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物业费清收秘籍（法律版）目录非诉清收的原则物业费拖欠的原因物业费拖欠的情形物业费清收的方案01非诉清收的原则01清欠总决01原因02道理03法律04人情05底线06策略07时机02多层次清收理念清收规划清收方法清收策略原则性与灵活性多样性长期目标和短期目标03市场调查与分析01、以房屋存在质量问题拒交25%02、以物业服务质量（保洁绿化安保）不合格23%03、空置拒交20%04、法不责众跟风不交、恶意拖欠10%05、以被盗不交8%06、以相邻权关系侵权拒交7%07、以未签物业合同、前后物业企业交接问题拒交2%08、公共设施、水管、电梯致人身财产损失为由拒交2%09、对物管利用公用面积经营不满为由拒交1%10、房产转让、租赁等为由拒交1%11、其他原因（学期房、地面不平老人摔倒）1%04问题业主的抗辩理由能否成立？业主的抗辩理由99%是不能成立的！根本的原因是什么？与业主是否具备法律知识和法律素养有着重大关系！02物业费拖欠的原因物业费拖欠的原因01、业主对物业管理的认识不高02、物业公司服务不到位03、业主违约成本很低03物业费拖欠情形物业费拖欠15种情景1、房屋质量问题2、空置房3、物业合同无效4、配套设施设备管理不当5、公共环境管理不当6、治安消防管理不当7、相邻关系8、物业管理行为违规9、非物业实际使用人10、服务态度不好11、不同意物业服务收费标准12、未能阻止违章搭建13、人身财产权利在小区内受损14、开发商承诺“减免物业费”15、主观感受不好04非诉清收方案一、房屋质量问题的标准化清收方案（2015）金民二初字第2870号郑州甲物业公司诉朱某物业服务合同纠纷，朱某认为甲公司未按协议履行公共部位的维修义务导致房屋出现墙体渗水，故不交物业费。此事经物业多次协商无果因墙体渗水原因系与房屋质量有关，甲物业公司并非房屋质量问题的相对义务人。朱某表示只要物业将房屋质量问题解决就立刻缴纳物业费。物业公司指出房屋质量问题系开发商责任，物业公司概不负责。1案例简介一、房屋质量问题的标准化清收方案01物业公司是否承担责任？根据《物业管理条例》第31条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。02业主为何会有这样的抗辩理由呢？（1）、认为开发商与物业互相踢“皮球”，互相包庇；（2）、找开发商难，找物业易，最终成为物业的矛盾，以拒交物业费的方式爆发。2法律分析一、房屋质量问题的标准化清收方案3、法院判决法院对朱某的辩称不予支持理由：法院认为朱某辩称因房屋质量存在问题拒绝交纳物业服务费，由于房屋质量问题并非《前期物业管理服务协议》所约定的范围，与本案不存在关联性一、房屋质量问题的标准化清收方案04点评（1）、保修期内，发现质量问题的，物业公司应当及时通知开发商上门维修，并注意保存催促其上门维修的书面记录；（2）、超过保修期限的，属于业主专有部分房屋需要维修的，维修费用需由业主支付；（3）、因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责，仍无法避免业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任。一、房屋质量问题的标准化清收方案5催收话素01业主，您好！根据法律的规定，房屋质量问题的保修责任在开发商。您可将问题报到物业来，我们物业将积极协助您报告到开发商处，由开发商采取维修措施。02但是，我们物业公司无权强制开发商进行维修。建议您及早通过我们物业或直接找到开发商解决此问题。通过正当途径维护自身的合法权益。03您看，您过来报修的时候把物业费一并带过来，好吗？二、空置房问题的标准化催收方案（2014）管民二初字第1796号河南某物业公司与路某物业服务合同纠纷一案，某某物业公司请求路某支付物业费及违约金。路某称其房屋在2003年3月1日到12月31日没有住人，长期空置，没有享受物业服务，因此应当减半收取这十个月的物业费。1案例简介01空置房是否需要缴纳物业费？《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。02空置房是否打折？各地对此规定不同：如长沙打9折，重庆打5折，苏州打7折，四川不打折。2法律分析二、空置房问题的标准化催收方案3、法院判决法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，某某物业公司依照协议约定为路某入住的太极公馆提供了物业管理服务，小区业主不得拒绝公共部分管理、服务，也不得以此为由拒绝承担义务；路某作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。路某拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故某某物业公司要求路某支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。二、空置房问题的标准化催收方案4物律联点评01业主因未入住或者提出自己并未享受物业公司提供的服务而拒交物业费的理由，没有法律依据，物业公司可以根据自己的情况予以打折或者不打折。02物业公司可以从以下几方面查找业主信息：1、从购房合同中查找信息2、从房屋中介公司中查找信息二、空置房问题的标准化催收方案5催收话素01业主，您好！根据法律的规定和物业合同的约定，业主您收房后便开始交纳物业服务费，空置房也是要收物业服务费的。02并且我们物业已按照物业服务合同约定，对业主您所在的小区提供了治安秩序管理、环境绿化及卫生维护等服务。业主您虽未入住小区，但您的房屋可是保值增值了呢。您若不方便现场缴费，也可以转账，账号我发您手机上。二、空置房问题的标准化催收方案1案例简介三、物业合同无效问题的标准化催收方案(2014)郑民三终字第1763号郑州某物业服务有限公司与朱某物业服务合同纠纷一案，朱某上诉称郑州某物业管理有限公司以不给钥匙相要挟，强迫郑州某物业管理有限公司与其签订协议，朱某上诉要求解除郑州某物业管理有限公司与朱某签订的前期物业管理服务协议，并返还交付的物业服务费的诉讼请求。