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“他山之石”系列之一-------深圳万科2011项目案例分析一绿地集团技发部西部区域中心谢雨201201242012年房产形势更为严峻，住宅市场主导需求只有自住一种，过去以投资需求为主导的开发模式，必须进行彻底的转型。万科集团长期主打住宅产品的开发，特别是深圳是万科的起点，以及长期的管理研发中心，深圳万科的产品水平从某种意义上来说，代表了万科住宅产品未来发展的走向。2011年是房产市场最动荡的一年，在2011年深圳万科集中大量推盘，特别在市场形势严峻的下半年，但是万科的大部分产品获得了市场的认可。其产品的改变从量变在向质变发展。研究分析万科的产品，可以帮助我们确立自己的住宅产品开发方向与调整我们的产品思路，知己知彼百战百胜。只有对行业对手保持清醒的了解与认知，才能更好定位自己的工作思路。坚持“弱市之下，产品为王”的开发理念，做好2012年技术产品的研发工作。本文将以8个重点案例的分析，集中展示深圳万科2011年的产品工作特点，启发我们自己的开发思路。因为本文是在节日期间仓促赶出的，资料也不够完整，希望大家在了解的同时给予不断的指正。2011年是深圳楼市名副其实的“万科年”，尤其是下半年，万科发起万团大战，号称“史上最强”推盘潮，在9、10两个月内连推6项目入市，平均10天推出一个新盘！如此高密度的推新盘，在深圳楼市前所未有，也成为今年面临“史上最严”调控政策下前景不明“金九银十”最大看点。万科金域缇香自9月24日开盘总计推货500余套，推货两次均几近售罄，高性价使其成“深圳最能买”项目。万科翡丽郡2011年11月17日下午在沙井麒麟山景大酒店开盘，精装均价仅1万元/平，在当晚20:00巳全部卖光、成为2011年深圳万科一个令人惊叹的“日光盘”；而晚上在销售厅开盘的翡丽道商铺，也于当日晚上全部售罄；此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩，如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。2011年深圳万科的品牌主题是“精由心生”2011年推出包括CITY城市主流在内的三大产品系列共12款品质楼盘，真正实现全产品线、全生命周期、全覆盖的高品质产品系列，为市民提供更多更好的居住空间。精妙的设计、精湛的工艺、精心的服务吃透规范，在规范许可的范围内，找到突破口，之后大量使用增送手法，千方百计提高产品性价比。用深圳常用的双层阳台不算面积以及全国适用的2200层高以下不算面积的手法，大幅提高多、高层住宅增送面积，获得了全面突破。在楼市低迷时期，做更经济更刚性的产品。减少奢侈型产品的常规面积，经济型豪宅成为主流。产品策略方面概括为“心”万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客户的心。“精”产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内最先进的。2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是：1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅，甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达到双主卧的豪宅基本配置。2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个项目上，最大程度开发自然资源优势。