营口林昌地产营东新城项目物业发展建议

营口林昌地产营东新城项目物业发展建议2016年4月30日目录contentsPart1：市场背景Part2：本体分析及开发战略Part3：物业发展建议及产品力提升Part4：整体形象定位【城市】营口是辽宁省快速发展的三线城市，是经济高速发展的战略城市，但与周边城市相比，城市吸引力稍显薄弱营口市概况：现辖鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、沿海新区、大石桥市、盖州市。面积：5402平方公里，户籍人口235.45万，市辖区面积981.99平方公里，人口120.6万；城市区位与发展：处于辽河入海口，是东北第一个对外开埠的口岸，素有“东方贸易总汇”之称。同时作为东北最近的出海通道，是环渤海经济圈以及东北亚地区最具发展竞争力的现代化港口城市之一；与周边城市对比：与周边发展较快并且具备大量资源的鞍山及盘锦等城市相比，营口的城市吸引力及人民的生活水平发展相对较为薄弱；事项数据营口市GDP1610亿元GDP排名第四人均可支配收入24028元人均可支配收入排名第五GDP增长率增长9%增长率排名第八恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%阶段贫困温饱小康富裕最富裕联合国粮农组织恩格尔系数标准宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速平稳发展营口市人均GDP超6000美元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主。营口整体人口数量较少，以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体，城市人口对于房地产需求属改善型，从实际来看，城市房地产市场处于平稳发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型营口的GDP增速为21.9％，连续三年保持了16%以上的增速，经济发展势头喜人；从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。【城市】营口房地产市场在度过快速发展期后，刚刚步入高速平稳发展期，购房客群需求主要以改善性需求为主。【区域】城市新区，营口市东扩发展战略基石，未来将接替老城区部分功能，但目前区域发展尚未成熟，价值兑现需要时间沿海产业基地营东新城鲅鱼圈营东新城——营口市东扩发展战略基石紧邻老城区，是营口市进入城市化发展的基石，在营口城市东扩的进程中，营东新城必将承接老城区的部分功能，同时成为加强市中心与老边区紧密联系的纽带；目前发展情况——政策吸引，房地产助力城市发展，但价值未被广泛认同，大量住宅项目处于空置状态，价值兑现尚需时间随着“东扩”战略的实施，政府加大招商引资力度，成功吸引了大批知名开发企业，如保利、恒大、佳兆业、嘉里等，目前区域内中高端居住社区初具雏形，商业配套也正在逐步完善；但是，目前区域发展尚未成熟，客户对城市新区的抗性尚未消除，部分客户看好城市的沿海发展带，对营东新城未来的发展持观望态度，新区的价值兑现尚需时间；【地段】位于市区与营东新城连接处，坐享城市资源与新城发展的政策支持，但目前居住氛围不强，市民心里距离较远营东新城东升商圈市府商圈渤海大街营口交通运输物流中心城市东西发展主轴上，机遇无穷本案位于城市发展东西主轴——渤海大街，是营口市东扩的必经之地，未来发展机遇无穷；距城市核心区较近距市府商圈约6公里，距东升商圈约4公里，与沿海产业基地及营东新城区域内商业项目比距离城市核心区域直线距离较近；交通便利，可达性强本案位于城市主干道渤海大街，通达性好；临近营口物流中心，配货便利营口交通物流中心现已开辟营口至大连、哈尔滨、广州等多条物流专线，可承接营口至全国各地区的物流服务业务；非传统核心地段，市民心理距离较远三线城市普遍对非核心地段具有排他性，对心理距离非常敏感1、除少数超大城市，全面放开落户限制国务院总理李克强1月22日主持召开国务院常务会议，部署深入推进以人为核心的新型城镇化，更大释放内需潜力；除极少数超大城市外，全面放开高校毕业生、技术人员、留学归国人员等落户限制。