万科旧城改造的经验和认识

万科旧城改造的经验和认识一、万科参与旧城改造项目的回顾万科的地产业务从旧城改造项目开始1988年，万科开始介入房地产开发领域，当年万科在深圳通过拍卖拿到了位于深圳市罗湖区红桂路的一块占地4100平米左右的旧城改造项目，这就是后来的威登别墅。万科旧城改造在中国天津深圳北京上海沈阳大连成都南昌鞍山截止目前，万科参与旧城改造的项目分布在深圳、上海、天津、沈阳、南京、大连、鞍山和长春等城市，累计开发项目16个，占地面积67万平米，建筑面积152万平米（其中已竣工面积85万平米），总投资83亿元。长春南京武汉深圳1988年—1991年威登别墅建筑面积1.2万平米1997年—1999年桂苑建筑面积3.5万平米1998年—1999年彩园建筑面积2.5万平米1997年—1999年俊园建筑面积7.7万平米2000年—2004年金域蓝湾建筑面积22万平米天津1997年—1999年天津万科都市花园建筑面积6.7万平米1993年—1996年万科世贸广场建筑面积2.8万平米1993年—1995年天津万科城市花园建筑面积12万平米1993年—1996年天津万科中心大厦建筑面积1.6万平米沈阳1998年—2000年紫金苑建筑面积5.8万平米2001年—2004年金色家园建筑面积16万平米上海2000年—2001年华尔兹花园建筑面积11万平米华尔兹花园南京2001年—2004年南京金色家园建筑面积14万平米大连1994年—1996年邮电万科大厦建筑面积2.6万平米鞍山1993年—1999年东源大厦建筑面积7万平米长春2001年—2005年长春城市花园建筑面积36万平米项目名称位置占地面积建筑面积开发时间威登别墅深圳罗湖区红桂路0.41.11988-1991天津万科中心大厦天津河北区中山路0.71.61993-1996鞍山东源大厦鞍山铁东区南胜利路0.671993-1999大连邮电万科大厦大连中山区同兴街0.22.61994-1996天津万科城市花园天津河北区红星路4.7121994-1999天津世贸广场天津和平区南京路0.82.81995-1996万科桂苑深圳罗湖区桂园北路1.73.51997-1999万科俊园深圳罗湖区爱国路0.57.71997-1999天津万科都市花园天津和平区新兴大街1.86.71997-2000万科彩园深圳罗湖区东门中路0.32.51998-1999万科紫金苑沈阳和平区青年大街2.35.81998-2000华尔兹花园上海徐汇区漕宝路6.3112000-2001深圳金域蓝湾深圳福田区下沙村4222001-2004南京金色家园南京建邺区莫愁湖东5142001-2004长春万科城市花园长春二道区临河街30362001-2005沈阳金色家园沈阳大东区8162002-2004合计67152万科参与旧城改造项目一览表面积单位：万平米0255075100建筑面积（万平米）273788总投资（亿元）1321491988-19961997-20002001-2005万科持续加大参与城市旧城改造项目的力度从1988年涉足房地产开发领域至今，万科从未间断参与城市旧城改造项目的开发，而且开发规模和投资力度都不断加大，仅2001和2002年就确定旧城改造项目4个，建筑面积88万平米，总投资额49亿，这些项目将在05年前全部开发完毕。24%76%旧城改造其他旧城改造占万科的比重——建筑面积截止2001年底，万科累计开发项目已竣工面积350万平米，其中旧城改造项目为85万平米，占24%。旧城改造项目在万科地产业务中的比重25%75%旧城改造其他旧城改造占万科的比重——总投资截止2001年底，万科累计开发旧城改造项目已竣工部分总投资34亿元，占集团地产投资比重的25%。