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目录决策背景________________________________________________3一、内部因素_____________________________________________________________3二、外部环境_____________________________________________________________3第一部分项目所属区域介绍_______________________________4一、江宁区简介__________________________________________________________4二、东山新市区简介______________________________________________________4三、江宁开发区简介_______________________________________错误!未定义书签。第二部分项目概况______________________________________5一、宗地位置_____________________________________________________________5二、宗地四至范围及规划要点_____________________________________________5三、项目渊源_____________________________________________________________6四、宗地现状_____________________________________________________________7五、宗地紧邻周边的环境_________________________________________________7六、交通出行_____________________________________________________________7七、生活配套_____________________________________________________________8八、市政配套_____________________________________________________________9九、土地出让条件与程序_________________________________________________9十、地价分析____________________________________________________________11第三部分法律风险分析__________________________________13一、项目的风险点及风险可能性预测_____________________________________13二、风险控制手段_______________________________________________________13三、总体评价____________________________________________________________14第四部分市场分析_____________________________________14一、南京房地产市场简述________________________________________________14二、江宁住宅市场分析___________________________________________________17三、开发区商业市场分析________________________________________________23四、项目产品建议书_____________________________________________________25五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析______________________________26六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析__________________________28附件：江宁及周边片区典型楼盘____________________________错误!未定义书签。第五部分规划设计初步分析______________________________29一、规划设计草案_______________________________________________________29二、规划设计草案分析___________________________________________________29第六部分工程及销售计划________________________________33一、一期开工时间确定___________________________________________________33二、开发销售计划_______________________________________________________33第七部分成本及投资收益预测____________________________33方案一（商业按2万㎡考虑，商业用地地价自己分摊）_____错误!未定义书签。方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊）_________错误!未定义书签。第八部分竞争对手_____________________________________37第九部分综合分析与建议________________________________37一、优劣势分析_________________________________________________________37二、结论与建议_________________________________________________________38决策背景一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第一部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图1-1宗地所属区位图一、江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻一环线。2000年撤县设区。面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。二、东山新市区简介东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。东山新市区是南京“一城三区”中的一区2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区”的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。表1-1南京“一城三区”规划功能定位规划面积规划人口河西新城区①以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；②居住与就业兼顾的中高档居住区；③以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255万仙西新市区①城镇空间向东发展的增长级；②接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；③以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM250万浦口新市区①城镇空间跨江发展的增长级；②相对独立区域综合服务功能；③承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275万东山（江宁）新市区①城镇空间向南发展的增长极；②承担主城部分功能扩散的职能；③吸收南部农村城市化人口。107KM2110万第二部分项目概况一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。2、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表2-1项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中：居住用地其中商业用地其中代征道路面积43.60万平米（654亩）37.86万平米（567.9亩）5.16万平米（77.4亩）5800平米（8.7亩）长——690米242米483米宽——562米226米12米3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表2-2规划要点土地规划用途商业、居住用地容积率居住用地容积率≤1.2，商业用地容积率≤2.0居住用地可建建筑面积：454320平米商业用地可建建筑面积：103200平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求（答复中为小于100米）日照间距与公建配套执行建设部2002年4月1日颁布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）建筑密度居住≤25%，商业≤40%绿化率≥40%，公共绿地≥1.2平方米/人建筑退让将军北路：多层以下退让红线≥10米，小高层退让红线≥15米胜太西路：多层以下退让红线≥7米，小高层退让红线≥10米机场高速：多层以下退让控制线≥7米，小高层退让控制线≥10米麻田路：多层以下退让红线≥7米，小高层退让红线≥10米沿四侧道路围墙退让红线≥2米，围墙形式采用通透式，高度≤1.8米建设要求商业用地内必须建一个占地面积约3亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。三、项目渊源1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发