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新世界廊坊周各庄项目酒店定位与物业发展建议谨呈：新世界中国地产（北京）2010-11本报告是严格保密的。Part1廊坊酒店市场回顾Part2项目酒店物业定位Part3酒店物业发展建议附件五星级酒店案例报告目录本报告是严格保密的。Part1廊坊酒店市场回顾3本报告是严格保密的。酒店市场分析1酒店消费者调研分析2酒店市场研究本报告是严格保密的。酒店市场供应量基本集中于广阳区，但周各庄区域暂无酒店供应整体市场：廊坊酒店业发展平稳，三星级酒店较多，酒店市场化程度不高。分布：现状——基本集中于广阳区，安次区仅有一家酒店。广阳区安次区周各庄东外环路和平路建设路新华路永兴路御龙酒店速8酒店金光道廊坊迎宾馆汉庭商务酒店格林豪泰酒店如家快捷酒店晟通大酒店国际饭店和平饭店中泰宾馆天都大酒店碧海宾馆酒店供应本报告是严格保密的。目前廊坊酒店以三星标准酒店为主，四星级及以上酒店共计4家，高端酒店缺失酒店名称星级酒店类型建筑面积（平米）房间数国际饭店五星商务型87000500和平饭店四星商务型20000200天都大酒店四星商务型20000220御龙酒店四星休闲度假型18000100廊坊迎宾馆三星商务型+会议型9000243晟通大酒店三星商务型2000060中泰宾馆三星商务型28000100碧海宾馆三星休闲度假型2000100燕青世博酒店三星商务型400072速8酒店连锁型商务经济酒店商务型10000120如家快捷酒店休闲度假型2500120汉庭商务酒店商务型5000099格林豪泰联盟酒店商务型270090廊坊市场先有五星级酒店1家、四星级酒店3家、三星级酒店5家、连锁型商务经济酒店4家，高端酒店缺乏。酒店星级数量分布酒店类型数量分布45310246连锁经济型三星四星五星1390246810商务/会议型休闲度假型商务型酒店概况本报告是严格保密的。基本均有会议室及餐饮设施，但娱乐设施水平普遍较低，经济型酒店基本无娱乐设施，星级酒店KTV比较普及酒店名称星级配套功能停车位总数国际饭店五星会议室、游泳馆、室内网球、高尔夫、保龄球、KTV、餐饮设施200左右和平饭店四星会议室、KTV、桑拿洗浴、餐饮设施150左右天都大酒店四星会议室、餐饮设施40御龙酒店四星会议室、健身房、桑拿洗浴、餐饮设施100廊坊迎宾馆三星会议室、餐饮设施100晟通大酒店三星会议室、KTV、桑拿洗浴、餐饮设施50中泰宾馆三星会议室、KTV、健身房、桑拿洗浴、餐饮设施60碧海宾馆三星会议室、KTV、健身房、桑拿洗浴、餐饮设施50燕青世博酒店三星会议室、餐饮设施25速8酒店连锁型商务经济酒店会议室、餐饮设施10如家快捷酒店会议室、餐饮设施20汉庭商务酒店会议室、餐饮设施10格林豪泰联盟酒店会议室、餐饮设施10酒店配套本报告是严格保密的。廊坊酒店房价普遍较低，部分星级酒店因地段及配套实现高价，但仍有较大上升空间酒店名称星级价格单间标间套房国际饭店五星486548998和平饭店四星228298320天都大酒店四星480880大9880小4880御龙酒店四星480580880廊坊迎宾馆三星140180480晟通大酒店三星390450580中泰宾馆三星300380560碧海宾馆三星200260528燕青世博酒店三星398398598速8酒店连锁型商务经济酒店130198180如家快捷酒店179199199汉庭商务酒店139179279格林豪泰联盟酒店179179300客房类型数量分布客房价格五星四星三星连锁经济型单间27%470-520450-500200-400130-180标间50%580-620550-600250-450150-200套房23%980-1020850-900500-600200-300客房类型分布与客房价格分布酒店价格►高端酒店运营状况良好，相对于一、二线城市的同级别酒店，其价格明显偏低。►经济快捷型酒店的装修、价格、服务等各方面与其他地区相比差别不大，发展较为平均。