第九章 房地产金融与项目融资

第九章房地产金融与项目融资1.房地产权益融资■是所有者权益而非债务，最典型的是股票■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险2.私募股权投资■概念◇是对非上市公司进行的股权投资■种类◇发展融资◇夹层融资◇基本建设权益基金◇管理层收购或杠杆收购◇重组和合伙制投资基金■特点◇资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节◇多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资◇一般投资于私有公司即非上市公司◇比较偏向于已产生稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报◇投资期限较长，3－5年◇流动性差，无直接交易◇资金来源广泛◇多采取有限合伙制，避免双重征税◇投资退出渠道多样化■优缺点◇私募股权融资比上市和债务融资成本高◇但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.房地产债务融资■概念◇通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，◇所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用◇需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除■特点（四性）◇短期性◇可逆性－负有到期还本付息的义务◇负担性－需要支付利息◇流通性－债券可在市场上转让4.债务融资的类型（四类）■银行信贷◇按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款◇按期限分为短期贷款和中长期贷款◇按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现■商业信用◇指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式◇商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种◇优点是方便和及时◇缺点是存在信用规模、信用方向等局限■企业债券◇哪些企业可以发行债券﹥股份有限公司﹥国有独资公司﹥两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司◇特点﹥企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债■租赁融资◇实质﹥转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁﹥主要应用于大型设备租赁领域◇房地产领域中的应用﹥回租租赁或售后回租模式5.证券市场的构成要素（三个方面）■证券市场参与者（五类主体）◇证券发行人◇证券投资者◇证券市场中介机构◇自律性组织◇证券监管机构■证券市场交易工具◇政府债券◇金融债券◇企业债券◇股票◇基金◇其它金融衍生证券■证券交易场所◇场内交易所◇场外交易所（包括柜台交易市场、第三市场、第四市场等形式）6.房地产企业公开资本市场融资方式■何为房地产上市公司◇指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司■房地产企业的股票市场融资（四种）◇首次公开发行◇配发◇增发◇认股权证■房地产企业的债券市场融资◇公司债券◇可转换债券◇分离交易的可转换公司债券7.公开资本市场融资中的定价问题■企业或资产估值模型◇收益折现法◇类比法■股票发行价格定价◇累计投标方式－通过询价机制◇固定价格方式◇竞价方式8.房地产开发类贷款■房地产开发投资相关贷款（三类）◇房地产开发贷款－开发建设阶段贷给开发商的◇土地储备贷款－房地产收购储备阶段贷给土地储备中心的◇房地产抵押贷款－房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的■三类贷款的共同特征◇以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物9.开发贷的分类（三类）■土地购置贷款■土地开发贷款■建设贷款◇用于项目建设阶段的融资◇可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的成本◇主要抵押物是处于开发建设中的项目（即土地使用权和在建工程）◇还款来源是销售收入或房地产抵押贷款◇为避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，这越来越成为发放建设贷款的重要条件之一10.开发贷的风险■政策风险■市场风险■经营风险－投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可能■财务风险－投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能■完工风险－开发项目有超支和未按期竣工的可能■抵押物估价风险－银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性■贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性11.开发贷的风险管理■必须四证齐全■自有资金不低于开发项目总投资的35%■开发项目应合法性和可行性■对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制■分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用■密切关注开发企业开发情况12.土地储备贷款的发放■借款人的条件（三条件）◇是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）◇经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证◇经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力■土地储备项目条件（五条件）◇贷款项目所在城市好◇贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划◇贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地◇贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续◇贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好13.土地储备贷款的风险■土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款■土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配■土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险14.土地储备贷款的风险管理■对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款■以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年■对包括该土地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析■实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险15.