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开成地产凌峻·中国1贵阳·开成地产云环路项目整体开发思路凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年1月24日开成地产凌峻·中国2目录前言................................................................................................................................3第一部分：分析篇........................................................................................................4一、城市层面分析.................................................................................................4二、市场层面分析.................................................................................................8三、土地市场供应分析.......................................................................................12四、区域层面分析...............................................................................................14五、项目层面分析...............................................................................................22第二部分：思考篇......................................................................................................26一、项目是什么——项目定性分析...................................................................26二、项目开发难点——大体量的拆迁问题解决方案.......................................28三、对谁来开发——目标客户群分析...............................................................29四、项目做什么——确定项目的产品线...........................................................30第三部分：定位篇......................................................................................................31一、战略突围.......................................................................................................31二、开发理念.......................................................................................................32三、市场定位.......................................................................................................33四、项目案名.......................................................................................................34第四部分：产品规划设计建议..................................................................................34一、规划设计重点问题.......................................................................................34二、项目地块价值分析.......................................................................................36三、整体规划布局建议.......................................................................................37三、建筑风格建议...............................................................................................39四、户型设计建议...............................................................................................41五、园林风格建议...............................................................................................44六、项目社区配套建议.......................................................................................46结束语..........................................................................................................................49开成地产凌峻·中国3前言通过对地块以及市场的调查走访，整体而言，本案其开发风险相对较小，在此前提下，如何实现项目的快速销售与价值的最大化，必然是项目目前所面临的核心命题，这一切又将回归房地产开发的原点——产品打造。因时间较为紧迫，本报告是在对项目、对区域市场初步了解的基础上，着重从战略发展体系上阐述了项目所面临的问题及机遇，以及在当前情况下，应该如何从战略上把握项目的整体开发思路以及产品规划等问题。试图为开成地产提供决策的依据，确保项目取得开发成功。开成地产凌峻·中国4第一部分：分析篇一、城市层面分析1、城市概况贵阳市市域总面积8034平方千米，市区面积2403平方公里，建成区建设用地面积157平方公里；人口约394万人，城市实际居住人口约174万。受山区地形的影响，贵阳市在城市发展模式上，因地制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云区为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。分析：从本案在城市所处的区位来看，位于城市未来重点发展区域的边缘——白云区与金阳新区交接处，同时连接主城区与下辖县的枢纽，未来前景看好。本案开成地产凌峻·中国5贵阳作为单中心省会城市，其城市的向心力较强，贵阳下辖县以及贵州地级市的客户为城市房地产的发展提供了源源不断的购买力。2、城市经济贵阳作为省会城市，从城市的经济指标各项数据来看，其经济欠发达，且在未来缺少国家政策有力的支持，短期内较难实现跨越式的增长，一定程度上制约了贵阳房价的提升。2008年贵阳城市统计公报各项数据国民生产总值811.05亿元社会固定资产投资601.57亿元房地产开发投资170.10亿元住宅投资96.72亿元全年财政总收入224.29亿元城市居民人均可支配收入13817元分析：虽然城市经济欠发达，普通消费者购买能力不强，但贵阳作为中国的避暑之都，对于省外的消费者具有一定的吸引力，据统计，来自省外购房客户比例高达15%；另贵州矿产资源丰富，是一座藏富于民的城市。3、城市规划1）人口规划：至2020年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人开成地产凌峻·中国6口400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。至2020年，中心城区城镇人口约320万人，市域外围城镇人口约80万人。分析：根据人口规划，未来每年增加人口将达到13万人次，根据34平方米/人（根据城市规划目标）该标准计算，则未来每年需增加住房面积约442万平方米，结合供应量，未来的市场将面临较为激烈的竞争。2）城市发展方向规划贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，将大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展，同时轻轨的规划也将拉近项目所在区域与主城区的距离。本案开成地产凌峻·中国7分析：根据城市规划，项目所在区域将面临着发展的契机和升值潜力，未来金阳新区将与中心区共同构筑成为城市的主城区，而本案将依托这一利好，区域价值将得以快速提升。3）2008-2012住宅建设规划：2008至2012年期间，贵阳市城区共规划建设各类住房21.28万套，总建设面积1940万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房共计约15.96万套、1360万平方米。其中：至2012年金阳新区供应居住用地为390公顷；白云片区实施“居住西南移，工业东北进”城市用地结构调整，将居住用地布局集中于南湖新区、麦架一带；至2012年白云片区供应居住用地为161公顷。分析：根据住宅建设规划，项目所处的南湖板块将成为未来区域的居住组团，其居住氛围将大大提升，从居住用地的供应来看，2008-2012年金阳与白云的总供应量达551公顷，其竞争较为激烈。4）城市商业网点规划根据规划，将建设1个新城商业中心围绕金阳新区的建设，金阳作为贵阳市的新区，将成为贵阳未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。对于白云片区规划，将在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的开成地产凌峻·中国8商业中心。分析：本案距金阳新区商业中心仅6分钟车程，将极大方便业主的购物，使生活更加便捷，同时，南湖新区作为新的商业中心，随着云环路的通车，本案临街面也将具有一定的商业价值。二、市场层面分析1、房地产市场分析1）供求关系01002003004005006007000%20%40%60%80%100%120%供用面积412.12399.35424.28439.68580.67362.42453.5销售面积234.18224.79285.16302.28486.41218.96604.88消化率56.82%56.29%67.21%68.75%83.77%60.42%100%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9月贵阳2003－2009年前三季度商品房供求走势图2）价格走势0500100015002000250030003500400045000%5%10%15%20%25%商品住宅均价234025602775339238474020环比增长率9.40%8.40%22.23%13.41%4.68%2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9月贵阳2003－2009年三季度商品房住宅