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自贡房地产现状分析与项目建议目录一、楼盘综合素质篇1、调查前述2、经济指标对比3、建筑风格对比4、产品组合对比5、区域认可度对比6、价格对比7、其他亮点挖掘8、小结：购房促成因素组合结论二、产品专项研究1、优质户型分析2、劣质户型分析3、特别产品调研4、实际运用调研5、关注点专项调研三、购房者心理研究1、区域性：区域局限性研究2、付款方式/置业次数/年龄/职业：购买行为及动机3、认知途径调研四、自贡未来住宅发展研究1、住宅的全新理念2、可引进的全新产品五、项目立地情况及客群分析六、项目产品建议七、营销代理建议八、营销体验中心与招商中心建议一、楼盘综合素质篇1、调查前述在房地产销售的淡季，策划部针对自贡市房地产项目做了一次专项调查，调查的主要目的是为了找出在惨淡的市场环境下，是什么在支撑各楼盘的销售去化，在眼花缭乱的各种楼盘风情、配套与优势中，是谁在充当销售的黑马，引领客户购房的方向？策划部针对本次的调查对自贡购房者的心理、自贡未来住宅发展的方向、项目立地情况及客群等方面进行了简要分析。本次调查的楼盘一共13个，且均为自贡房地产市场上质素较高的楼盘；调查区域分为南湖、龙湖、西城三大片区，南湖片区为重点调查区域；调查重点为各楼盘的价格、户型和卖点。南湖片区：调查楼盘为南湖国际社区、南湖骏景、南湖郡、南湖公馆、东方威尼斯、新加坡花园、水岸豪庭、金域国际，占调查总量的62%；龙湖新城：调查楼盘为恒大绿洲、龙湖郡，占调查总量的15%；西城片区：调查楼盘为贡山一号、雅筑、林涧美墅（暂分类到西城），占调查总量的23%。2、经济指标对比——楼盘素质排序排名楼盘名体量容积率绿化率畅销户型备注南湖片区1南湖郡209亩1.950%80~100㎡功能2、3房紧邻汇东实验小区分校、南湖体育场2东方威尼斯228亩245%功能2房自贡首个别墅社区3南湖公馆169亩2.935%100㎡以下户型打造自贡高端生活住区，7+1电梯洋房，以舒居户型为主4金域国际87亩2.4940%7+1法式花园洋房，销售情况惨淡5南湖骏景50亩3.1932.21%E户型，79~112㎡临湖的位置好，小区面向南湖公园6南湖国际社区116亩4.2240%70~90㎡，功能2、3房豪华中庭景观、售房部与景观区打造较好、自贡示范工地、广宣投入高、位置好、小区内有游泳池和泛会所7水岸豪庭87亩4.145.6%带灰空间可变户型，52~100㎡三期主推小户型8新加坡花园62亩4.4941.5%70~105㎡，功能2房，带大阳台自贡首个恒温游泳池社区龙湖片区1恒大绿洲325亩2.5546%98㎡功能3房超豪华五星会馆、双语幼儿园、恒温游泳池、风情商业街、3+1墅级花园洋房；无2室户型2龙湖郡200亩1.8732%生态环境较好分析：通过对楼盘体量、容积率、绿化率的对比，可以科学合理的对楼盘属性进行等级划分，不同的等级的楼盘，所推出的产品与针对的客户群也各有不同。高端楼盘：从上表可以看出恒大绿洲、南湖郡、东方威尼斯、贡山一号等楼盘都属于质素较高的楼盘，楼盘体量较大，容积率低，宜居指数高，属于自贡的高端楼盘。推出的产品多样化，如别墅、花园洋房（电梯花园洋房），户型也以舒居户型为主，小户型和迷你户型较少，大部分以舒居2、3房为主，特别是恒大绿洲，无两室产品，最小户型为98㎡的三房。主要针对注重生活品质的二次置业客群。普通刚需楼盘：南湖国际社区、新加坡花园、水岸豪庭、雅筑等楼盘均为普通刚需楼盘，产品以高层电梯为主，兼有电梯小高层，户型以1房到功能3房为主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市场的销售去化上表现平平，部分1室户型设计阳台或灰空间，便于日后改为2房。主要针对客群为普通大众、刚需客户与投资型客户。小结：项目产品的配置受地块的影响，地块较大的楼盘可做多样产品提升项目品质感与可选性，地块较小的楼盘可做单一产品，集中资源着力打造，使产品的配置与布置达到最好的效果。