本报告是严格保密的。由于廊坊不属于旅游型城市，因此客户来源主要以商务人群、政务人群为主，旅游观光客群多以学生类低端客群为主客群来源星级或连锁经济型酒店的主要客群为商务人群。入住目的分布17%20%17%46%访友/探亲旅游/观光临时住宿公务/商务客户情况本报告是严格保密的。经营状况——经营状况较好，连锁型商务经济酒店平均入住率较高，达到60%—80%，部分三星级以上酒店因交通便利、特色配套服务等原因入住率达到80%—90%酒店名称星级旺季入住率（%）平均入住率（%）国际饭店五星60-7050和平饭店四星5035天都大酒店四星9080御龙酒店四星5035廊坊迎宾馆三星10090晟通大酒店三星4025中泰宾馆三星5030碧海宾馆三星6040燕青世博酒店三星9075速8酒店连锁型商务经济酒店9879如家快捷酒店9060汉庭商务酒店9080格林豪泰联盟酒店70603.3%3.3%3.3%10.0%20.0%60.0%0%20%40%60%80%201-250元/天400元以上/天301-400元/天平均消费分布入住率：经济型商务酒店入住率普遍较高。四星级的天都大酒店、三星级的廊坊迎宾馆因交通便利、配套服务等原因入住率也可达到80—90%；淡旺季：廊坊因地处京津交接地带，商务住宿需求较大，淡旺季入住率差别不大。本报告是严格保密的。国际饭店——目前廊坊唯一一家五星级酒店，由管道局独资兴建的一家饭店，配套设施较完善，房价廊坊最高，但主要服务对象是政府、央企往来人士，市场化不足。位置：和平路81号规格：五星级，总占地面积152亩，两期建筑面积87000平方米，累计投资6亿元人民币，2006年建成投入使用配套：房间内配备的网络系统、VOD视频点播系统等先进设施。餐饮设有粤、川、淮、西餐、日式料理等不同风味的餐厅，共有餐位1316个，并设有蓝调时光咖啡厅、茶吧、品吧、视听室、图书吧、游泳馆、室内网球馆、高尔夫练习馆、保龄球馆、水疗中心、星光月俱乐部等娱乐设施。典型案例本报告是严格保密的。天都大酒店——黄金地段的四星级中高端商务酒店，以现代化、区位优势为竞争优势位置：广阳道188号，地处广阳道黄金地段，毗邻自然公园、新世纪步行街。规格：四星级、客房共计137间/套。配套：1996开业，2006年重新装修。整个酒店以人性化的布局，高智能化的办公设备，特色的房间设计为核心竞争力，成为集现代化、综合性、功能齐全于一身的商务涉外酒店。典型案例本报告是严格保密的。廊坊迎宾馆——廊坊老牌高端酒店的代表，为隶属于廊坊市政府的事业单位，以美食城、会议中心为核心配套功能位置：宾馆坐落于廊坊市金光道15号，地处市中心繁华地带，紧邻市政府，交通便捷。规格：三星级、占地30000平方米，内设中、高档客房243套。配套：“越豪美食城”大厅可容纳800人同时就餐，是廊坊第一家‘美食城’，风格迥异的20余座大小餐厅，另有商务中心、商品部、美发厅、足疗室、歌舞厅、良子健身、垂钓园、跑马场等场所设备设施完善。全市档次最高、设备精良、功能最全的会议中心及各种规格的会议室。典型案例本报告是严格保密的。酒店市场分析1酒店消费者调研分析2酒店市场研究本报告是严格保密的。近5成消费者因公务/商务目的入住酒店；酒店消费特征入住中高档酒店的人群中近5成消费者因公务/商务目的入住酒店；5成以上消费者入住标准间；6成消费者平均消费为151-200元/天。Case=30入住目的分布客房类型分布平均消费分布消费目的本报告是严格保密的。私企/个体老板、中高层管理人员的比例最大酒店人群特征职业分布性别分布年龄分布入住中高档酒店的人群中男性比例高于女性；9成以上消费者为中年人或年轻人；私企/个体老板、中高层管理人员的比例最大。Case=30客群特征本报告是严格保密的。周边环境、配套设施、交通便利、价格，因此，酒店的宣传和选址尤为重要。消费者选择酒店时的关注因素第一关注因素分布第二关注因素分布第三关注因素分布入住中高档酒店的人群在选择酒店时最为关注的是知名度，其次是周边环境、配套设施、交通便利、价格，因此，酒店的宣传和选址尤为重要。