豪丰置业安丘600亩项目房地产市场专项调研报告谨呈:豪丰置业2012-7-22前言兵马未动,粮草先行!知己知彼,百战不殆!安丘作为豪丰置业地产蓝图的重要版图,随着安丘600亩项目的推进,前期调研、定位和产品策划工作需要逐步相应展开。青岛睿智天成作为豪丰置业的战略合作伙伴,积极配合豪丰置业安丘项目工作的开展。于7月13-15日,派出由营销部和策划部组成的强力专项市调小组,共4人3天,对安丘房地产市场进行了全面的调研。在此基础上形成本次报告,主要分为以下5大内容:1、市调回顾2、安丘房地产整体市场分析3、项目竞争环境分析4、项目本体分析5、调研报告总结安丘是我们的重要战场,我们已经漂亮的攻下一城。在战斗再次开始之前,先让我们再重新开始熟悉一下这个战场。因为对手变了,形势变了,游戏规则也变了!市调回顾安丘房地产整体市场分析项目本体分析项目竞争环境分析调研报告总结报告结构市调日期:7月13-15日市调人员:赵昌博、全学球、陈大伟、刘鹏波调查范围:安丘老区、新区和市北区调查楼盘:24个楼盘名单:三合春城、大华名都、龙耀锦都、世纪铭城、中央世家、湖景龙湾、青云国际城、青云郡、天源华府、领世新城、大成汇丰园、建安小区、御景园、锦绣花园、金融中心、云湖华府、汶水绿洲、颐高数码城、锦绣华城、锦绣华府、五洲长安、盛世名门、领秀城、天熙苑等市调回顾安丘房地产整体市场分析项目本体分析项目竞争环境分析调研报告总结整体发展环境经济宏观大环境形势依然严峻,下半年经济增长趋向平稳,政策有望放松。1、国内经济增长继续下滑。今年一季度GDP同比增速还是连续第五个季度下滑。2、宏观经济政策开始走向宽松。2012年,中央明确提出经济工作的总基调是稳中求进。3、进出口形势不稳定。美国经济艰难复苏,欧洲经济深陷欧债泥潭,其他地区经济动荡起伏不定。4、房地产“回光返照”。5、信贷紧缩,中小企业资金链明显紧张。6、股市继续探底。整体发展环境楼市宏观大环境下半年起色不会很大,大体上趋向平稳,以价换量仍是主旋律。1、自今年6月8日央行降息0.25个百分点以来,房地产市场量价齐升,中国指数研究院近日发布的6月份“百城价格指数”显示,全国100个城市的住宅均价结束自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势,其中45个城市出现环比上涨。2、国务院总理温家宝于近日在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨。3、总理“誓言决不能让房价反弹”的话语让购房者再度迟疑起来,纷纷选择了观望,楼市再次进入了深度博弈状态。整体发展环境潍坊楼市环境上半年依然萧条,价格逐步下探,下半年形势预估会继续低迷,在低位徘徊。1、恒大名都4480元/平米开盘超低价入市,对市场冲击很大,但市场反馈一般,开盘当天成交约200套。2、市场低迷,促销变相降价手段层出不穷,更有部分大手笔让利,如恒大名都交五万抵十五万等。3、中建大观天下新推出楼栋,以一口价3888元/平米,引起市场疯抢,说明刚需在超低价格前面,会适度的迸发。1、2012年上半年潍坊市区的整体房价比较平稳,总体呈现“微降”态势。从上半年的整体房价走势来看,1-2月份房价上涨9元/㎡;2-3月份房价微降3元/㎡;3-4月份上涨5元/㎡;红五月潍坊楼市成色不足,环比4月份跌幅达35元/㎡;5-6月份再降10元/㎡,跌至4420元/㎡,为上半年最低水平。面对目前潍坊购房者持币观望的现状,开发商推出各种各样的促销打折政策,以价换量刺激刚需购房群体,2012年上半年潍坊房价主基调依旧以“稳”为主。2、2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%。从上图中可以看出上半年里1月份房价涨幅最大,究其原因,2011年末开发商低价抛售房源和2012年初品牌开发商的提价,导致1月份环比去年12月份房价差距较大;2月份,部分楼盘涨价,使得整体房价上升;进入3月份,受限购、限贷调控政策的影响,房地产市场降温,房价首次下跌;4月份房价再次呈现小幅上涨。5月份“以价换量”唱主调,房价下降0.78%,开发商的打折促销政策和新楼盘的低价入市是下降的主要原因。6月份环比5月份房价下降0.23%。