西城片区1贡山一号304亩1.8935%功能2、3房星级会所、商业街；受雅筑冲击较大2林涧美墅89亩2.547%D1：88.2平米，小三室带电梯花园洋房3雅筑42亩2.39930.6%75~92，功能2、3房周边临公园、小学3、建筑风格对比建筑风格简约欧式现代风格Artdeco南加州风格法式建筑风格地中海建筑风格英式建筑风格楼盘名恒大绿洲、南湖国际社区、南湖骏景水岸豪庭、新加坡花园南湖公馆、南湖郡、雅筑贡山一号金域国际林涧美墅、东方威尼斯龙湖郡占比23%15%23%8%8%15%8%分析：从上表可以看出，所调查的楼盘风格可以分为7种，最多的是简约欧式建筑风格，该建筑风格外观、线条简约大方、成本低，是自贡大多数楼盘青睐的一种建筑风格；其次是Artdeco艺术装饰建筑风格，该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号，是自贡在2011年新出现的一种建筑风格，主要运用于高端住宅，打造成本较高，但就目前的楼盘来看，打造与运用的并不好；另外，现代风格和地中海风格也被广泛运用于自贡的楼盘，特别是西班牙风格的建筑，浓郁的色彩，闲适、浪漫又不缺宁静，消费者与开发商都较为青睐，楼盘建成后具有浓郁的异域风情。现代风格的建筑在众多的极具个性的建筑风格已逐渐淘汰，其呆板的外观，生硬的线条已不能很好的满足现代购房者的审美需求。小结：对于目前自贡所出现的楼盘风格，消费者并无过多的表现喜好，一方面是因为购买的都是期房，楼盘的风格呈现较晚，另一方面是各楼盘对这些风格的打造都还不纯粹，较为粗糙。在今后新建的楼盘中可针对自贡天气阴霾的特征，多打造一些色彩浓郁、鲜亮的楼盘外观，提升楼盘形象并与其他项目形成差异化的直观视觉感受。4、产品组合展示分析：从上表我们可以看出，所有高端楼盘的产品设计产品以多层为主，电梯为辅，少量配置有别墅产品，可满足不同客户的需求。多层产品是项目的利润来源，也是购房者最为亲睐的产品类型。电梯多层产品能增加住宅的附加值，提升客户的居住品质感，近年来成为高端楼盘中的的一款明星产品。从最开始的稀有产品到现在的遍地开花，加之价格的导向，电梯花园洋房经历了一个从热到冷的销售周期。电梯住宅产品目前在房地产市场上占有最高的比重，由于自贡的房地产市场还处于刚性需求的阶段，大部分首次置业的人群更愿意选择价格实惠，户型紧凑实用的电梯住宅产品，该类产品相比花园洋房价格更低，面积更小，更经济实惠，是去化最快、开发商现金流保障的一类产品。楼盘高端楼盘刚需楼盘恒大绿洲南湖郡东方威尼斯贡山一号南湖公馆金域国际林涧美墅南湖骏景龙湖郡南湖国际社区新加坡花园水岸豪庭雅筑多层（电梯花园洋房）高层别墅别墅类产品属于市场上的超高端产品，受众人群少，属于满足小部分人群，提高楼盘品质与档次的产品，但目前自贡别墅类产品的品质较低，且产品规划有较大缺陷，因而此类产品在自贡的销售情况和口碑不佳。小结：所以，从目前市场上的产品组合来看，不超过300亩的项目，产品配置最好是高层或高层加多层，多层作为利润最大化，高层保证现金流。5、区域认可度对比区域南湖片区龙湖片区西城片区在售盘数11个3个4个区域特征城市规划发展的重点区域，自贡新兴文体、生活、商业、住宅的发展区域；周边生活配套、交通布局尚不完善，大部分前期开发住宅项目已经接近销售尾声，开始交房入住；重大商业项目（泰丰·南湖至尊和华商·国际广场）将于今年底或明年开始动工。该片区为新兴的居住选择区域，与南湖生态城相邻，新建两湖大桥连接南湖片区与龙湖片区，但是该区域属于新兴开发区，配套设施非常不完善。自贡市传统工业区，区域发展落后，规划力度较弱，属于城市边缘地带。区域产品类型高层楼盘有4个，高层加多层楼盘有7个，纯多层楼盘为0个；其中南湖郡及东方威尼斯修建有少量联排别墅，南湖高层数量最多，多层数量次于高层，别墅较少；以三居为主，二居及四居为次，面积以80-150㎡为主。该区域产品形式较为单一，纯高层楼盘有2个，高层加多层楼盘有2个，无纯多层楼盘。