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基业控股集团两江企业天地营销沟通案BEIBINLUPROJECTMARKETINGCOMMUNICATIONCASE我们的客户是谁？（来源、素描、需求）我们产品的价值？（风险、销售量价关系、销售计划）我们任务如何保障？（项目定位、销售执行、推广执行）由谁来实现？（团队介绍、团队管理、保障机制）一切行动从问题入手在运作一个地产项目之前，我们必须思考清楚以下核心问题CONTENTS目录市场及竞品研究PART1项目本体研究PART2策略初判PART3营销攻略PART4上韬保障体系PART5市场及竞品研究PART1工业地产发展研究PART1.1重庆工业地产市场研究PART1.2典型工业项目研究PART1.4竞品项目研究PART1.5工业产品配置标准PART1.3工业地产发展研究PART1.1工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、物流仓库、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。在我国，工业地产土地的产权年限为50年。工业地产研究工业地产定义工业地产研究工业地产发展史G1、第一代工业地产——标准厂房＿＿＿G2、第二代工业地产——产业园区＿＿＿＿＿＿＿G3、第三代工业地产——北京丰台总部基地＿＿＿＿＿＿＿＿＿G4、第四代工业地产——成都青羊总部基地＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿产品发展趋势：制造车间式厂房产研一体式厂房产学研公园式办公多功能公园式办公G412+h生活方式IforI服务模式LEED认证全生命周期商业配套商务酒店体育中心软核硬核软核硬核领先规划产品多样产业集群无忧办公高绿化率低容积率环保建材低能源损耗管理中心贴心物管商务配套G4体系：工业地产研究工业地产发展史G4详解：Life-生活L商务酒店、体育中心、街区商业12+h生活方式Ecology–生态E中央景观、主题广场、绿色建筑LEED认证Activity–主动A产品服务、企业服务、客户服务IforI主动服务Developing–发展D多层厂房、高层办公、独栋办公全生命周期Economy–经济E产业联动、信息共享、企业共赢工业LEADERRevolution–创新R领先规划、创新产品、品牌效应专业精工造芯第四代工业地产G4工业地产研究工业地产发展史政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升工业地产研究工业地产特点重庆工业地产研究PART1.207年后03年至04年05年至06年工业发展经济发展曲线圈地；整顿放行；管理综合；优化•土地市场化操作（招拍挂）•政府行政管理•产业规划及引导•强化集约用地，积极盘活土地•鼓励产业结构优化升级•鼓励向“多功能综合性产业区”发展工业发展整编阶段工业发展规范化实施阶段工业发展全面推进阶段设立开发区，以此名义“圈地”，对土地使用进行综合治理阶段重庆工业地产研究重庆工业地产发展史现重庆市共规划工业园区48个，其主城区规划工业园区有18个（两江新区占据10席）。重庆工业地产研究重庆主城工业园区格局同兴工业园区：加工贸易梯度转移重点承接地示范园。重点打造LED及照明、光伏、电子信息、仪器仪表、软件及服务外包、高端装制造等产业。西永工业园区：发展笔记本电脑、服务器、打印机等电子产业链。西彭工业园区：发展铝业为主的产业链。建桥工业园区：发展先进制造业、新材料产业、医药食品产业、电子信息产业和现代物流业。空港工业园区：发展汽车制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电线电缆、光缆及电工器材制造业和金属加工机械制造业为主导产业。港城工业园区：发展机电产品及其零部件生产为龙头，轻工、生物制药等产业为辅助。茶园工业园区：发展电子电器、制造业、机械装备、印刷业、生物医药业、纺织服装业。巴南工业园区：发展数码电子、LED、通讯制造、节能环保、服务外包等新兴产业。水土工业园区：以2.5代产业为主的产业发展规划，园区产业定位为重点发展数据处理、电子信息、光伏产业、生物医药服务外包、软件研发及创意产业。龙兴工业园区：突出战略性新兴产业和国家级先进制造业平台功能，重点发展汽车、高端装备、新材料、节能环保、新一代信息产品等5大核心产业。鱼复重庆工业地产研究重点园区发展特点重庆工业地产项目分布地图区域项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率开发商产品类型面积段开盘时间销售价格销售量（万㎡）存量（万㎡）农业园区重庆C城14282常青藤置业&重庆报业集团写字楼30-4500㎡2012.67.2米的10000元/㎡，4.2米的6000元/㎡1612建桥工业园天安数码城351002.8天安数码城（集团）有限公司写字楼（独栋、高层）350-3700㎡2011.128000694鱼复工业园冠开两江国际企业港4.892冠陆地产开发有限公司厂房、写字楼、宿舍未定未定未定09曙光汽车零部件加工业园7.3121.64重庆曙光都市工业园建设集团有限公司厂房、写字楼500-3000㎡2013.431003.38.7楚商工业园12211.75重庆楚商投资有限公司厂房、写字楼、宿舍9000㎡未销售3500021西永工业园康田国际企业港3.88.62.58重庆康田置业有限公司写字楼（独栋、高层）950-3000㎡2011.147006.62茶园工业园建新红树产业园4.2102.38重庆建新集团厂房2200-2700㎡2011.7310091高通栖谷3103.3重庆高通房地产开发有限公司厂房