万科红-----城市主流系列万科金色领域-----城市主流系列万科清林径二期-----养生度假系列万科翡丽郡-----城市主流系列万科公园里-----城市主流系列万科金域缇香-----城市主流系列万科天誉-----高端尊享+综合体系列万科璞悦山-----高端尊享+综合体系列万科红导读：■主打刚需小户型■双地铁■商业配套■精装修概述和优缺点:万科红二期地处罗岗锦龙路与惠康路交汇处，规划兴建6栋8个单元29层至31层的住宅楼，总建筑面积约19.6万平米，其中住宅约15万平方米，商业约3.6万平方米分两期开发，其中一期已于去年年底售罄，将于年底入伙，目前即将推出的为第二期产品。二期为4-6栋，总计692套房源，户型面积为51-126平的2-4房。万科红二期为万科品牌开发、品牌物业，主打小户盘，距离3、5号线布吉站步行5-10分钟，自带3.6万平大型商业以及幼儿园；品牌精装入市，可直接入住。万科红二期所处片区，目前仍在继续拆迁中，整体居住环境尚在改善中，距离地铁站步行稍嫌远。占地3万余平，建面逾15万平，容积率显高，居住舒适度不足。万科红的户型，均为精装修，增加其性价比。与项目步行不到5分钟的信义荔山公馆，目前在售10栋66、88平户型，精装均价为21000元/平，相比而言，万科红就算是同等地段，同等时期，价格还是有优势的。EECCGGGGBFFADDAB二期一期45A5B64天辰轩天域轩天骄轩万科红房价：19000元/㎡（平均单价）万科红价格说明：目前均价17000-21000元/平方米商业均价3万-10万元/平方米3栋均价20000元/平方米3栋均价21000、折后19000元/平方米1-2栋起价17000、均价20000元/平方米户型方正：结构通透，采光通风俱佳阔绰主卧：推窗即见繁华景观设计紧凑：功能布局合理卫生间略小，使用比较不便建筑面积最小房厅厨卫，四明设计设计紧凑：功能布局合理户型方正：结构通透，采光通风俱佳双阳台配置：彰显完美城市品质两用客厅：既可以会客，也可以居住。户型考究，方正实用客厅与餐厅畅达相连，优居空间更开阔入户即享阔绰四家花园，典藏生活，收纳空间更加宽敞灵动凸窗，更多功能空间，赋予多彩生活户型考究，方正实用客厅与餐厅畅达相连，优居空间更开阔入户即享阔绰四家花园，典藏生活，收纳空间更加宽敞灵动凸窗，更多功能空间，赋予多彩生活万科红二期G户型1室2厅1卫参考面积：约50.00平米朝向：朝北户型解析：1.G户型实际可做1房2厅1卫，分布在4-03，4-04，6-03，6-04；2.该户型北向或西北向，朝向欠佳，但整体格局合理，动静分区，且各空间从居住体验出发，舒适性强；3.客厅带有小阳台，以保证客厅采光通风；2.卧室凸窗设计，利于卧室的采光通风；3.明厨明卫设计，厨房带有生活阳台，可满足洗衣机放置几衣物晾晒。二期G户型样板间二期F户型，2室2厅1卫，77.00平米户型解析：1.F户型实际可做3房使用，分布在4-05，6-05栋；2.该户型三面采光，带有入户花园，动静分区，整体格局宜居家；3.客厅出阳台北向采光通风；餐厨相接，方便就餐；4.起居室与卧室通过走道相连，动静分区合理；5.卧室凸窗设计采光通风。二期71平B户型，2室2厅户型解析：1.B户型实际可做3房使用，分布在5A-03，5B-03栋；2.该户型北向采光通风，相较其他户型，整体动静分区不足；3.客厅出阳台北向采光通风；餐厨相接，方便就餐；4.卧室与起居室未明显区分，私密性受影响。二期B户型样板间二期C户型，2室2厅1卫，67.00平米户型解析：1.C户型实际可做3房2厅2卫，分布在5A-04;5B-04；2.该户型北向，朝向欠佳，但整体格局合理，动静分区，且各空间从居住体验出发，舒适性强；3.客厅带有小阳台，以保证客厅采光通风；2.卧室凸窗设计，利于卧室的采光通风；3.明厨明卫设计。二期F户型，2室2厅1卫，77.00平米该户型朝南设计，最大亮点为动静区别明显，个人隐私有保障，主卧增送落地凸窗；整体的舒适度较高，适宜居住。户型解析：1.F户型实际可做3房使用，分布在4-05，6-05栋；2.该户型三面采光，带有入户花园，动静分区，整体格局宜居家；3.客厅出阳台北向采光通风；餐厨相接，方便就餐；4.