房地产抵押贷款的种类■■个人住房抵押贷款◇－贷给消费者，以购买的房为抵押物◇分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类◇分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按新利率◇抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年◇构成抵押贷款一级市场■商用房地产抵押贷款◇还款来源主要是商用房地产的经营净收益，所以风险高◇贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年◇仅对已通过竣工验收的商用房地产发放■在建工程抵押贷款◇以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押物◇一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款16.个人住房贷款的风险■操作风险－对客户调查不深入，容易出现假按揭■信用风险－开发商和购房者两方面的问题■市场风险－包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险■管理风险－银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等■法律风险17.个人住房抵押贷款的风险管理■严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准■详细审查借款人的相关信息■通过各处信息判断借款人的还款能力■考核借款人还款能力■在发放贷款前应对新建房进行整体性估价18.如何考核借款人的还款能力（两个指标）■月还款额与收入比控制在50%以下■月所有债务支出与收入比控制在55%以下■房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入■所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入19.房地产抵押贷款二级市场◆■二级市场发展的条件◇需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场◇还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件（三条件）﹥商业银行制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规﹥为证券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以转让抵押贷款权益﹥有一个稳定的经济环境■二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型◇抵押贷款支持债券◇抵押贷款传递证券◇抵押贷款直付债券◇抵押贷款担保债务20.房地产投资信托基金■资金来源◇发行股票◇从金融市场融资■信托基金的特征（五大特征）◇流动性好◇市场价值稳定◇高现金回报◇有效分散风险◇抵御通货膨胀21.信托基金的分类■按投资业务不同分类◇权益型－以收益性物业的出租、经营管理和开发为主，主要收入是出租收入◇抵押型－为开发商和抵押贷款者提供抵押贷款服务，主要收入来源是抵押贷款利息收入◇混合型－同时经营上述两种业务■按信托性质分类◇伞型合伙－不直接拥有房地产，通过一个经营合伙制企业控制房地产◇多重合伙－直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制方式拥有部分房地产■信托基金的组织形式◇契约型－依据信托契约◇公司型－依据公司章程运作22.信托基金的风险（三类风险）概念原因经营风险由于依托获利能力大小不同导致贷款的收益差别经理人的投资管理能力外部经济环境和投资项目的盈利能力市场风险由于信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险利率风险利率上升，会引起债权组合价值相对下降，特别是抵押债权型信托损失较大美国信托多采用浮动利率，短期贷款利率风险小23.融资组织形式■既有项目法人融资形式◇由既有法人组织融资活动并承担责任和风险◇拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成增量资产◇从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力■新设项目法人融资形式◇由新设项目法人筹集资本金和债务资金◇新设项目法人承担相应的融资责任和风险◇从项目投产后的经济效益来考察偿债能力24.资本金筹措■资本金的规定◇房地产开发项目资本金比例为35%◇房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例◇资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权■新设项目法人项目◇政府政策性资金◇国家授权投资机构入股的资金◇国内外企业入股的资金◇社会团体和个人入股的资金■既有项目法人项目◇项目法人可用于项目的现金◇资产变现资金◇发行股票筹集的资金◇政府政策性资金◇国内外企业法人入股资金■既有项目上市公司时◇可公开或定向增发新股◇发行公司可转换债券■其它方式◇以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式25.债务资金筹措■信贷融资■债券融资-债券偿付方式（三种）◇偿还，到期一次偿还本息◇转期，用一种到期较晚的债券换到期较早的债券◇转换，有效期内只需支付利息，可将债券转化为公司普通股26.融资方案分析（分析四方面）■资金来源可靠性分析■融资结构分析－资本金与债务资金的比例■融资成本分析◇债务融资成本﹥资金筹集费﹥资金占用费（利息）◇资本金融资成本﹥资金筹集费﹥资金占用费（按机会成本原则计算，可参照银行存款利率计算）■融资风险分析（三类风险分析）◇资金供应风险◇利率风险◇汇率风险27.金融机构对房地产项目贷款的审查◆（四方面的评价）■企业资信等级评价（客户评价）－评价主体﹥将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级■贷款项目评估－评价客体﹥BBB以上的企业才能获得银行贷款■房地产贷款担保方式评价◇保证﹥银行提供的保证风险最低﹥然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业◇抵押－不动产的不转移占有担保﹥商品房优于其他房屋﹥建成后的房地产优于纯粹的土地﹥商品住宅优于商用房地产◇质押－动产或权利的转移占有担保■贷款综合评价－计算贷款综合风险度◇凡综合风险度超过60%的，为高风险贷款，一般不予发放贷款28.系数的取值规则■信用等级系数（四级）◇AAA30%◇AA50%◇A70%◇BBB90%■贷款方式系数（七级）◇信用贷款100%◇由银行金融机构提供担保的10%-20%◇由省级非银行金融机构担保的50%◇AA级以下企业担保的100%◇用商品房抵押的50%◇其他房屋及建筑物抵押的100%◇其他房屋及建筑物抵押并参加保险的50%■贷款期限系数（五级）◇期限在半年以内的100%◇期限半年以上不满一年的120%◇期限1年以上3年以下的120%◇期限3-5年130%◇期限5年以上的140%■项目风险等级系数（四级）◇AAA80%◇AA70%◇A60