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1城城置置物物业业《《答答客客问问》》供供项项目目部部参参考考使使用用江苏城置物业服务有限公司二0一二年七月江苏城置物业服务有限公司2《答客问》是物业公司为了向业主答疑解惑的工作工具。每一个物业管理项目部处在不同的省市地区，遇到问题时，所适用的法律法规因地区不同其法规名称以及条款的具体规定，亦有不同。作为各地项目部的物业公司员工和管理人员，必须熟知国家、省及所在当地政府有关物业管理方面的法律法规与规章、规定，用法律武器保护企业和保护自己。《答客问》作为的城置物业服务公司的必备的培训资料，要求各地项目部要利用其内容，培训员工，以统一的说辞回答业主提出的问题，避免引起不必要的误会和纠纷。《答客问》的内容不是一成不变的，作为参考性纲要文件，需要各地项目部在学习培训以及日常工作之中，收集业主提出的问题，并上报公司客户关系部。客户关系部会根据项目部上报的难以解答的问题，依据法律法规、规章规定予以解释。《答客问》在编制过程中，可能会出现解释不到位、适用法规不准确的问题，请各地项目部发现后及时反馈至公司客户关系部，以予纠正和修订。二0一二年七月二十日联系电话：0516—83559993邮箱：WQ_0963@163.COM飞信：855520963联系人：王勤江苏城置物业服务有限公司3一、项目简介1、项目的建筑面积是多少？一期什么时候入住？答：一期规划占地约万㎡，总建筑面积万㎡，于年月日交付入住。2、城置项目的规划、建筑设计公司是哪里的？物业顾问是哪家公司？答：城置项目位于，由上海城市置业有限公司投资建设。设计与戴德梁行合作，戴德梁行是物业顾问。3、常用服务电话地址：火警：119匪警：110电话故障：10000电话查询：114医疗救护：120交通事故：122供电抢修：95598环保投诉：12369天气预报：96121燃气报修：自来水抢修：有线电视保修：公安派出所：江苏城置物业服务有限公司4二、内勤类4、收楼的业主需要带的证件以及费用？答：收楼时需要带的证件：（一）购房合同（二）居民身份证、户口本、交房费发票；如是委托他人需要《委托书》。（三）费用（根据当地物价局收费文件或批文）1）物业服务费（预交一年）2）水电保证金3）装修管理服务费4）公共区域水电费5）生活垃圾清运费6）装修垃圾清运费5、从什么时间开始计收我的物业服务费？答：以开发商发给业主的《入住通知书》中，约定的日期办理入住手续，从约定办理入住手续的次日起开始计算物业费。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条第2款关于交纳物业服务费的起始时间的规定“业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。”6、为什么物业管理公司一次性收取一年的物业服务费？答：因为大部分业主工作繁忙，路途远，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象。因为物业服务的重点工作是为广大业主提供服务，如果把大部分精力用在如何收费、以及催缴费用上的时候，这势必就会影响到物业的服务质量。所以，物业服务费是保证物业公司正常运转的先决条件。物业管理公司一次性收取半年/一年的物业服务费的作法，并没有违反《江苏省物业服务收费管理办法》第二十一条“物业服务企业不得擅自向业主、使用人江苏城置物业服务有限公司5收取一年以上押金、保证金等费用。”的规定。请您给予理解。谢谢。7、物业管理服务费包括哪些费用？答：《》第条“物业管理公共服务费用构成因素为：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)物业管理企业办公费用；(七)物业管理企业固定资产折旧费用；(八)物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(九)经业主大会同意的其它费用；(十)合理利润；(十一)法定税费。”8、业主办理收楼手续时未带现金怎么办答：“由于我们现场收楼无法办理银联刷卡，所以只能缴现金，请您谅解。请您留下联系方式，我们预约一个时间，给您办理”。或“距这里不远，有某某银行（或AT机）我帮您把手续先放好，您去取款后再来接着办理，好吗？”9、小区的公共照明用电及公共用水是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：一般来说，住宅楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户分摊。小区范围内的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定，电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等费用，“业主大会尚未成立的，物业江苏城置物业服务有限公司6服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。”《》（当地法规）第条“具体分摊办法在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与业主约定；”分摊的费用是按照各位业主住宅的建筑面积，以平方米计算。假如您的房屋总的面积是100平方，每平方0.10元的话，每月的分摊就是10.00元。10、以什么面积收取我的物业服务费？从什么时间开始计收？答：物业服务费收取在没有实测之前，是按照《商品房买卖合同》上的销售面积为准计收；如果《房产证》办理以后，则以政府房屋管理部门对您的房屋实测后的建筑面积收取。最终是以实测后的建筑面积计收物业服务费。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条第2款关于交纳物业服务费的起始时间的规定“业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。”所以，本小区物业服务费的收取统一从年月日起计收。11、我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：高层物业服务费的收取标准为：1.3元/平米·月；每户的面积不同，业主要缴纳的物业服务费的数额业主不同的。