梅溪湖畔物业发展策划报告

地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page1·梅溪湖畔物业发展策划报告地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page2、关于市场一、宏观市场环境投资分析二、规划市场分析三、区域商业市场分析四、区域住宅市场分析五、项目分析地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page3、宏观市场环境投资分析·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page4、宏观市场环境投资分析——宏观经济整体趋势向好宏观经济保持高速增长：近年来长沙市宏观经济保持着15%左右的高速增长，特别是在2008年金融危机席卷全球的情况下，长沙GDP突破3000亿大关，势头强劲。人均可支配收入持续增长：城镇居民人均可支配收入保持着12%以上的增长速度，2009年人均可支配收入有望突破2万元大关。城市建设大刀阔斧：“拓南兴北，东进西融。”近年来长沙城市建设取得长足发展，社会固定资产保持在30%左右的增长速度，为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑。长沙市固定资产投资（单位：亿元）0100020000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资293.25443.95590.6791.171089.811445.181878.331823.24固定资产投资增长率29.70%47.98%39.50%33.97%22.57%32.60%39.60%28.50%０２年０３年０４年０５年０６年０７年08年09年前长沙市ＧＤＰ发展趋势图（单位：亿元）050000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDPＧＤＰ增长率GDP812.9928.221108.851519.91790.662190.253000.982325.89ＧＤＰ增长率12.70%14%14.80%14.90%14.80%16%15.10%14.50%０２年０３年０４年０５年０６年０７年08年２００９年前三季长沙市人均可支配收入（单位：元）010000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均可支配收入90219933110211243413924161531828215243增长率9.90%10.1011.1012.8012%16%13.209.20%０２年０３年０４年０５年０６年０７年08年09年前三地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page5——虽然09年市场创新的历史销售高峰,但是近几年来长沙市商品房市场发展不稳定,波动较大，明年市场存在一定的变数市场供应连续居于高位：自2007年以来，长沙市商品房市场基本保持在1000万平方米以上的市场供应，虽然09年因为08年市场低迷,多个项目推迟上市,导致新房上市量有较大幅度下滑,但是加上08年市场存量(590万方),总体供应量仍达到1200万方以上.随着大量项目的开工建设,预计2010将再次出现市场供应的高峰,供应量预计仍将达到1200万方以上.高居不下的市场供应,加上明年趋严的政策环境,明年的市场存在一定的变数.市场需求震荡不定：近年长沙房地产市场处于震荡不定当中，首先需求冰火两重天，07年的疯狂（需求907万平方米）到08年的整体低迷（需求680万平方米）再到09年的重登颠峰（预计突破1200万平方米）；其次是价格波动比较大，从07年的一路狂飙达到颠峰（最高均价水平达4400元/平方米以上）到08年的一路狂跌（整体均价3750元/平方米左右），而09年则再次成功超越历史最高水平（目前均价达到4600元/平方米左右)。随着国家宏观政策调整力度的加大，明年长沙市场乃至全国市场都将存在较大变数，市场需求及房价格都将可能呈现一定的下滑趋势。政策环境不稳定：07年以打压为主（提高贷款利率及二套房贷款利率和首付、提高土地增值税、加大土地闲置处理力度以及二手房营业税免征期限由2年延长到5年等，导致08年的市场整体低迷）；08年以扶持为主（货币补贴、降低利率和优惠力度、降低契税和所得税，中央拨4万亿刺激经济增长、各类优惠券的发行、降低二手房营业税免征年限等等，是09年市场强势反弹的推动力）；09年政策由松变严（上半年主要以刺激需求为主，下半年政策趋严比较明显：二套房贷收紧、二手房营业税免征年限恢复到5年、提高土地出让金首付款等，这些都为明年市场的不确定性埋下伏笔）；2010的政策趋势预计将是以“刺激刚需，打击投机”为主：即对刚性需求客户将继续以宽松政策为主；而对投资和投机客户则以打击为主。政府对投资客户的打压将对明年市场产生较大的影响。