棚户区住宅办公楼酒店商业万科参与旧城改造项目的类型工厂棚户区二、旧城改造的积极意义由于历史和规划的原因，某些城市社区居住环境恶劣、缺乏高档的生活配套、治安状况不佳。通过改造可以改变这些社区的居住环境，从而改变整个城市的面貌。在万科参与的旧城改造项目中，南京金色家园项目和长春城市花园项目就是改变城市面貌的典型。改变城市面貌南京金色家园（建筑面积14万平米）坐落在建邺区莫愁湖东岸的南京金色家园项目距离南京市中心新街口商业区仅2公里，但是原有棚户居住区形象不佳，治安较差。2001年，万科通过招投标获得该地块的开发权，将该项目定位为南京市场的高档住宅，2002年5月，该项目一期推出，在很短的时间内实现基本受磬。该项目作为建邺区与中心商业区之间的门户，树立了该区位的良好的新形象，项目的成功开发，带动了周边楼盘的旺销及地价上涨。近期莫愁湖东路路东的两块地成交价较之金色，楼面地价均上涨了一千元。长春城市花园（建筑面积36万平米）长春城市花园位于长春市核心区东部，距离市中心约3公里，但是原来为长春市外来人员集中居住的一个区域，形象不佳，并且影响了该项目所在长春市二道区的居住氛围。2001年，万科选中该项目作为进入长春市场的第一个项目，通过万科城市花园的开发，一些成功人士入住二道区万科城市花园，改变了长春市居民以往对二道区贫民窟的看法，减少了人们来二道区居住的心理抗性，原居住其他区域的人们接受了到二道区购房居住，使二道区整体形象得以提高，间接的带动了二道区经济发展。完善城市功能与配套旧的城区在改造后或成为新的高档住宅区，或成为为满足城市发展和完善城市功能而必要的配套，如办公楼、商业或酒店等。在万科参与的旧城改造项目中，早期在东北地区和天津就有不少这样的类型。`1993年—1996年天津万科中心大厦建筑面积5.8万平米项目列入1994年天津市重点建设项目，是天津目前唯一与四星级酒店联体的甲级写字楼。现大厦出租率达75%以上，在天津同类写字楼中名列前茅。1993年—1999年鞍山东源大厦建筑面积7万平米商住综合大厦，在鞍山，该项目因为首推样板间引起轰动，也是当地第一个真正意义的商务写字楼，同时因为其建筑风格独树一帜，而成为鞍山的标识性建筑。1994年—1996年大连邮电万科大厦建筑面积2.6万平米大连市政府重点招商项目。项目位于大连市繁华金融商业区中山广场地带，以标准的现代化写字间、商住公寓为主构成。现已成为大连市中山广场标志性建筑之一。1995年—1996年天津世贸广场建筑面积2.8万平米项目地处天津市和平区南京路黄金旺地，为天津的地标性建筑。1997年—1999年深圳万科俊园建筑面积7.7万平米俊园是万科第一个超高层项目，楼高161米，共46层，为全国最高的住宅。该项目是一幢以超豪华住宅为主的综合性楼宇.体量宏大.属典型的欧陆风格，1999年荣获深圳市十大明星楼盘第一名，现已成为深圳市标志性建筑。此外，旧城改造还可以形成城市新的风景线，并且通过改变周边环境，提升周边物业价值。深圳桂苑，通过项目外立面色彩的处理，改变了深圳旧城单一、暗淡的色彩，形成比较亮丽的居住环境。深圳桂苑建筑面积3.5万平米沈阳万科紫金苑，在开发该项目的同时，万科还同时对项目周边青年大街旧楼的外立面进行了改造，不仅通过项目本身，而且通过周边物业的改善提高了区域物业的价值。三、旧城改造应该注意的问题保护绿化2000年开发的上海华尔兹项目是工厂搬迁项目，宗地范围内原先绿化很好，万科在项目开发过程中为保护这些绿化作了最大的努力，该项目规划要求绿化率要达到35%，实际为42%。华尔兹项目拆迁前后绿化的保留华尔兹项目绿化景观华尔兹项目绿化景观