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联东工业地产项目项目总体概念定位沈阳工业地产扫描1蒲河片区投资情况分析34研究分析5项目基本情况解读沈阳城市战略意义2项目总体定位内容提要总部办公、文化创意产业产品建议6Part1:沈阳城市战略意义在第一部分中，主要介绍沈阳对全国、对东北、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结沈阳靠近京津唐经济圈，是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市，是全国资金、产品、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验，对于加快东北老工业基地振兴进程,形成东西中互动、优势互补、相互促进、共同发展的全国区域发展新格局至关重要。沈阳在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面，具有无可比拟的优势。1、在全国看沈阳：沿海经济的后花园，区域发展的新格局，产业转移的承接区域Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结2、在东北看沈阳：全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区2010年4月6日，沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区。这是继2009年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后，国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和宝贵政策支持。沈阳经济区作为东北老工业基地的核心区和典型代表，开展综合配套改革试验，不仅有利于加快解决自身体制性和结构性矛盾，激活发展潜力，增强发展动力，而且有利于优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结3、在沈阳看沈阳：为推动城市的快速发展，沈阳规划指明，已由单核发展，进入多核发展阶段。单核扩张沈阳06年以前的发展方式属于典型的单核发展，和平区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核扩张核心核心核心核心核心多核发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展的压力，新核心将成为城市发展的新动力，将拉动城市的快速发展。都市群形成核心核心核心核心核心外围城市外围城市外围城市外围城市大沈阳经济圈是在多核扩张的基础上，发展壮大为都市群的结果。Part1:沈阳工业地产扫描在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结随着城市的发展，沈阳开始新一轮的对外扩张西部规划铁西新城、北部规划沈北新区、南部规划浑南新区。随着城市的发展，沈阳在原有基础上，开始新一轮扩张，城市往外环线全面扩张。浑南新城铁西新城沈北新城沈城市区东部Part1:沈阳城市战略意义在全国看沈阳在东北看沈阳在沈阳看沈阳沈阳城市小结小结：沈阳的快速发展，为工业地产的迅速发展提供了广阔的空间沈阳成为沿海经济的后花园；开创区域发展的新格局；产业转移的承接中心。全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区，优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区，优化提升东北地区产业结构，对东北老工业基地产生巨大的示范效应。全国看沈阳东北看沈阳沈阳看沈阳Part2:沈阳工业地产扫描第二部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳工业地产的典型项目进行描述，并据此总结出沈阳工业地产的特征。说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。1、沈阳工业地产划分：产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结基于城市的四大发展空间，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域北部片区工业园包括•中小企业园•光电产业园南部片区典型项目新加坡工业园西部片区工业园包括•台商工业园•美国工业村•日本产业园从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。东部片区工业园包括•致远工业园Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结1、南部区域典型项目：新加坡工业园1）各项基本数据占地面积：总占地面13.6万平方公里一期、二期占地面积2.6万平方公里共分三期开发开发商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司合作开发建设容积率：0.8项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号产品形式面积层数总套数租售情况出租情况多层工业厂房单层面积约为2000平左右3-4层约40套左右（一、二期各20套）只租不售20元/平/月二期全部出租，一期出租50%左右2）产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、总体规划4、进驻企业情况清华同方、东软股份、昂立信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通用电器、瑞祥风能设备、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物总体布局总体概括为“三心、四带、九园”三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术/高新技术制造产业带。九园：即创新湖公园、高新技术产业园（2个）、高新技术/电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结5、优惠政策提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资产（房屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于40％的比例缩短折旧年限。缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于40％的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均1600元，具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业等行业。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结新加坡工业园中入驻企业——清华同方新加坡工业园中入驻企业——苏宁物流工厂新加坡工业园中厂房立面新加坡工业园中厂房绿化Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结2、西部区域典型项目：美国工业村1）各项基本数据占地面积：总占地面26万平方公里厂房总占地面积16万平方公里厂房总建筑面积15万平方公里共分三期开发开发商：上海美东有限公司容积率：0.9产品形式面积层数层高总套数租售情况出租情况工业厂房单层面积约为5000-10000平左右1层6米-8米一二期总套数约12套左右只租不售20元/平/月目前处于前期洽谈过程。2）产品形式项目鸟瞰图Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3）相关配套美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、仓库及少量的娱乐设施。4）进驻企业由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行进驻。5）优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政策。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结美国工业村绿化图片美国工业村厂房图片美国工业村厂房图片Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、西部区域典型项目：日本工业园1）各项基本数据占地面积：总用地70万平，一期占地面积40万平，另有30万平备用地容积率：0.8开发商：香港骏盛股份、沈阳金福特投资有限公司和沈阳经济技术开发区合作开发建设产品形式面积层数层高总套数租售情况出租情况工业厂房+办公区总面积5400平厂房为单层办公区为2层8米7套（已竣工）11套（在建）----2）产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3）总体规划在园区西北角设立总部及研发中心，规划为15层，1-4层为会议中心及配套设施，5-15层为总部及研发中心。4）进驻企业SK化研株式会社、松下株式会社、高桥幕墙工业株式会社、东京钢铁株式会社、日本鹿岛建设株式会社、富士PS株式会社、沈阳诺亚方舟资讯有限公司5）优惠政策Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结日本工业园园区绿化日本工业园厂房立面日本工业园厂房立面Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结4、西部区域典型项目：台商工业园1）各项基本数据占地面积：4.6万平建筑面积：10万平开发商：裕景国际开发有限公司容积率：2产品形式面积层数层高总套数租售情况销售情况工业厂房+商务别墅厂房面积800平商务别墅314平工业厂房为单层商务别墅为二层厂房层高为8米别墅层高为3.7米一二期共计55套只售不租售价为每套285万目前约剩余5套左右2、产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、相关配套每套工业产品包括一个约800平的厂房和一个约314平的商务别墅，每套产品处在一个小院中，彼此相互独立。因此未进行整体的配套规划。4、进驻企业目前进驻企业的行业较杂，同时受到面积的限制，进驻企业的规模较小，档次较低。5、优惠政策台商工业园目前没有任何优惠政策Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结5、东部区域典型项目：致远工业园1）各项基本数据一期面积：一期为标准厂房，占地面积为11万平方米，建筑面积为7万平方米。二期面积：二期为定制厂房，占地面积为7万平，建筑面积为4万平开发商：上海致远创业投资有限公司容积率：一期容积率为0.65，二期容积率为0.6产品形式面积层数层高总套数租售情况销售情况工业厂房+办公区2600-6000平工业厂房为单层办公区为二层厂房层高为8米别墅层高为3.7米共计18套只租不售租金为22元/月/平目前约剩余4套左右2、产品形式Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结3、相关配套园区中规划一座综合楼，内有食堂及小型的休闲区域。4、进驻企业华晨宝马3系整车车间、中远物流等5、优惠政策致远工业园暂时无任何优惠政策。Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结园区厂房立面园区景观园区进门处门岗Part2:沈阳工业地产扫描沈阳工业地产划分各片区典型项目介绍沈阳工业地产小结1、区域小结：目前沈阳工业园依靠政策及政府的大力引导所形成，浑南、铁西、东部三个片区的区域特征明显。各片区区域特征明显，浑南以高新技术为主导，形成高新技术区。铁西以宝马生产区为依托，形成以制造业为主的现代建筑