国务院已颁布居住证暂行条例，各地要结合本地实际，抓紧制定细则，使有别于以往各类暂住证、含金量更高的居住证制度覆盖全部未落户的城镇常住人口，让他们尽早在居住地享有义务教育、就业、医疗、法律援助等多想基本公共服务。政策研判2、2.15央行降低非限购房贷首付比例，二线城市收益最大房贷首付比例最低可降到20%，在不实施“限购”措施的城市，商业房贷的首付比例可以从最低25%降到最低20%，二套房最低首付比例从40%降到30%。这将是“平衡性的政策”，而不是“强刺激性政策”，新政预计二线城市获益最多，对三四线城市去库存实际作用不大。政策研判3、2.19财政部：调减房地产交易环节契税营业税，营口执行首套房契税认定，跨区买房算首套首套房144㎡以上契税由3%调整到1.5%，二套房90㎡以内调整为1%，二套房90㎡以上调整为2%。个人将购买2年以上的住房对外销售免征营业税。调减契税营业税有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节，改善型客群势必会抓紧这个入市窗口期积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例。山东省契税缴纳出大招!25日，我省财政厅、地方税务局、省住建厅联合发布契税调整新政。政策在“住房认定”上做出调整：住房情况查询范围为拟购住房所在县(市、区)行政区域。首套房的认定由“市”变“县”（市、区），烟台已落地执行新的契税首套房认定新政。4、中国人民银行决定下调存款准备金率0.5个百分点自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。0.5个百分点意味着大约7000亿，购房者按揭买房贷款更容易了。营口房地产政策：营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。2012年2013年2014年商品房契税补贴政策：2012年3月23日，营口市春季房展会为购房者提供契税全额返还政策。契税补贴、团购优惠：2012年7月26日，营口市夏季房展会提供补贴政策、5人团购免1平米价格5000万补贴公务员购房：2013年底，营口1000余名公务员拿到5万元购房“红包”补贴。契税全反、行政事业性收费减免：2015年春季房展会，购房者契税全反，办理房屋所有权费用减免。政府牵头房企在多地搞房地产项目巡展、销售活动：分别在齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯、通辽、赤峰、北京等地2015年政策研判营东新城依托城市“南拓东进”的规划理念，未来将规划为城市中心、滨海带形成重要组团及营口主城区的核心组团；目前随着知名开发商佳兆业、恒大的进驻，未来楼盘品质将会提升。营东新城板块政府近期重点，未来现代城市生活区核心目前在售项目以高层为主，辅以多层产品各项基本配套尚不完善，部分地段管网还未铺设无突出景观资源城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施营东新城板块未来发展潜力大，知名开发商的进驻将会带动板块区域价值的提升。距离城区中心相对较远，认知度较低各大开发商陆续进驻，目前在售产品档次较低代表项目总建面（万平米）容积率物业类型君悦澜湾301.7多层洋房\高层\别墅辰威金域尚景202.98多层\高层恒大城1272.91高层佳兆业龙湾1101.33洋房\高层\别墅\小高层佳兆业•龙湾位于营东新城板块渤海大街沿线，进入营口市区的必经之路；项目整体规划以新古典主义建筑风格为主，整个园区紧邻湿地公园及中央景观湖。