起居室与卧室通过走道相连，动静分区合理；5.卧室凸窗设计采光通风。该户型南北通，三面采光，可以说是二期产品中综合性价比最高的户型解析：1.A户型实际可做3房2厅2卫，分布在5A-02;5B-02；2.该户型南北通透，格局合理，动静分区，干湿分离；3.带入户花园，客厅通过露台采光通风，可形成穿堂风；4.主卧与起居室通过走道相连，私密性强；5.主卧均带有凸窗采光通风。二期A户型3室2厅1卫，88平二期A户型样板间E户型3室2厅2卫约100平方户型解析：1.E户型实际可做3房2厅2卫，分布在5A-01;5B-01；2.该户型南向采光通风，整体格局合理，动静分区；3.带有入户花园，客厅带露台采光通风；4.卧室均带有落地凸窗采光通风；二期D户型4房2厅2卫南向采光通风，标准的大户型设计：入户花园。静区与动区通过走道相连完全分离，三间卧室南向采光。入户花园设计，起居室处在同一空间内，客厅南向出阳台采光通风。主卧带有独立的卫生间及衣帽间。从细节上来看：近5平米入户花园，出作为入户玄关外，还可放置鞋柜等家具；而客厅4.4米开间，阔绰大气；厨房与餐厅相连，就餐便利，遗憾还是厨房未设计生活阳台；卧室均涉及有凸窗采光通风，其中，两间次卧还可出露台，整个的视野及采光很赞。户型解析：1.D户型实际可做4房2厅2卫，分布在5A-05;5B-05；2.该户型南向采光通风，整体格局合理，动静分区；3.带有入户花园，客厅带露台采光通风；4.卧室均带有落地凸窗采光通风；126平二期D户型样板间万科红(原海轩广场)商业B-C区1，2层户型图万科金色领域楼盘名：万科金色领域楼盘特点：万科品牌楼盘，带有法式园林，15层高亲地小高层，舒适户型开发商：深圳万科恒大物业有限公司投资商：深圳万科恒大物业有限公司售楼处地址：宝安区宝安大道航空新城物业类型：普通住宅建筑类型：小高层装修情况：精装修产权年限：70年规划面积：65000平米建筑面积162000平米规划户数：2200户车位数：1185个(1：0.54)容积率公寓:2.47绿化率：30%物业费公寓:3.2元/平米/月万科清林径导读：■属于养生度假系列■一期别墅，二期以高层拉动■风情加风景的开发思路■精装修万科清林径二期：二期规划图万科清林径总占地面积约20万平米，总建筑面积约36万平米。其中一期为花园别墅与高层住宅，二期共6栋高层住宅，为33-38计6栋，其中36-38为3-4房精装单位，面积78-89平米。38栋为项目最后小户，33-35栋为大户型，总房源348套。别墅建筑——南法与客家风格融合–立面设计•墙体色调以米黄为主，屋檐色调以金黄色为主。暖色系的设计带来温馨的感觉。•参照法国南部建筑的立面设计，大窗户设计，露台逐层错落设置，层次分明。•带有客家风格的金色瓦面，和南法建筑风格融为一体。建筑设计分析以南法建筑为典范，融合当地客家传统建筑文化。别墅依湖而建，与南法的规划相似。就坡地地形而设计，让建筑得以自由伸展，使社区建筑与周边的山湖互相融合，保护了自然地貌。一期别墅实景照片风景风情独特的核心魅力万科清林径二期147平03、04，4室2厅2卫参考面积：约147.00平米朝向：朝南户型解析：1.该户型为03、04户型，147平，可做大三房使用，4房2厅2卫设计，全通透设计极佳；2.整体格局方正，动静分区合理；入门是餐厨及厅厨相连，通过走道与各卧室相连；3.主卧凸窗设计，带独立卫生间；双卧室朝南，增加居住舒适度；万科清林径二期110平02户型3室2厅2卫户型解析：1.该户型为02户型，110平，可做大三房使用，3房2厅2卫设计，西南设计极佳；2.整体格局方正，动静分区合理；入门是餐厨及厅厨相连，通过走道与各卧室相连；3.客厅出阳台，开间4米，南向保证充分通风采光；4.主卧凸窗设计，带独立卫生间；双卧室朝南，增加居住舒适度；5.其中一间卧室西向，会受到西晒。万科清林径二期A户型3室2厅2卫参考面积：约88.00平米朝向：朝南户型解析：1.号称可以当做4室2厅