物业服务合同在何种情形下成立？（1）、开发商与物业公司的前期物业合同经招投标程序，或合法协商确定程序，经房管局备案，产生法律效力，对每个业主和使用人均有约束力；（2）、业主委员会与物管公司签订的合同，业主大会双过半同意后，由业主委员会与物业公司签订的物业合同，对每个业主均有法律效力；（3）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2法律分析三、物业合同无效问题的标准化催收方案3、法院判决法院认为，双方签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，主要条款合法有效，当事人双方均应履行自己的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费。三、物业合同无效问题的标准化催收方案4点评01开发商与物业公司的前期物业合同，经招投标程序，或合法协商确定程序，经房管局备案，产生法律效力，对每个业主和使用人均有约束力；02业主委员会与物业公司签订的合同，业主大会双过半同意后，由业主委员会与物业公司签订的物业合同，对每个业主均有法律效力。三、物业合同无效问题的标准化催收方案5催收话素01业主，您好!我们物业公司进驻咱们小区是严格根据法律的规定程序和开发商签订的物业服务合同，事先经过相关部门批准，并且在房管局有备案的，所以这一点您可以放心02我们之间的物业服务合同是合法有效的，我们收取您的物业费也一定会严格履行合同义务的。三、物业合同无效问题的标准化催收方案1案例简介四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案（2014）管民二初字第2005号郑州某某物业公司与蔺某物业服务合同纠纷一案，蔺某认为物业公司对小区内相关配套设施设备管理不当，没有尽到物业服务合同的义务，以此拒交物业费。2法律分析四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案配套设施管理不当的后果？最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”3、法院判决01法院认为，郑州某某物业公司为蔺某提供的物业服务共四项，即共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理。02物业公司未对房屋共用设施设备下水主管道进行及时疏通，导致蔺某房屋发生浸泡，因此该部分物业服务存在瑕疵，物业公司对此应承担相应的责任，该部分物业服务费应予扣除，法院酌情认定物业公司承担25%的违约责任。四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案04点评（1）、及时与业主沟通维修的进度；（2）、维修中需要政府或其他机构配合的，积极争取；（3）、需要启动维修基金的，尽快启动程序。四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案5催收话素01业主，您好！维护小区的配套设施设备是我们物业公司的职责所在，我们一定尽心尽责地处理这些问题，也非常感谢你们的监督建议。02如果您看到哪些设施损坏而我们尚未修缮，您可以在缴纳物业服务费的时候一并报修，接到报修后我们会及时处理。四、配套设施管理不当问题的标准化催收方案1案例简介五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案（2014）管民二初字第51号郑州某物业公司诉王某物业服务合同纠纷，王某认为物业公司公共环境管理不到位，存在瑕疵。1、二次供水地窖原告从未清洗；2、电动车和汽车原告管理混乱；3、绿化带疏于管理，安全管理不力，照明设施无人更换；4、楼顶乱搭违章建筑，乱建通讯基站；5、车棚漏水，小区内常年污水横流。故拒交物业费。2法律分析公共环境管理不当的后果？最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案3、法院判决法院认为，郑州某物业公司与王某签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。照片显示物业公司对小区绿化疏于管理且存在部分地方卫生较差的问题，但物业公司提供的其他服务符合约定，因此物业公司仍应收取物业费。因此物业公司仍应收取物业费，但其提供服务存在瑕疵的部分物业费应当予以扣除，本院酌定郑州某物业公司应当按照约定标准的70%向被告收取物业费。因郑州某物业公司提供服务存在部分瑕疵，亦属违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。王某提出的绿化带疏于管理，理由正当，法院院予以采信。五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案04物律联点评（1）、物业公司也要加强管理，提升自己的服务水平，多与业主沟通，积极听取业主意见；（2）、针对业主意见积极改善，留存证据，立即反馈，定期向全体业主汇总报告，变减分为加分，提升物业公司的良好服务印象。五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案5催收话素（1）、业主，您好！管理维护、清洁打扫小区的公共环境卫生是我们物业公司的职责所在，我们一定尽心尽责地处理这些问题，非常感谢你们对我们工作的监督，需要完善的地方，我们一定尽力。（2）、如果您看到小区的哪些公共卫生环境需要提升的，您可以在缴纳物业费的时候一并提出，接到业主意见后我们会及时处理。（3）、希望业主您能按时缴纳物业费，以保障物业服务管理得到正常运营。五、公共环境管理不当问题的标准化催收方案1案例简介六、治安消防管理不到位问题的标准化催收方案（2014）管民二初字第1392号郑州某某物业公司与王某某发生物业服务合同纠纷一案，王某某辩称，物业公司没有尽到安全保障和安全服务义务，致使自己所居住房屋遭受重大经济损失，以此拒交物业费。2法律分析