西安民生：拟购买资产项目涉及陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“

陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-1-本报告共一册西安民生集团股份有限公司拟购买资产项目涉及陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告西正衡评报字［2011］013号西安正衡资产评估有限责任公司XI’ANZENITHASSETSAPPRAISALCO.,LTD二〇一一年二月二十三日陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-1-评估报告目录注册资产评估师声明............................................3摘要.....................................................4评估报告.....................................................9一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况............................................................9二、评估目的.............................................10三、评估对象和评估范围...................................11四、价值类型及其定义.....................................12五、评估基准日...........................................13六、评估依据.............................................13七、评估方法.............................................16八、评估程序实施过程和情况...............................18九、评估假设.............................................21十、评估结论.............................................23十一、特别事项说明.......................................23十二、评估报告使用限制说明...............................26十三、评估报告日.........................................27十四、资产评估机构.......................................28附件：一、西安民生集团股份有限公司《关于新开民生延安百货店专题会的会议纪要》（会议纪要[2011-1号]2011年1月20日）复印件陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-2-二、西安民生集团股份有限公司《企业法人营业执照》（副本）复印件三、陕西玉龙房地产开发有限公司《企业法人营业执照》（副本）复印件四、陕西玉龙房地产开发有限公司“东方红世纪广场”项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预（销）售许可证》等五证（复印件）五、西安民生集团股份有限公司、陕西玉龙房地产开发有限公司承诺函六、签字注册资产评估师承诺函七、西安正衡资产评估有限责任公司营业执照复印件八、西安正衡资产评估有限责任公司资格证书复印件九、签字注册资产评估师资格证书复印件陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-3-注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-4-西安民生集团股份有限公司拟购买资产项目涉及陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告摘要西正衡评报字［2011］013号西安民生集团股份有限公司（以下简称“西安民生”）拟购买陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称“玉龙房地产公司”）开发的“东方红世纪广场”商业裙楼（负一层至地上四层）。西安正衡资产评估有限责任公司受西安民生的委托，为委托方拟购买资产事宜涉及玉龙房地产公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼（负一层至地上四层）提供评估基准日市场价值的参考意见。本报告评估对象为玉龙房地产公司开发的位于延安市宝塔区嘉岭桥引桥与百米大道的交汇处的“东方红世纪广场”项目商业裙楼价值（包括地下一层5,649.61平方米，地上一层6,057.81平方米，地上二层至四层合计20,902.74平方米，以上共计32,610.16平方米），价值内涵为“东方红世纪广场”商业裙楼达到商业用房交付使用条件时的市场价值。本报告评估范围为玉龙房地产公司开发的位于延安市宝塔区嘉岭桥引桥与百米大道交汇处的“东方红世纪广场”项目商业裙楼（包括地下一层5,649.61平方米，地上一层6,057.81平方米，地上二层至四层合计20,902.74平方米，以上共计32,610.16平方米）。评估范围不包括评估基准日应付工程款（包括相关规费）及评估基准日至“东方红世纪广场”商业裙楼达到交付陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-5-使用条件新增的工程款、相关规费及不可预见费等已有负债及或有负债。根据本次评估目的、市场条件、评估对象的自身条件等因素，本报告选用的价值类型为市场价值。评估基准日为2010年12月31日。根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，实施了必要的评估程序，以资产持续使用、公开市场和适当的假设为前提，采用市场法和收益法对西安民生拟购买的“东方红世纪广场”商业裙楼（负一层至地上四层）价值进行了评估，最终确定“东方红世纪广场”商业裙楼在评估基准日所体现的市场价值如下：“东方红世纪广场”商业裙楼（负一层至地上四层）评估单价为14,295.77元/㎡“东方红世纪广场”商业裙楼（负一层至地上四层）评估总价为466,187,400.00元（取整）（人民币大写：肆亿陆仟陆佰壹拾捌万柒仟肆佰圆整）详见下表：评估结果汇总表层数建筑面积（平方米）评估单价（元/平方米）评估价值（元）（取整）地下一层5,649.6112,932.8973,065,800.00地上一层6,057.8127,264.00165,160,100.00地上二层6,967.5815,566.74108,462,500.00地上三层6,967.589,834.1768,520,400.00地上四层6,967.587,316.5550,978,600.00合计32,610.1614,295.77466,187,400.00特别事项说明：上述评估结论是在被评估资产持续使用、公开市场和适当的假设前提下，以评估过程中所能取得的依据、数据、资料为基础得出的。下列事项提请报陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告____________________________________________________________________________________________________西安正衡资产评估有限责任公司-6-告使用者特别关注：1、本报告仅对评估对象涉及的资产价值发表意见，评估结论未考虑与被评估资产相关的负债及或有负债。2、玉龙房地产公司于2008年5月12日，以东方红世纪广场在建工程及土地使用权（证号为延市宝国用（2006）第03247号）为抵押物，向中国建设银行股份有限公司延安分行借款10,000.00万元，借款期限为2008年5月12日至2011年5月12日，该借款同时由自然人赵玉科提供保证担保。截止评估基准日，该项借款余额为3,000.00万元。本次评估未考虑该抵押事项可能对评估结果造成的影响。3、经西安民生与玉龙房地产公司共同商定，本次纳入评估范围的“东方红世纪广场”项目地下一楼至地上四层裙楼的面积以“建筑施工图”途径测量的各层套内建筑实测面积扣减已出售及预留部分的面积，再加上地下室设备用房等分摊面积为基准，即地下一层：5,649.61平方米，地上一层：6,057.81平方米，地上二层：6,967.58平方米，地上三层：6,967.58平方米，地上四层：6,967.58平方米，共计32,610.16平方米。本次评估未考虑该面积与将来办理《房屋所有权证》时实测面积的差异可能对本次评估结果造成的影响；若将来办理《房屋所有权证》时实测面积与本次评估时采用面积差异较大，则需对该资产重新进行评估。4、玉龙房地产公司已取得《商品房预（销）售许可证》，证载房屋总建筑面积为129,850.00平方米，其中住宅预售面积60,660.00平方米，商铺预售面积28,904.00平方米，商住楼预售面积32,681.00平方米。但玉龙房地产公司未取得延安市房地产管理局出具的房屋测绘报告。“东方红世纪广场”商业裙楼《商品房预（销）售许可证》证载商铺面积28,904.00平方米，按“建筑施工图”途径测量得出的目前实际施工的建陕西玉龙房地产开发有限公司开发的“东方红世纪广场”商业裙楼价值评估报告______