总体来看,潍坊市区上半年整体房价波动不大。整体发展环境安丘宏观经济发展强劲,带动房地产业快速发展。102.76115.01132.5140.6155.2169.6188.80501001502002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP增长情况分析小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源:安丘市统计年鉴2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平,在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。整体发展环境安丘人口增长相对平稳,外来人口较少,农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障。潍坊市21%诸城市12%寿光市12%安丘市11%青州市10%临朐县10%高密市10%昌乐县7%昌邑市7%单位:万人数据来源:安丘市统计年鉴9292.492.893.193.994.595.3909192939495962005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年人口增长情况分析2005年至2011年整体上安丘市总人口缓慢增长,其中从2009年开始增速加快,截止到2011年总人口达到近95万,其中农业人口约55万,非农业人口约40万,城市人口约30万。根据2011年潍坊市各县区人口统计情况来看:安丘市人口总数占整个潍坊市的11%,在潍坊各县市(除潍坊市)中排名第三。注:潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。整体发展环境安丘大量的产业人口,为房地产开发提供了大量的客户支撑。安丘市大型知名企业及产业人口规模:•山东景芝股份有限公司,产业人口规模在5000至6000人之间;•山东奥宝化工集团有限公司,产业人口规模在3000左右;•安丘市汶瑞机械制造有限公司,产业人口规模在2000至3000人之间;•安丘市鲁安药业有限责任公司,产业人口规模在2000至3000人之间;•潍坊长安铁塔股份有限责任公司,产业人口规模在2000至3000人之间;另外,山东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大,产业人口较为密集。安丘全市产业人口规模大致在2万人左右;安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。数据来源:安丘市统计年鉴整体发展环境安丘人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长,为房地产开发提供了资金支持。05000100001500020000人均可支配收入增长情况人均可支配收入74828791105491297515328181652006年2007年2008年2009年2010年2011年050001000015000人均消费支出增长情况人均消费支出35774400532465488136103652006年2007年2008年2009年2010年2011年23.8%14.9%单位:元根据2006年至2011年统计数据分析:安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平稳速度发展,2011年已达到18165元;年人均消费支出按照14.9%的平稳速度发展,2011年已达到10365元;人均可支配收入增幅大于人均消费支出增幅。数据来源:安丘市统计年鉴小结通过分析宏观环境和安丘房地产发展中微观环境,有利于思考项目的开发思路和方向。小结1:在经济大环境和房地产宏观市场“低迷”的下半年,项目将会以怎样的形式和姿态面市,是接下来需要重点思考的问题之一。小结2:安丘城市整体发展进入新阶段,房地产行业迎来强势发展时机,机遇和挑战并存,项目如何抓住机遇和迎接挑战,也是我们重点思考的问题之一。