.1.1房地产项目融资的必要性分析6.1.2房地产项目融资的概念及特点所谓房地产项目融资是指房地产开发企业为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合理的利润而设立项目部或项目公司，然后以该项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活动。房地产项目融资的特点和基本原则：房地产项目融资的资金提供方收益在很大程度上取决项目本身的可行性，从这一角度来看，项目导向是房地产项目融资的一大特点；同时通过与金融机构和法律保险等中介组织的协商在项目参与主体之间实现了令人满意的项目风险分配，项目的不同运行阶段中的各种性质的风险都有可能通过合理的融资结构设计进行分散。提供融资的机构对项目的发起人没有完全追索权，即有限追索原则，指贷款人只在某一特定时间或协议的规定范围内对项目借款人进行追索。这是设计项目融资要达成的一个重大目的。6.1.2房地产项目融资的概念及特点1、企业自有资金2、银行等金融机构货款3、证券市场融资4、杠杆租赁融资5、预售楼盘6、合作开发6.1.3房地产企业项目融资资金来源1、投资决策2、融资决策3、融资模式与结构安排4、融资双方协商谈判5、执行融资协议6.1.4项目融资程序1．项目融资结构和模式首先要贯彻分散风险的原则。2．坚持千方百计降低成本的原则。3．长期融资与短期融资相结合的原则。4．融资结构最优化原则。6.1.5项目融资基本原则6.2房地产项目融资相关理论与实务6.2.1财务杠杆的分析1．财务杠杆的概念财务杠杆就是某一经济行为主体利用借入资金来弥补自有资金的不足并实施完成大型投资项目的方法。通常借入资金所占资本总额比重越大，杠杆作用也越明显。财务杠杆的作用分为三类，第一类为积极（正）的杠杆作用。第二类为反向（负）的杠杆作用。第三类为中性（零）杠杆作用。2.财务杠杆的优点与缺点房地产开发企业的负债率上升时，杠杆作用的风险水平也会同时增大。通过财务杠杆原理实施项目融资的优点有以下几方面：确保在自有资金严重短缺的情况下计划中的项目正常施工，如果筹集到的资金非常充裕，项目进展的速度则会大大加快；同时杠杆融资提高了资金效率，节约了项目开发时间，给开发商创造了赢得市场份额的好机会。不过，我们也必须认识到债务融资也存在一些缺点：当债务融资比例提高到一定程度时，房地产开发企业面临由于利率和偿债能力变化而导致的财务风险；房地产企业资产负债率越高，资信评级就越低，在资本市场的融资困难必然增加，这已为近年来，证券市场中房地产上市公司在融资计划总是受挫的窘迫现象所证实。1．房地产项目融资的一般程序2．房地产项目开发的融资机构选择与贷款条件分析（1）房地产项目开发的融资机构选择（2）房地产项目开发贷款条件分析（3）项目融资的担保问题①直接担保。②间接担保。③或有担保。④意向性担保。6.2.2房地产开发项目的融资程序与贷款安排（4）房地产项目融资的财务定量分析首先，根据财务管理学中的折现公式计算投资的净收益率，在计算过程中要特别注意利率的变动幅度和税费成本的影响。其次，地产开发企业的资产负债率必须明确。另外，房地产企业的流动比率和速动比率也是很重要的指标。须要考察的财务指标还有：①债务覆盖率②贷款价值比率6.2.2房地产开发项目的融资程序与贷款安排（5）房地产项目融资中的贷款结构分析（6）房地产项目融资的风险因素及控制手段①完工风险。②原材料和能源供应的风险。③市场需求风险。④利率与汇率风险。⑤土地风险。⑥行业风险。⑦其他风险。6.2.2房地产开发项目的融资程序与贷款安排