房地产物业管理

房地产物业管理、中介服务及其他房地产业普查培训课件焦臻卿2009年2月•房地产业普查范围：按国民经济行业分，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动4个中类。•房地产业普查登记的原则：房地产业按其法人单位主要经营活动所在地进行普查登记，并负责组织其下属的产业活动单位的普查登记工作。一、普查对象1、物业管理（行业代码7220）指物业管理企业依据物业合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。2、中介服务（行业代码7230）指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动3、其他房地产活动（行业代码7290）除房地产开发（行业代码7210）、物业管理（行业代码7220）、中介服务（行业代码7230）以外的房地产活动，包括以下几种内容：•（1）工矿等企业破产或倒闭后，对原有厂房的出租、地皮使用权的出租；•（2）公积金管理中心；•（3）土地整备中心；•（4）二手房屋交易中心；•（5）专职（为把毛地变为净地）的拆迁公司等。二、普查表表式1、法人单位基本情况表（601表）2、产业活动单位基本情况表（602表）3、产业活动单位基本情况表附表（602-1表）4、房地产物业管理、中介服务及其他房地产业企业生产经营情况（G603-3表）5、企业单位水及能源消费情况重点调查表（605-1表）物业管理、中介服务及其他房地产业普查对象与普查表的对应关系表号601602602-1G603-3605-1单产业法人√--√√抽中填多产业法人√√√批零住宿餐饮√√抽中填房地产物业管理、中介服务及其他房地产业企业生产经营情况（G603-3表）三、普查表指标解释（1）物业管理情况•在管物业占地面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。•在管房屋建筑面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。•住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。以企业实际管理的住宅的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。•办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。以企业实际管理的办公用房的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。•商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。以企业实际管理的商业营业用房的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。•厂房：指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。以企业实际管理的厂房的房屋面积填列；数据可根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。（2）中介服务情况•房屋代理销售成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。•房屋代理销售成交合同数：指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。•房屋代理销售成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。•房屋代理出租成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订租赁合同的商品房及以外的所有出租房屋的总面积。•房屋代理出租成交合同数：指房地产中介服务机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订租赁合同的业务笔数。•房屋代理出租成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行租赁，并签订租赁合同的商品房租赁金额（按月度计算）。（3）其他房地产业•因该部分没有经营情况指标，只有财务指标。四、普查表主要审核关系（1）物业管理情况在管房屋建筑面积大于0，则在管物业占地面积也应大于0,反之亦然；在管房屋建筑面积应大于或等于其中:住宅、办公用房、商业营业用房、厂房之和；（2）中介服务情况代理销售的成交合同面积、成交合同数和成交合同金额应同时存在且大于0；代理出租的成交合同面积、成交合同数和成交合同金额应同时存在且大于0；五、填表注意事项（1）物业管理情况在管物业占地面积数据取得可通过以下途径：•从小区开发建设的房地产开发公司取得的该物业小区的原始图纸资料填报；在管房屋建筑面积数据取得可通过以下途径：•从小区开发建设的房地产开发公司取得的该物业小区的原始图纸资料填报；•根据物业委托人所移交的该物业的图纸面积或物业托管协议中的面积填列。