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蒋村地块项目产品建议书精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE一、总体结论摘要●产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑●产品品类：G2为主，顶层少量TOP1●面积区段：155平米（90+65)——特殊的标准四房需求（满足90平米以下不低于50%的要求）139平米——入门的四房需求175平米—180平米——五房的改善需求225平米——少数的top客户需求●风格意向：新古典风格或现代原创风格JOYONREALESTATEPAGE形态户型（㎡）套数面积面积比例备注客户对应蒋村07号地块高层、小高层1391542140625%平层在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。154.2432249665.352.27%平层（90㎡与64.24m2拼接而成）175.3613022796.821.1%平层2501025001.62%跃层合计61696368.3100.00%报建套数为938套蒋村10号地块高层、小高层139801112012.46%平层在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户，跃层为TOP1客户。154.2431448431.454.27%平层（90㎡与64.24m2拼接而成）180.51562815831.55%平层255615301.71%跃层合计55689239.4100.00%报建套数为870套●产品配比表JOYONREALESTATEPAGE●成本测算07地块：达到净利率10％售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调）售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调）10地块：达到净利率10％：售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调）售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调）售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE第一部分总体市场分析第一部分总体市场分析JOYONREALESTATEPAGE一、宏观调控政策1、加息中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由15%上调至15.5%。2、第二套房贷从严政策2007年9月27日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。2008年1月1日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长20%—30%。JOYONREALESTATEPAGE二、杭州房地产市场运行状况1、市场概况2007年城区成交39301套，日均107.7套根据透明售房网记录统计全年城区（不包括萧山余杭）共销售商品房（含办公楼、商铺）39301套,日均成交107.7套左右。2008年1—3月份的日均销售套数分别为67.8套、31.4套、65.9套，与2007年平均值相比明显回落。区域2007年成交套数上城区3793套下城区2421套江干区5781套拱墅区7355套西湖区5254套滨江区8863套之江区689套下沙区5145套总计39301套月份2008年1月2月3月网上可售套数（月底）144531383515308网上预定套数（月底）634323475销售总套数21019102043日均销售67.831.465.9JOYONREALESTATEPAGE2、2004—2007杭州城区（不含萧山、余杭区）新增供应量及成交量统计杭州市区年成交套数呈上涨趋势，尤其是2007年同比上涨46%，但这一快速上涨趋势在2007年10月份后开始回落。年份2004年2005年2006年2007年新增商品房供应量——31070套29694套30395套年末可售套数年末预订套数6137套2495套19249套446套22083套399套13110套466套总成交套数18200套约220万m220007套245万m226907套328万m239301套500万m2日均成交套数49.8套54.8套73.7套107.7套JOYONREALESTATEPAGE2004至2007年成交套数及年末可售套数02000040000600002004年2005年2006年2007年年成交套数年末可售套数精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE2005年1月至2008年3月日均销售套数01002003001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月系列1JOYONREALESTATEPAGE3、2007年杭州市住宅销售均价市区成交均价节节攀升，2007年10月、11月的月均销售均价已超过14000元/平米，目前月均销售均价基本在13000—14000元/平米左右。