其中贡山壹号有少量别墅。公馆、南湖郡西区、金域国际修建有电梯多层。区域价格高层均价4000元/㎡多层均价5000元/㎡东方威尼斯的别墅区均价5200元/㎡。高层均价3500元/㎡；多层均价5000元/㎡。高层均价3200-3800元/㎡；多层均价4500-4800元/㎡；区域客户情况核心客户：自贡老城区域首次购房客户及汇东片区二次置业客户其他客户：市区各区域客户核心客户：区域内的消费者；其他客户：自贡追求生活品质的客户核心客户：贡井老城区客户；其他客户：部分临近乡镇消费者区域内楼盘情况概述本区域内楼盘社区近年来开发密集，在售社区品质最高，配套最齐全、绿化景观最有特色，几乎涵盖中、欧、中南亚各种建筑景观风格，为自贡市品质最高端的社区集群，且该区域楼盘价格同比自贡市其他区域的房价最高，主要吸引自贡中高端人群购买。主城区在该区域购买住房的主要目的为投资性购房，大多购房者认为该区域生态环境良好，但区域成熟度太低，现阶段购房目的，一是希望在未来区域成熟后再入住；二是看重该区域未来发展潜力，购房投资；三是该区域现阶段价格处于起步阶段，同比全市房地产销售价格略低，且生态环境较好。但从远期发展来看，该区域未来将大力发展工业产业，外来人口和自贡制造业人口将大量增加，未来区域住宅及商业项目具有一定发展空间。贡井西城一直是极具地缘性的房产市场，房产购买人群主要都来自于贡井区常住人群，且品质价格较自贡市整体房价水平相比更低。随着蓝光地产进入贡井片区，区域居住品质得到较高提升，蓝光地产战略计划为用高品质的社区建设和其自身品牌号召力，吸引自贡其他区域购买人群入住，但由于自贡消费者对地域选择性较强，加之贡山壹号的产品组合和户型设置上略有缺陷，因此该项目整体销售情况一直较差。由此可以看出，自贡市民对楼盘区域性选择的抗性较大，对价格的甄选意愿最大。优势1、城市未来发展中心，区域发展具有政策导向；2、区域未来规划为集商贸、会展、行1、该区域是自贡大城市建设“东进南移”的重要步环节，是实施城乡统筹战略的重要示范内容，是自贡板仓工业园的配1、蓝光地产入驻贡井，为贡井乃至整个自贡带来了高端生活的新品质标准；2、贡井长征大道两侧已有贡院（售罄）、贡山一政、文体、科教、生态居住等于一体的新兴区域，生活便捷；3、区域内市政设施配套优越，南湖公园、高峰公园、体育中心、汇东实验小学、老年大学、五星级写字楼、城市综合体等全面满足品质生活需求；4、城市道路宽敞、交通通达性强，城市风貌靓丽，是未来的城市名片与城市客厅，未来的中高端居住示范区。套服务区，是沿滩区城市建设的重要载体。2、该区域以生态居住、休闲旅游为主，兼有商业服务、物流、教育、文化等功能设施配套完善的山水林间城市，高尚人居环境、生态社区和现代化新城区；3、是自贡的东大门，是自贡联结川南城市群的金三角。号、雅筑和尚峰形成了以十字路口为中心的贡井生活住宅新趋势；3、平桥的步行商业街规划和泰丰广场构成了贡井的商业集中地，未来贡山一号也规划有商业街，并宣传引进5星级影院、高档会所等产业，加上现有的美食一条街带动，未来西城片区将形成2个商业中心。劣势1、周边生活配套及交通布局还需时日；2、区域商业配套尚属空白，预计2015年才能正式投入使用，目前阶段难以满足入住人群的生活需求。1、该区域离主城区有一定距离，吸引市区广大消费者具有一定难度；2、该区域交通通达性有待完善；3、属于新规划区域，居住成熟度还尚待时日；4、目前该区域处于初期开发阶段，暂时入驻人口极少，没有任何区域配套。1、该区域离主城区有一定距离，难以吸引区域外的人群购买2、本区域整体生活消费水平不高；3、本区域开发发展空间有限。小结综合比较，南湖片区的区域认可度目前是最高的，并且产品类型丰富，可供客户选择的楼盘较多，该区域配套设施逐渐完善，交房的楼盘也越来越多，已是开发区中较为成熟的居住区。而其它两个区域都还属于地缘级开发区，能辐射的购买人群有限。6、价格对比分析：从上表可以看出，从区域价格来看，整体价格最高的还是南湖片区，高端楼盘较多，特别是临南湖的楼盘，基乎都