地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page6——近年来中小户型持续旺销,已经成为消费者置业首选近年来,随着商品房价格的不断攀升、消费者结构的变化以及消费者消费观念的改变，中小户型已经成为大多数消费者购房的首选。即使在市场低迷的08年，中小户型依然受到消费者的热烈追捧，而09年，中小户型更是出现了一房难求的局面。中小户型无形中已经成为市场上最受欢迎和抗风险能力最强的产品。宏观市场环境投资分析——近年来政策环境对市场的走势影响较大从07年一系列打压政策的出台导致08年的市场低迷，到08年一系列救市政策的执行导致09年市场的再创辉煌。近年来国家宏观调空政策对市场的走势影响越来越大。而最近出台的一系列打击投资、投机政策的出台使明年市场充满变数。地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page7、近年来长沙市商品房市场供应较大，市场需求、政策环境均存在不稳定性，特别是市场受政策影响较大，随着政策环境的趋严及明年高达1200万方以上的供应量，市场存在较大变数。2、中小户型成为市场最受欢迎和抗风险能力最强的产品，建议本案以中小户型产品为主，以顺应市场需求趋势及增强项目抗风险能力。·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page8、规划市场地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page9，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长沙大河西先导区着力规划建设产业功能区、生态功能区、文化功能区、城镇功能区四大组团，规划面积达1200平方公里。大河西先导区的建设将使河西商业迎来巨大的历史机遇，目前的商业格局即将被全面颠覆，新的商业格局即将产生，商业即将全面升级。1200平方公里先导区，腾飞大河西地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page10：滨江新城岳麓滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积7.2平方公里，总投资500亿元，定位为长沙的城市核心区，即初步定位为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。滨江新城总体规划效果图地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page11：梅溪湖新城梅溪湖规划区总面积为23平方公里,范围西起岳麓山区界与望城县相接、东至二环线，北起龙王港路，南至岳麓山风景名胜区桃花岭景区界线，依山傍水，位于城市西岸发展主轴，兼具二环线与三环线两条城市西南对外联络通道的门户位置，是长沙先导区承东启西的关键性区域,预计投资为200亿元以上。建成后,将成为放大智力资源的园区、对外开放的平台、国际会议会展中心、金融后援基地。梅溪湖新城规划效果图地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page12，总投资达18.7亿元的营盘路过江隧道动工，预计2012年1月建成通车。与此同时，万众瞩目的地铁建设终于于10月14日开始启动，望城坡站、西湖公园站、锦泰广场站以及杜花路站率先动工，长沙开始进入地铁时代。过江隧道及地铁2号线建成后将使困扰河西交多年的通瓶颈将被彻底打破。也为大河西商业的升级打开交通通道。地铁及营盘路过江隧道打开大河西商业升级通道·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page13：1、大河西先导区的建设、地铁建设及过江隧道建成后将彻底打破困扰河西多年的交通瓶颈问题，河西房地产市场的发展将再次成为全市的焦点。河西房地产的开发价值也将再次升级。2、梅溪湖新城规划及望城坡商业中心的规划将使西站片区形象得到质的提升，物业开发价值也将大大提高，对提升本案的商业价值和住宅价值将起到巨大的推动力。本案住宅和商业具有较大的升值潜力。地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page14、区域商业市场分析地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page15—商业分布格局西站商圈商学院周边观沙岭商圈目前区域商业主要集中在西站周边、商学院周边以及银盆岭—观沙岭沿线，商业集中度不高，商业形象和档次都比较低，大型品牌商业进驻凤毛麟角，目前进驻的大型商业仅华银旺和、新一佳、湘浙汇小商品批发市场，广大环球家居市场、安居乐建材市场以及郁金香建材市场等。地华·梅溪湖畔物业发展策划报告——Copyright©2009Homebestworldwide.AllRightsReserved——page16—区域消费力分析辐射范围：市府、麓谷板块区域及宁乡、望城部分区域辐射人群：市府、麓谷板块区域原住民、麓谷工业园职工、政府机关、私营企业及事业单位员工、个体户、学生、望城、宁乡及常德、益阳等外来流动性人群。辐射人口：约20万左右区域人均年收入及消费支出：目前区域内