整体概况分布——房地产发展形成三大区域:老城区、新城区和市北区,新城区为最火热发展区域。老城区新城区市北区三合春城大华名都龙耀锦都世纪铭城中央世家湖景龙湾青云国际城天源华府领世新城大成汇丰园建安小区豪丰天熙苑锦绣花园青云郡汶水绿洲金融中心锦绣华府锦绣华城云湖华庭御景园领秀城盛世名门五洲长安颐高数码城拟建/待售项目在售项目典型个盘(在售)中央世家——市政府核心地段纯高层,准现房销售,其余楼栋已入住。地理位置:开发区青云大街东首南侧总建面:90000平方米建筑类型:6栋高层14层16层17层18层不等价格:三期12层3628一平米均一平米优惠160—170元(尾盘)周边配套:机关幼儿园分园、实验小学、东埠中学分校、青云学府双语学校人民医院户型信息:98.69㎡二室二厅一厨一卫116.38㎡三室二厅一厨一卫104㎡三室二厅一厨一卫推广主题:政务中心头等舱生活典型个盘(在售)湖景龙湾——市政府核心地段纯多层,二期准现房销售,一期已经入住。地理位置:市北区拥翠街以南明湖以东总建面:162000平方米建筑类型:5+1层多层价格:3550元/平米,5楼2888元/平米周边配套:项目邻近人民广场安丘市政府汶河生态湿地青云湖假日酒店户型信息:80----130㎡多层户型面积供选择推广主题:潍坊纯正的水岸养生名盘典型个盘(在售)青云郡——青云山脚下英伦风格大盘,洋房、多层、小高层混合。地理位置:泰华城购物中心向东800米总建面:280000平方米建筑类型:青云郡一期。由6栋宽景洋房、5栋花园洋房,4栋电梯多层组成。青云郡设计户型大部分为100平方米的大户型,还有跃层、复式,面积从110㎡的三居到280㎡的四居、五居室都有。价格:二期4000元/平米周边配套:美化国际学校(筹办)综合商场安丘泰华城幼稚园美化幼稚园银行潍坊银行、交行、农信医院中医院、白求恩医院户型信息:二期户型三室两厅一卫128---138平米电梯洋房推广主题:一座诗境的英伦公园城邦典型个盘(在售)天源华府——曼哈顿二期,着力打造安丘豪宅代表,以大面积为主。地理位置:商场路与206国道交汇处总建面:90000㎡建筑类型:2栋21层高层2栋11层小高层10栋多层组成价格:二期住宅多层均价4600元/㎡,高层均价3600元/㎡周边配套:福乐多超市安丘中医院户型信息:137.13---141.48㎡三室两厅两卫141.61---146.20㎡三室两厅两卫推广主题:新都中心、300席、终极阔府典型个盘(在售)领世新城——市北区最大综合社区,前期已入住,但游泳池、步行街等配套荒废。地理位置:市北区建设路总建面:300000平方米建筑类型:多层6层。66栋,3座会所价格:领世新城剩余房源150余套,户型面积为90-240㎡,多层均价2900元/㎡,起价2400元/㎡。周边配套:青云学府、双语学校莲花山公园、汶河湿地公园户型信息:83.88—92.85㎡两室两厅一厨一卫99.25—14.33—125.07㎡三室两厅一厨一卫推广主题:完美生活、感受城市绝版风华典型个盘(在售)大成汇丰园——老城区项目,没出彩地方,周边成熟氛围为核心卖点。地理位置:永安路与和平路交叉路口南300米总建面:80000平方米建筑类型:多层6层价格:2888元一平米起,均价:多层:3600高层:3200周边配套:南苑商贸城世纪泰华人民医院农业银行农村信用社等户型信息:84.01-----130.99㎡面积三室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫推广主题:都市之巅从此拥有东方明珠花园•地理位置:位于该市国税局以北、潍徐路以南(泰华城西北方,商场路北侧)•总建面:16万多平方米,18栋多层(5+1),6万平方米高层(17层)•建筑类型:多层、高层•价格:高层1层3300元/㎡9层3600元/㎡16层4100元/㎡均价3700元㎡•周边配套:医院,幼儿园,中小学,超市,银行,商场•户型信息:75.44-----143㎡面积三室两厅一卫两室一厅一卫•推广主题:“以人为本,尊重自然”典型个盘(在售)典型个盘(在售)建安小区——新城区一般化项目,以多层和新城区中心地段吸引客户。地理位置:长安路以北、建安路西侧总建面:(一期)2万㎡(二期)15万㎡,占地面积52553㎡,容积率2.57建筑类