JOYONREALESTATEPAGE4、杭州市2007年1月—2008年2月底批准预售15000元以上住宅上市量及销售率西湖区上市量最多，共成交955套，虽然销售率排名第五，但从绝对量上是最多所在城区批准预售套数占比批准预售面积(平方米)至2008年2月29日可售套数销售率上城区79221%146290.754294.7%下城区451.2%6506.99197.8%江干区77620.5%191567.2419874.5%拱墅区2727.2%23991.1219827.2%西湖区161642.7%268637.4895540.9%滨江区90.2%1136.4190%之江区2727.2%79977.9824310.7%总计3782套100%1646套56.5%精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE第一部分总体市场分析第二部分土地属性分析JOYONREALESTATEPAGE一、宗地区位及城市角色宗地位于杭州西湖区蒋村控规单元，处于蒋村商住区与西溪湿地交界处，紧邻浙江大学紫金港校区。在政府对全市土地划分的9个等级中宗地处于第6级。宗地所在位置处于城西商圈的辐射范围内。从杭州人的角度来看，宗地既有城西商住区的生活便利，又有湿地的景观资源，属于高档、成熟的居住地块。阶段性结论：项目适合二三次置业的换房需求，对于富贵之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太阳家庭、三代小太阳家庭。但对于TOP客户基本无吸引力。JOYONREALESTATEPAGE二、宗地四至JOYON—四至宗地•北：双龙村、余杭塘河•南：安居点、紫金港南路•东：绿城育华学校•西：西溪实验学校和育人学校N安居点绿城育华学校西溪实验学校和育人学校双龙村紫金港南路JOYONREALESTATEPAGE三、宗地概况蒋村新区B-10地块规划要求用地性质居住用地（设配套公建）占地面积建设用地面积：44664平方米容积率小于等于2.2总建面98260.8平方米（其中配套公建面积约占总建面的7%）建筑密度小于等于30%绿地率30%限高控制50米车位比按照杭州市规范设计日照间距符合技术规定要求建筑退界符合技术规定要求蒋村规划单元总平面图蒋村新区B-07地块规划要求用地性质居住用地（设配套公建）占地面积建设用地面积：44870平方米容积率小于等于2.2总建面98714平方米（其中配套公建面积约占总建面的7%）建筑密度小于等于30%绿地率30%限高控制50米车位比按照杭州市规范设计日照间距符合技术规定要求建筑退界符合技术规定要求精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE四、宗地周边环境1、宗地现状宗地现状绿城育华学校浙大紫金港校区（西区）施工中绿城无产权员工住宅厂房废弃厂房浙大紫金港校区（东区）双龙村EN宗地JOYONREALESTATEPAGE精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE先前为农田村庄，现为待开发荒地。JOYONREALESTATEPAGE2、自然环境：北端双龙村双龙垂钓：位于双龙村尽端，环境清幽，为娱乐休闲场地。市政绿化苗场余杭塘河：位于宗地正北方向，浙大紫金港校区（东区）医学院正南面，是良好的水景资源。浙大紫金港（东区）医学院JOYONREALESTATEPAGE2、自然环境：宗地西北侧西溪湿地在建中的西溪天堂精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE府苑小区府新花园西溪锋尚紫金庭院2、自然环境：宗地东北侧楼盘JOYONREALESTATEPAGE3、人文环境宗地北面紧邻浙大紫金港校区，作为杭州最大最好的综合性高等学府，人文氛围佳。宗地南面紧邻西溪湿地，西溪湿地人文历史深厚绵长，由东汉起治，至今已有近两千年的历史。西溪野幽清寂历来是文人雅士理想的隐逸闲居之地。湿地内庵堂庐舍，桥阶埠石……拥有非常多的人文胜景。西溪民俗文化也独具特色，兴味悠远。宗地东南为蒋村商住区，属于杭州最早的中高档楼盘集聚地，居民素质佳。JOYONREALESTATEPAGE4、不利因素宗地南侧的文一路及东侧的紫金港路均规划为快速道路，有不利影响。紫金港路立交在紫金港路与留石快速路口，不利影响较小。文一西路南侧为安置小区，品质较差。宗地南侧、北侧地块尚未出让，有不确定因素。阶段性结论：进一步说明宗地不具备建造顶级公寓的条件，对于TOP客户没有吸引力。JOYONREALESTATEPAGE5、有利因素蒋村商住区成熟的生活配套，西溪湿地的景观、紫金港校区的人文氛围，是宗地的三大利好。位于西溪湿地公园东南角的西溪天堂项目，总建面积15万余平方米，定位为城市休闲和度假会议酒店群落，由多家国际著名设计公司担纲设计，包含旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖国家级的湿地博物馆、五星级中心酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、超豪华别墅会所以及旅游换乘等多重复合功能。将会对整个城西地区的商务氛围起到提升作用，对于宗地也有非常有利的影响。宗地以南，文一西路以北为商业配套用地，增加宗地周边的商业配套。两宗地块之间的绿化带及紫金港路西侧的绿化带将提升居住品质。精品资料网（）JOYONREALESTATEPAGE五、宗地交通状况1、交通可达性：方便、快捷，部分路段为景观大道宗地处于规划中的文一快速路与紫金港快速路交叉处，可通过文一路、文二路、文三路直达市区，通过紫金港路、天目山路、西溪路到达黄龙商务区、西湖景区、西溪景区、市区。紫金港路紧邻西溪湿地，向南可远眺北高峰，一路风景迷人。天目山路也是景观大道，直通商龙商务区与市区。因此，宗地交通可达性比较好。但城西居住人口众多，早晚高峰时段拥堵比较厉害。等大量绕城外围闲林及余杭镇的楼盘交付后，拥堵现象将更为严重。快速道估计无法解决交通问题。JOYONREALESTATEPAGE现状规划公共交通项目东林语别墅北侧为城西公交总站，有多路公交车直达市区。规划地铁2号线最近的站点在古墩路上。私车交通处于文一路、紫金港路交叉点，周边道路条件良好文一路、紫金港路拓展为六车道快速路。交通拥堵城西居住人口众多，早晚高峰时段拥堵比较厉害。等大量绕城外围闲林及余杭镇的楼盘交付后，拥堵现象将更为严重。快速路仍无法解决交通问题。2、交通出行状况JOYONREALESTATEPAGE六、宗地周边产业构成由于宗地交通