碧水云天大厦开发市场调研报告范例

碧水云天大厦开发市场调研报告范例一、项目所处位置的周边环境在世纪大道渭城桥（原二号桥）至咸阳桥（原一号桥）之间3公里范围内，现在基本上是一个住宅区。在这个区段内，在建和已建的住宅项目，除过华宇公司开发的碧水茗居和佳境天城外，从东到西，路北有英伦沣景（6栋小高层，1栋多层），交通和容积率原因，销售的较慢，小高层目前还有45％以上；河南街小区（40栋多层），由于是安置房，不存在销售问题；水畔茗苑（4栋多层）项目太小，销售一般；秦阳花园（40栋多层），02年销售完成。路南有金泰?丝路花城（60余栋多层、小高层）一期30栋5层花园洋房由于景观和价格的原因，销售价格和速度都比较快，并将其中的30%卖给了西安人，邻街小高层还在观望中；清华科技园内住宅楼（4栋多层），虽然没有相关的手续，但由于便宜，目前也卖掉了一少部分；帝都花园（18栋多层、3栋小高层），邻街小高层因为户型太大的缘故，三年了，只卖掉了两栋楼的1/4，现在开发商要将全部项目转让，退出咸阳开发圈；邮政家属区（8栋多层），不存在面对市场问题；世纪星城（多层、小高层、高层共计22万平米）投资方的原因，使得小高层、高层停滞未盖；佳美花园（4栋多层），地域原因，使得它成为这个区段销售最慢的房子，历经四年，现在基本封盘。在陈阳寨以西，还有4个项目，平湖秋月（80000平米，其中住宅70000平米），一期销售一般，现在正在开发二期，因为是多层房，销售压力不大；湖滨花园（48000平米），一期多层基本销完，二期小高层正在销售中，开发商考虑到地段原因，价格较低（1750元/平米起价）；安谷园小区（40栋多层）同样由于是安置房，不存在销售问题，渭新小区（10栋多层、小高层），10栋多层基本上团购，面对正在建设的高层，开发商在销售上束手无策。结论：考虑到这个区段目前的发展现状，建设大型酒店、专业写字楼以及大型商业都不具备基本的人气和商气；应当建设高尚住宅，同时为未来考虑，适当盖一少部分面积不大的产权式公寓，宜卖宜租。二、关于住宅（一）目前的竞争对手：1、湖滨花园二期----世纪大厦，邻街12层商住楼，开发商为三阳地产，已销售了5个月，起价1750元/平米，销售很一般，目前还不到40%，距离和品质使得这个项目对该项目基本上不构成竞争。2、秦阳花园邻街小高层商住楼，开发商是永泰田开发公司，共计9层，一二层为商业铺面，三----九层为住宅，面积为98―121平米。优势：只有一栋6个单元的1万余平米，一梯两户，南北通透，销售压力不大，3、佳境天成，有前期近半年的销售顺势，切远离吵杂的马路，策划、销售人员的素质也很高。这一左一右200米以内的两个项目是碧水云天大厦销售的直接客户竞争者。（二）碧水云天大厦建设商住楼的优势：1、华宇公司几年来树立的品牌效应对楼盘的销售作用丝毫不可低估，从我们在调查反馈回来的信息中，就充分证明了这一点。2、三年多的共同努力，世纪城?碧水茗居作为咸阳地区一个高尚住宅小区已经为广大市民所接受，依据商业经营“借势打势”的原则，再把碧水云天大厦作为它的延续、延伸，一定能吸引更多的咸阳市民、周边县区官商优异者来这里置业。3、重视景观建设使得金泰?丝路花城一期不论在价格上还是在销售速度上都取得了良好的业绩，9月16日，两地电话区号统一，他们自然会趁热打铁，在二期建设上，也必然会加大广告投入，这样，吸引来的西安市民也就成了碧水云天大厦的潜在客户。三、关于商铺在碧水云天A座招商过程中，从准商户的反馈来看，一、二层5200平米对经营者来说，有一种不大不小的感觉，不管是人人乐超市、爱家超市还是民生量贩，都希望在世纪大道上有一个分店，该项目位处十字路口，广场旁边也很符合他们的开店选址原则，但眼下的人气不足使他们都只仅仅想开一个1000---2000平米的便利店，对于下一步，都定在10000平米以上，而碧水云天大厦则完全能够满足商户的要求。从市场需要出发，在设计碧水云天一、二层商业铺面时，最好能请前期联系比较多的准商户参与意见，考虑到建设周期，找几家百货公司参与效果最好，同超市比较，百货公司的经营利润高，愿意支付的房屋租金也高。四、关于产权式公寓从03年开始，在咸阳城市中心区建设小户型的呼吁声就一直没有停止过，特别是嘉惠商场周围和北门口十字附近，那么，到07、08年，碧水云天大厦所在位置就是今天的嘉惠商场周围和北门口十字，小户型随着世纪大道开发速度的加快必然有较大量的缺口，它的准客户有：（一）、首次置业的中等收入的年轻客户群。他们时间短，对自身价值的追求和周边环境的影响使得他们更加重视独立性和私秘性，而有限的积累又难一步到位买套大房，于是就先买上一套小的，（二）、二次或多次置业的'投资型业主，他们是小户型房产的最大的客户群，占到购买者1/3以上。他们购买小户型的目的很简单，就是长线投资、追求回报。小户型易租，易转手，投入少、见效快。（三）、为父母晚年生活而购买。现在买套小房子，自己住，将来在外地的父母年龄大了，接来让他们住，照顾也方便。（四）、长期在咸阳的外地高级打工者。各种原因使得他们的家室不在身边，随时有“撤”的可能，花上八、九万，住着产权完全属于自己的小户型房子，既满足了私密性、独立性，又不会租房看脸色，一但离开，处理也方便。（五）、长期经营小饭店、小商店、租赁柜台的外地人，数年的苦心经营使他们积累了一些资金，也适应了本地的生活，但不多的积累还不足以去购买较大的房屋，同时考虑经营需要流动资金，于是小户型也就成了他们的首选。从观念上讲，目前的住房消费方式也正在悄悄发生变化。买房卖房的周期缩短，据有关资料表明，在欧美发达国家一个人一生更换住所的次数在7次以上，我们中国人也说：树挪死，人挪活，换一种活法也是一种时尚。尽管小户型墙体和公摊多，单位面积成本自然会高一些，但市场的需要才是开发商第一考虑的，据有关专家测算，房屋面积每减少10平方米，客户源会增加3%，这等于给开发商降低了开发风险。所以开发小户型房产应是明智之举。五、关于销售套型结构、面积和销售价格通过我们对咸阳市05年底到06年前半年楼盘销售所搜集资料来看，销售最快的是90平米-----135平米的两房二厅、三房一厅、三房两厅的房子，这也就自然成了碧水云天大厦的首选设计户型。05年底至06年6月份，咸阳市范围内，各个项目都或早或迟的涨了价，平均在200到350元之间，相对而言，世纪大道两边的房子反而涨的最慢；有人说，这就好象股市一样，世纪大道在此之前已经先期涨过了；考虑到咸阳市民目前的接受程度和我们“低开高走”的定价原则，建议碧水云天大厦的均价确定在2010―2150元/平米之间，随后在根据市场变化随时调整。