您家的建筑面积乘以每平米的收费标准，为一个月应缴的服务费；再乘以12个月，就是您要缴纳的一年的服务费了。除此之外，共用部位产生的照明用电、电梯用电和绿化用水等公摊费用，物业公司将费用分摊计算后，您要缴纳这一部分的费用。因为，这笔费用没有计入服务费的测算之中，也就没有包含在物业服务费里了。这次上房，您还需要缴纳装修管理费、建筑垃圾清运费等。另外，物业公司为方便业主，以低于市场价格为业主提供有偿服务的一些项目，业主要缴纳费用。具体价格可见物业客户服务中心的公示。12、为什么填写《用户资料卡》，如何保密？答：主要是为了方便业主的生活，也是为了便于我们更好的为业主提供有针江苏城置物业服务有限公司7对性的个性化服务。如：当业主不在家，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，让您在最短的时间内及时处理，把各种损失降到最低。我们已经制定严格的工作制度和纪律，业主的基本资料档案都由专人保管，没有经过业主本人书面同意的，任何人不得查阅业主档案（公安机关为办理相关案件除外）。如果物管人员泄露业主资料，并经查实的，将进行严厉的处罚甚至予以辞退；造成严重后果的，其本人还要承担相关的法律责任。再有，希望填写您的真实的联系方式。如果您的联系方式有变更，请及时到物业公司变更资料，避免因联系不上您而使您蒙受损失。13、上房交付时，小区有些配套设施（如：周边绿化、车位、行人通道等）没有做好，我是否还要全额交纳物业服务费?答：是要全额缴纳的。在小区交付、业主办理上房手续之前，物业公司就按照《前期物业服务合同》的约定，开始对该物业进行服务了。所以，您交纳的服务费对小区管理与服务来说至关重要。14、为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。15、住宅专项维修资金是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？答：用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品住宅专项维修资金由当地房管局代为管理。江苏城置物业服务有限公司816、车辆的停放费用是多少？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A.月租车位地上有偿使用服务费:元/月/个；B.专用私家车位地下月服务费:元/月/个。17、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？答：这是不可以的。因为物业管理公司与开发商是两个独立法人资格的企业。物业服务费是用于小区共用部位、共用设施设备的服务的，是物业公司保证和维护小区物业各项服务正常运行的重要条件。对于售楼人员的一些承诺，我们可以帮助您按照投诉程序，向开发商/有关部门反映和投诉，争取尽早解决。但物业服务费仍需正常支付。18、有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？答：当然有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业服务费来支持，如果有业主不交服务费，势必会给物业公司的管理运营经费上带来影响。有的业主不交物业服务费的行为，同时也影响了已交经交费业主的合法权益，当然也侵占了您的利益。通俗地讲，就是别人出钱，他消费嘛。19、业主办理了入住手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？答：是的，要缴纳物业服务费。因为从法律意义上来讲，该房屋的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该房屋提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁保洁、绿化养护等专业服务）。所以，您是要缴纳物业服务费的。当然，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主江苏城置物业服务有限公司9负最终交纳责任。”的规定，您在办理交付手续后，申请“空置房”。空置期要在6个月以上。20、我可能要在明年的春节过后才能装修，我需要怎么交物业服务费呢？答：这涉及到房屋空置期的事情。一般空置在6个月以上的房屋算作空置期。空置期目前国家没有统一标准，有的地区3个月，有的规定6个月，也有的规定12个月。我们根据小区管理服务的现状、业主的利益、公共区域的养护等综合因素考虑，以6个月为最低期限，计算房屋空置期。请您理解。您确定在2013年春节后装修吗？这样的话，您在办理完验收入住手续之后，以书面的方式申请办理空置房的手续。在空置期内，您交纳服务费的标准是正常缴费标准的70%。这是根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准7O％。”的规定办理的。具体程序是：1、您先填写一个空置房的申请单。（物业公司有表单，您据实填写就行了）2、物业公司的工作人员陪同您一起查验您家的水、电表指数，并做好记录；3、您和物业公司具体办理这项工作的人员一起在表单上签字确认；4、由物业公司的工作人员把您空置的时间（起讫时间）填报到财务部，由财务部按照70%计算后，将30%延到下一年度；5、手续就算办结了。需要提醒您的是，在空置期内除了正常的水电消耗外，不能产生用大量的指数。否则，您的空置期就要在产生大量水电消耗的当月终止了。如果您打算在空置期内进行装修时，请您到客户服务中心办理装修手续。同时终止您的房屋的空置期。21、小区车辆为什么要交场地占用费?答：收费的法律依据：《市物业管理条例》第条：业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。小区车位占用的是公共区域的，场地占用费收取后，主要用于对车位的管理、道路的维护上。江苏城置物业服务有限公司1022、物业服务公司收取物业服务费的标准是什么？答：物业服务公司在投标过程中，对所要管理的物业区域进行充分的调研，根据与楼盘档