Case=30客群关注点本报告是严格保密的。酒店市场小结：整体酒店市场：三星级酒店较多；高星级酒店欠缺，五星级酒店仅国际饭店一家（管道局）；经营状况：整体入住状况较好，大型会展、活动时酒店市场供不应求；配套状况：会议、商业配套上存在很大提升空间；需求：近半数为政务、商务宴请、会议接待，另有探亲访友、旅游等需求。城市发展机遇：廊坊城市面临众多历史性的战略机遇，未来城市整体形象和实力将大跨步提升，需要与之匹配的高星级酒店，而目前市场的酒店供应滞后于城市的发展区域价值基础：周各庄区域是城市规划中的CBD，未来将是集商务、商业、高端居住、娱乐休闲为一体的城市核心区域，从CBD功能完善及未来发展上来说也也需要高端酒店的产生市场环境机会本报告是严格保密的。Part2酒店物业定位19本报告是严格保密的。酒店策略看市场。酒店发展水平低，无国际知名连锁品牌的酒店进驻；依托于政府和大型央企的商务活动，高端酒店市场供不应求。看本体。未来城市CBD，核心区域的大型综合体项目；廊坊的形象展示、高端价值标签。看竞争。区域内五星级酒店仅一家，且品质感形象感均较低，潜在竞争力弱。廊坊高端商务市场供给的缺失，需要五星级酒店承载更多的高端商务配套服务，以满足三线城市的高端群体的日常生活及商务消费需求成本控制对位需求将竞争策略的重点放在国际品牌的引入和综合体价值最大化的发挥上，而在酒店建筑体量上不用追求市场平台第一。强强联手让新世界的品牌效应与国际知名酒店品牌组合成强强联手的态势，直击万达的竞争，同时将更加区别于万达的中端化定位，直指高端。酒店策略借势发力比较廊坊现有五星级酒店，综合体的整体价值发力是我们最大的优势，借势综合体可以直接降低酒店成本风险和运营风险。在成本可控的前提下，通过国际品牌的引入实现市场的竞争，同时品牌的强强联手，大大拉升综合体的整体价值。高端国际品牌五星级商务酒店廊坊首席酒店定位形象定位尊崇雅致大气沉稳价值标签、高端形象、五星极致高尚品味奢华本报告是严格保密的。Part3酒店物业发展建议23国家五星级酒店评定标准五星商务酒店案例分析及KPI梳理酒店经营模式研究酒店单体设计建议本报告是严格保密的。国家五星级酒店评定标准本报告是严格保密的。五星级酒店基本要求从前厅、客房、餐厅、厨房、公共区域等几个方面均需达到基本要求两大原则：1、功能划分合理；2、设施使用方便、安全。基础装修：内外装修采用高档、豪华材料,工艺精致,具有突出风格。基础系统：有中央空调(别墅式度假村除外),各区域通风良好。有与饭店星级相适应的计算机管理系统。有背景音乐系统。基础标准化：饭店内公共信息图形符号符合LB/Tool。三大基础基本要求（不做详述）前厅a.面积宽敞,与接待能力相适应；b.气氛豪华,风格独特,装饰典雅,色调协调,光线充足；……客房a.至少有40间(套)可供出租的客房；b.70%客房的面积(不含卫生间和走廊)不小于20㎡；……餐厅与酒吧a.总餐位数与客房接待能力相适应；b.有布局合理、装饰豪华的中餐厅；……厨房a.位置合理、布局科学,保证传菜路线短且不与其他公共区域；b.墙面满铺瓷砖,用防滑材料满铺地面,有吊顶；……公共区域a.有停车场(地下停车场或停车楼)；b.有足够的高质量客用电梯,轿厢装修高雅,并有服务电梯；……根据五星级酒店标准只有满足：两大原则三大基础五个基本点的酒店才具备参评五星级酒店的基础条件。本报告是严格保密的。五星级酒店选项在酒店达到五星级标准的基本要求后，建议在以下6大项中的78个小项中选取其中的45项（基本要求为35项），以保持酒店适度领先以及未来档次升级的基本硬性指标客房餐厅及酒吧商务设施及服务会议设施公共及健康娱乐设施安全设施关键词：私密性、舒适感、尊贵感关键词：商务化、特色化、多样化、便捷性、休闲空间关键词：硬件齐全、使用便捷、迅达、人性化关键词：空间感、多种类、硬件齐全关键词：高端休闲、娱乐、健康