第四篇房地产开发项目的融资

房地产开发与经营管理厦门大学建筑与土木工程学院第四篇房地产开发项目融资4.1房地产融资概述4.2房地产开发资金筹集方式4.3房地产开发项目资金筹集规划4.1房地产融资概述•从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.3向金融机构贷款4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金按财务制度规定，归房地产企业支配的各种自有资金。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：资本（股本）溢价法定资产重估增值接受捐赠4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金=税后利润-法定盈余公积-可分配利润（可分配利润包括：弥补以前年度亏损+优先股股利+任意盈余公积金+普通股股利等）4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金企业折旧资金通过发行股票筹集的资金4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金首次公开发行股票（IPO）并上市上市公司发行新股（股权再融资）非上市公司公开发行股票优点缺点（1）永久性。股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。（2）财务灵活性。普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，有一定的灵活性。（3）增强信用。股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股＞优先股＞债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。股票筹资的优缺点4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段性股权式融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。在项目总投资中，必须拥有一定比例的资本金。第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。4.2房地产开发资金筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.2.1既有项目法人融资4.2.2.2新设项目法人融资4.2房地产开发资金筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.2.1既有项目法人融资又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，投资于新项目。公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有资金，包括：•企业现有的现金•未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金•企业资产变现•企业增资扩股4.2房地产开发资金筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.2.2新设项目法人融资又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转换债、股东借款等。4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款4.2.3.2房地产开发（项目）贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系，贷款的期限较短。央行：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）央行、银监会：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.2房地产开发（项目）贷款金融机构（银行）向房地产开发企业发放的项目建设资金贷款，只能用于指定的开发项目，不允许改变资金用途或挪用于其他项目。当房地产开发贷款为抵押贷款时，抵押物可为有偿取得的土地使用权、在建工程和已建成商品房。房地产开发贷款条件：项目资本金比例；项目已取得“四证”。4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）贷款项目评估贷款担保方式评价贷款综合评价4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则信用评级，一般是指由独立的信用评级机构对影响评级对象的诸多信用风险因素进行分析研究，就其偿还债务的能力及其偿债意愿进行综合评价，并且用简单明了的符号表示出来。4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则信用评级机构对借款企业进行信用评级主要考察的因素：•企业素质•经营能力•获利能力•偿债能力•履约情况•发展前景4.2房地产开发资金筹集4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则借款企业信用等级分三等九级，即：AAAAAABBBBBBCCCCCC短期债务支付困难，长期债务偿还能力极差；企业经营状况一直不好，基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，企业濒临破产。C短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力严重不足；经营状况差，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，风险极大。CC短期债务支付能力和长期债务偿还能力很差；受内外不确定因素的影响，企业经营困难，支付能力很困难，风险很大。CCCC短期债务支付能力和长期债务偿还能力较差；受内外不确定因素的影响，企业经营较困难，支付能力具有较大的不确定性，风险较大。B短期债务支付能力和长期债务偿还能力较弱；企业经营与发展状