（2）中介服务情况根据表中填报的相关数据分别计算每个销售合同成交的房屋面积、每平方米房屋销售合同成交价格、每个出租合同成交的房屋面积、每平方米房屋出租合同价格等指标，如出现畸大、畸小的情况，必须查明原因。•每个销售合同成交的房屋面积=房屋代理销售成交合同面积X07/房屋代理销售成交合同数X08；•每平方米房屋销售合同成交价格=房屋代理销售成交合同金额X09/房屋代理销售成交合同面积X07;•每个出租合同成交的房屋面积=房屋代理出租成交合同面积X10/房屋代理出租成交合同数X11；•每平方米房屋出租合同成交价格=房屋代理出租成交合同金额X12/房屋代理出租成交合同面积X10；下面给出各指标参考控制范围，各地可根据当地的情况进行调整。•每个销售合同成交的房屋面积如果是小于40平方米，大于500平方米,需核实;•每平方米房屋销售合同成交价格如果是小于1000元，大于20000元；•每个出租合同成交的房屋面积如果是小于40平方米，大于200平方米；•每平方米房屋出租合同价格如果是小于2元，大于100元。六、填报案例分析案例一、安徽某房地产担保置换有限公司公司主要业务活动为住房贷款担保、房地产代理销售和租赁、房地产营销策划，对于从事多种房地产业务活动的单位，以主要业务收入活动的行业归属确定行业代码。按照经济普查国民经济行业分类的有关规定，我们将企业行业划归房地产中介，填报行业归属代码为7230。公司业务活动涉及了房屋代理销售和租赁，所以除了填报企业普查表财务指标、水及能源消费指标、信息化指标外，还须填报物业、中介及其他房地产企业单位经营情况指标，有关数据填报如下：物业管理、中介服务及其他房地产业企业单位经营情况指标名称计量单位代码本年实际甲乙丙6二、中介服务情况———1.房屋代理销售：成交合同面积平方米X07153000成交合同数个X084600（1700）成交合同金额千元X093490000（349000）2.房屋代理出租：成交合同面积平方米X10159711（15971）成交合同数个X11200成交合同金额千元X12126以上是该企业填报中介服务情况的有关数据（括号外是企业最初的填报数，也是错误数据，括号内为企业核准查改后的数据），对企业所填数据的审核，发现房屋代理销售合同数、销售金额及出租合同面积有以下问题：•一是房屋销售成交合同金额除成交合同面积，得出每平方米房屋价格2.28万元，与当地实际差距太大。经核实,销售成交合同金额填报有误,应为349000。•二是房屋销售成交合同面积除合同数，平均每个合同成交每套房屋面积仅为33平方米，明显不对。经核实,销售成交合同数填报有误，应为1700。•三是房屋出租代理成交合同面积除合同数，每个合同成交面积为799平方米，计算值偏大。经核实,出租代理成交合同面积有误，应为15971。案例二、安徽某物业有限公司，该公司是当地资质为一级的物业公司，企业普查表数据填报如下：指标名称计量单位代码本年实际甲乙丙6一、物业管理情况——1.在管物业占地面积平方米X01(1956000)2.在管房屋建筑面积平方米X021357465其中：住宅平方米X031075438办公用房平方米X04168391商业营业用房平方米X05101537厂房平方米X06企业在上报本表时，在管物业占地面积未填，原因是企业托管的一物业小区，系上世纪90年代建成，由于年代久远，只有小区房屋建筑面积，而无小区占地面积有关资料，后经实际测量得出该小区占地面积。一般来说，大多数小区在管物业占地面积可从小区开发建设的房地产开发公司取得，根据该物业小区的原始图纸资料填报；也可根据物业容积率，建筑面积计算取得；较大的托管小区可从规划部门取得相关资料，以上途径均无法取得，只有通过实际测量填报。案例三、安徽某物业管理公司：该公司为物业二级资质企业，主要业务活动物业服务、小区供热和游泳池经营管理。该物业公司除了本部以外，还附属2个产业活动单位：供热公司和游泳池。按照经济普查要求除了填报法人单位基本情况（601表）和企业普查表（G603表）中财务指标、水及能源消费指标外，供热公司和游泳池还应填报产业活动单位基本情况表（602表）。•第一次经济普查通过对房地产业的实地调研，有以下几点问题请大家注意：•物业管理公司一般都有资质。物业管理公司多有几个管理区域，法人所在地填报法人表的数据，应包括其余各管理区域产业活动单位数据。•一些物业管理公司是由企业（单位）改制主辅分离成立的，除物业管理外，还有一些附营的商业、服务业，这些附营单位应填产业活动单位表。•一些物管公司特别是后勤改制成立的公司，有些物业管理区域虽提供服务但收不到物业管理费，是否需填物管面积，我们认为也应填，还有人员问题，基本原则是谁发工资（劳务报酬）谁填报，但有一些公司的管理人员是由上级单位派来的，工资在上级单位发，我们认为这些人只要在公司工作，也应统计在公司范围内，其工资应作为上级部门的拨付收入。有不妥之处，请大家指正，谢谢各位！