项目名称：佳兆业龙湾开盘日期2011年9月占地面积：82建筑面积：110万㎡容积率：1.33物业形态：洋房、高层、小高层、别墅销售均价：联排7800元/㎡双拼1100元/㎡洋房3800元/㎡去化率：尾盘清仓开发商：佳兆业地产（营口）有限公司交房标准：清水项目地址：营口市营东新城渤海大街东段项目简介项目整体规划由小高层、高层、洋房及别墅产品类型组成，别墅产品紧邻湖景资源；项目整个园区采用内低外高的形式，使别墅产品充分享受私密性。项目主要打造新古典主义风情，在建筑细节手法较明晰；项目拥有22万平方米园林景观，并且配以近万平的星级豪华会所，汇集国际标准篮球场、雪茄吧、网球馆游泳池及多种功能娱乐设施。项目临近纯生态湿地公园，加上内部园林景观打造，使业主享受天然氧吧；项目核心卖点核心卖点：超大面积赠送+高品质大盘•项目户型均有面积赠送，给消费者带来超大利益；•项目打造营东新城高品质大盘，无论从品质及规模上都堪比标杆。主力户型借鉴龙湾洋房153.94㎡中厨西厨餐厅客厅主卧套次卧北次卧阳台阳台阳台户型：3房2厅2卫赠送面积：约7㎡(南北封闭阳台各赠送一半面积+飘窗）户型：3房2厅2卫赠送面积：约4㎡(南北封闭阳台各赠送一半面积+飘窗）龙湾洋房139㎡东岸首府位于营东新城气象台口弘逸园小区东行；项目整体规划以英式褐石建筑风格为主，整个园区主打物联网、智能化，缔造营口首个智能化社区。项目名称：东岸首府开盘日期2014年8月占地面积：6.5万建筑面积：13.5万㎡容积率：1.9物业形态：洋房、小高层销售均价：50-140平均价4600元去化率：现已入住开发商：营口鼎昌房产置业交房标准：清水项目地址：营口市营东新城气象台口弘逸园小区东行五百米项目简介项目整体规划由小高层、洋房产品类型组成，洋房实为六层多层；其中6层12栋，9层、11层各2栋，17层6栋；6层多层住宅数量占据小区一半以上。项目整个园区为英式建筑风格，5000平中庭广场。主打营口首个智慧社区，互联网全程覆盖。欢心湖畔沿河生态带，景观资源较有优势。主力户型借鉴97平项目核心卖点核心卖点：智能社区，互联网概念•项目户型无亮点，比较传统；锦联经典名郡位于太和北街与东升路交汇处；项目整体规划以英式褐石建筑风格为主，园区主要产品为低密花园洋房，配以大型的商业综合体，突显其成熟的商业氛围和生活品质。项目名称：锦联经典名郡开盘日期2013年12月占地面积：11.6万建筑面积：20万㎡容积率：1.91物业形态：洋房、小高层、商业街（6万平）销售均价：120-180平均价6500元去化率：现已入住开发商：锦联地产集团交房标准：清水项目地址：营口市太和北街与东升路交汇处项目简介业态涵盖褐石风格的高品质层层退台式墅质花园洋房（7F）和瞰景洋房（10F、17F）以及近6万平北美BLOCK休闲文化商业街。项目追求有天有地、层层退台、与自然亲密接触和互动的居住理念，不计算面积的露台、内飘窗，户户至少有9平米左右的赠送面积。大润发超市南行200米，区域内交通、购物、教育、医疗配套齐全，方便快捷主力户型借鉴160平：多层洋房（四室二厅二卫）141.5平：多层洋房（三室二厅二卫）121.9平：多层洋房（三室二厅一卫）沿海产业基地是一个正在开发建设的大型临港生态产业区和适宜人居的滨海新城，离市中心较远，目前交通不够完善，随着土地出让量剧增及各大型企业人员的导入，近几年成为热点开发板块之一。沿海产业基地板块正在开发建设的大型临港生态产业区和适宜人居的滨海新城在售项目以高层、小高层为主。基本配套不完善两湖公园城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施沿海产业基地板块依托五矿集团、富士康科技等产业发展，带动板块的价值。正在被逐渐认知，富士康等大型企业已进驻目前楼盘群起，未来市场供应量较大代表项目总建面（万平米）容积率物业类型星汇奥城812.06高层\小高层赫郡201.01联排\双拼五矿铂海湾59.221.31洋房\别墅澄湖建鑫城262.5洋房\小高层五矿铂海湾位于沿海产业基地的核心位置，园区以稀缺湖景为景观资源，依托打造高端品墅。项目开盘前期举办大型推介会，通过前期宣传吸引更多的高端人士。项目名称：五矿铂海湾开盘日期2011.8.27占地面积：40万㎡建筑面积：59.22万㎡容积