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1城市新生活的领跑者济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，快速回笼资金，实现利润最大化树立开发公司地产品牌，为后续地产开发奠定基础各位同仁，你们认为我们的目标是什么？高起点、高水平，为莱山区地产开发标杆目标沟通济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:——城市化的视角看项目济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：一个国家或地区的城市化水平达到40％左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期。烟台从2002年开始，进入城市化高速发展期。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:%50%70%城市化率平稳发展期2006年，烟台城市化率达到46%，城市化高速发展，由郊区化向新城过度，新城建设处于起步阶段并将保持快速发展。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:•2006年，烟台人均GDP为36849元，折合4719美元，房地产市场正进入稳定发展阶段。•2006年，烟台GDP为2402亿元，增速达到17%，房地产进入高速发展阶段。•根据相关理论和国际通用衡量标准判断，烟台房地产市场正进入一个稳定发展的阶段。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期GDP与城市化进程2006年烟台全市实现生产总值（GDP）2402.1亿元，人均GDP达到36849元（按现价汇率折算为4719美元）。目前烟台市城市化进程处于高速增长阶段。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，消费支出比例加大，消费能力持续加强；人均住房面积不断增加，改善居住条件已经成为消费的重点。2006年烟台工薪阶层收入为11800元，较05年略有下降，06年消费支出为10316，消费支出增长率为14.2%。2006年烟台城区人均住房面积25.63平方米，较上年有较大增长。居民收入与城市化济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:在城市地位方面，莱山区由于市政府的迁移，在市政府的带动之下，城市地位日渐上升，各项市政配套日渐完善，但由于芝罘区为烟台老城区，城区基础建设完善，在各区域当中还一直处于领导者地位。在区域成熟度方面，莱山区的区域成熟度较其它区域更具优势，现在与芝罘区具有一定可比性，较福山区、开发区都具有较大优势。在房地产价格方面，芝罘区一直领先市场，价格竞争力跃居烟台首位，其它区域相对竞争力较差，莱山区与福山区相比较在价格方面具有一定竞争力，与开发区相比较，开发区占据一定企业资源优势，产业人口众多，政府开放性政策的影响，莱山区与开发区在房地产价格方面基本持平，差距不是太大。在区域升值潜力方面，芝罘区受到城市发展的扩散效应之影响，在未来一段时期的发展中，聚集效应将慢慢减退，莱山区较其他两个区域，由于市政府的迁移，城市聚集效应加强，区域升值潜力日渐凸现。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:新区形象建立住宅用地市场出让大规模道路网建设、城市园林绿化的市政设施建设基础设施建设先行，营造良好的投资环境大型公建配套设施建设公共设施启动建设住宅用地大规模出让商业用地出让主要特征土地出让量减小城市规划更加完善，高级办公商务设施、文化设施开工区域内工作、休闲、娱乐交流活动频繁居社区配套成熟，住人口增多，集聚人气楼面地价启动期、规划期：成熟发展期行政、文化、居住、商务、商业、办公功能俱全并协调发展竞争高政府搬迁土地出让增加，价格增长高于房价增长速度土地集中放量，开发量大，价格增长低于房价增长速度区域土地放量萎缩，开发时序加长大，价格增长幅度降低，房价继续走高关键举措济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:,莱山区已经进入第二发展阶段,区域认知度大幅提高，影响房地产发展各项因素发生变化莱山区发展愿景判断：莱山区作为烟台新的市政府所在地、大量高科园区、文体发展，必定带来大量相关企业迁入，人口密集度将迅速增加，必将影响的商住、休闲、旅游度假生活区。工业园区大学集中政务中心迁移沿海旅游经济发展产业人口增加泛公务员人口增加异地购买者增加城市规划实施，城区发展潜力增强刺激本地购买者兴奋点莱山区城市地位、产业结构、经济实力、人口结构、消费潜力、需求结构等各项指标与２００6年相比发生显著变化。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:——CLD区域未来规划城市规划带来的契机：随着莱山区城市规划的不断推进、城市化进程的加速发展，新一轮的城市发展热浪迎面扑来，同时将会给房地产市场带来新的挑战，优胜劣汰不变的法则将会再次上演。另一个角度去分析这场城市发展的博弈——房地产项目如何开发、销售；开发商如何发展、生存。在激烈的竞争中怎样使项目得以快速销售、回流现金、打造品牌？城市规划给我们带来的契机是什么？——把握时机、准确出击。从图上看出，我们项目正处于城区规划的核心居住片区内——CLD（中央居住区）济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：重汽·翡翠郡济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：天泰·太阳树外墙保温技术；外窗隔热技术；空气隔层保温干挂；全置换健康新风系统；同层后排水技术；铝合金外遮阳卷帘；天棚辐射技术。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：1、烟台城市化发展进入高速发展期。2、莱山区作为新城发展迅速。3、莱山是烟台政府倾力打造的国际新城，已成为政治、文教、会展、体育、居住中心，蕴藏巨大市场机会。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:“V”字型发展趋势莱山区住宅产品可分为三个阶段发展，第一个阶段是滨海黄金发展期，本阶段代表产品是黄海城市花园、海天名人广场等项目，占据滨海绝版景观资源。第二阶段为莱山区的新政带动期，既是政府迁移，带动相关产业链发展，相关职能部门入住，对市场具有一定的需求，同时也带来大量房地产项目的面市开发，代表项目天合城、四季花城、南山世纪成等。第三阶段为规模启动期，主要是在莱山区城市化进程快速发展的必然产物，处于建设期的新城区域，大量的旧村改造，土地放量开发，导致市场供应量迅猛上升，代表项目海信项目、上海滩花园、新天地项目等。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:²多层6000元，小高层4900元5300元4500元左右客户构成本地：莱山区、芝罘区各占30%外地：周边其他地区及北京、上海、深圳、山西等占到40%本地：莱山区、芝罘区各占40%外地：周边其他地区占到20%本地：莱山区、芝罘区各占40%外地：周边其他地区及省外客户占到20%本地：莱山区占到20%；芝罘区及其他周边区域占到40%外地：外地客户比例占到40%左右；置业目的自住、购置婚房、投资、度假自住、改善现有居住环境、养老、少量投资自住、改善现有居住环境、养老、少量投资自住、改善现有居住环境、养老、少量投资第二阶段莱山区住宅产业的三次发展新政带动期济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:本地：95%以上为本地居民外地：5%为来自烟台其他行政区置业目的解决旧村改造之后的居住问题第三阶段莱山区住宅产业的三次发展规模启动期——CLD价格未知客户未知自住+度假+投资？？？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:·天合城总面积25万㎡，共四期。目前推出1期（660套）、2期（641套），约12.8万㎡二期均价4500元/㎡至今销售周期11个月一室一厅：30-40㎡，两室两厅70-90（主力89）㎡，三室两厅90-120㎡（主力117四季花城总建筑面积22.58万㎡。