、写字楼700-1500㎡2012.94500010千方E工园10.537.43.6重庆千方实业发展有限公司写字楼（独栋、高层）300-1500㎡2013.46000334.4港经创投工业园2.87.62.7重庆港经工贸有限公司写字楼600-2000㎡2012.9400025.6耀凯合金8303.7重庆耀凯置业有限公司写字楼（独栋、高层）500-1800㎡2013.95000030新天泽国际总部城34851.9重庆新天泽投资写字楼（独栋、高层）600-2400㎡未开盘6000085重庆工业地产项目情况区域项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率开发商产品类型面积段开盘时间销售价格销售量（万㎡）存量（万㎡）港城工业园曙光产业园E区两江国际8243重庆曙光都市工业园建设集团有限公司厂房、写字楼500-1100㎡2011.6厂房3400写字楼5500204华雄两江时代6.6203重庆市华雄实业有限公司厂房、写字楼、宿舍660-1270㎡2011.83400314冠陆汇谷2.14.82.29冠陆地产开发有限公司写字楼1100-1400㎡2011.138523.81两江金港5.6132.3重庆金雅迪厂房、写字楼1200-2500㎡2012.34700310东田中小企业科技孵化园10242.4重庆东田实业有限公司厂房、写字楼、宿舍500-1000㎡2010.10390010.813.2两江产业园20452.25重庆银联投资厂房、写字楼800-1600㎡2011.53200639蔡家工业园盈田创意空间1.652.38重庆盈田置业发展有限公司写字楼400-600㎡2012.12430032水土高新技术产业园安来云图中心6.614.72重庆安来写字楼500-1000㎡未开盘5500014.7微创园7.416.22.2重庆隆威投资有限公司厂房、写字楼1275-1293㎡4800511.2北斗产业园区21381.8北斗置业厂房、写字楼600-1500㎡未开盘4800038盈田两江汇谷47601.22重庆盈田置业发展有限公司厂房1800-5000㎡32001248天海星水土厂房社区11171.5天海星实业厂房、写字楼600-3500㎡2012.4300611空港工业园置尚金冠4.99.92重庆金冠置尚科技有限公司厂房、写字楼20002012.10410045.9重庆工业地产项目情况重庆工业地产项目情况项目数量供量体量销售体量存量办公10321.140.4280.7厂房2702149办公+厂房13259.161.1195合计25650.2122.5524.7目前重庆工业地产项目分为三种形式，纯办公、纯厂房及办公加厂房；其中有52%的项目为办公加厂房形式，且销售量最大；从各形式的存量来看，纯办公和办公加厂房的存量达475.7万方，竞争激烈。售价水平：售价北部新区园港城工业园茶园新区水土工业园鱼复产业园标准厂房52003500330032003100工业写字楼1100046004800400--北部高新园；起步期售价：05年区域均价3000-3500元/平方米目前售价：1.1-1.3万元/平米。由于目前北部高新园已经成熟，加上处于两江新区，目前达到1.1-1.3万元/平米水平。售价水平：目前仅北部高新园售价有所突破，除区域成熟之外，地处两江新区也是重要原因。重庆产业园区研究租金水平：租金北部新区园港城工业园茶园新区水土工业园鱼复产业园标准厂房2825181218工业写字楼8040201825租金水平：园区在开发初期租金低廉，政府给予租金补贴，伴随区域的成熟，租金逐步上涨，目前北部高新园租金水平已逼近观音桥区域。重庆产业园区研究小结重庆目前亮相的工业地产项目有25个，其中在售项目18个，未售项目7个。目前重庆工业地产项目分为三种形式，纯办公、纯厂房及办公加厂房；工业地产项目总供应体量650.2万㎡，整体去化量122.5万㎡，平均每年去化约61万㎡目前现有工业地产项目存量到524.7万㎡，如果按现每年平均工业地产项目去化速度来看，要去化现有存量需要8年时间，可见未来市场竞争非常激烈。工业产品配置标准PART1.3产品类别楼板承重电梯配置外立面首层层高配电配置标准层面积园区车道净宽重加工厂房2吨-2.5吨4吨涂料+面砖7米-9米250KVA-330KVA2500㎡-5000㎡12米轻加工厂房600-8002吨涂料+面砖4.5米-7.5米100KVA以内1500㎡-2500㎡9米标准厂房类：重庆产业园区研究厂房办公类：产品类别楼板承重电梯配置空调配置首层层高标准层面积厂房办公（多层）600公斤-800公斤1吨未配置(部分配置中央空调)4.5-7.2300-600厂房办公（高层）600公斤-800公斤1吨未配置7.21200-1500重庆产业园区研究相关配套类：配套装修标准层高配置要求面积员工倒班宿舍简装\毛坯3.6米通水\电\有线\气单套40-50㎡,可住6人。员工食堂或商业配套简装\毛坯4.5(一般设置于倒班宿舍裙楼)通水\电\有线\气食堂面积约在600㎡-800㎡,商业配套面积占总建筑面积7%。车位地上车位为主--工业地产车位配置每100个㎡0.4个车位重庆产业园区研究园区写字楼自动化配套：互联网办公系统：采用双线路接入，保证网络畅通，提升企业办公效率，还支持用户专线接入，VPN（虚拟专用网），建立安全连接，保障数据安全主动安防系统：设置闭路电视监控系统、专属门禁系统、红外线报警系统、24小时火灾自动报警及联动控制系统、电子巡更系统、通道管理系统，真正实现一卡通管理，保证人身及财产安全。楼宇智控系统：设有楼宇智控系统，所有建筑设备将实行分散控制、集中管理，各系统集成后可实现数据共享，互联互动，较普通写字楼节能20%-30%新风系统：配置新风系统，带来自然清新的空气，营造生态健康的办公环境生态