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谨呈：正中置业集团有限公司万江项目定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目位于东莞市万江区莞穗大道旁、茶叶市场对面，地块由A、B、C三块组成，其C地块与A、B地块中有市政路分割开。发展商计划先开发A、B地块，其中A地块3.7万平米，B地块3.1万平米，C地块3.6万平米，容积率为1.5（可调整），土地性质为商住用地，计划今年年底动工，明年下半年推出市场。本报告旨在为发展商解决以下问题：市场调研；项目定位；初步物业发展建议。前言本报告是严格保密的。3目标沟通能卖的都卖；销售速度要快；规划要给市场一些新的东西；商业不自营，趋向于销售，尽可能压缩比例；……发展商语录短期内迅速投入产出，掌握市场主动性；长期，通过产品的市场优势树立开发商品牌；提升产品价值，实现利润与速度的双赢；世联理解目标下的问题市场形式如何？我们的客户是谁？产品如何定位？如何启动项目？如何提升项目产品的价值？本报告是严格保密的。4思路与解决模型项目发展空间项目限制条件定位选择建筑规划产品组合开发节奏方向选择市场判断(趋势/竞争)地块资源条件中低端中端中高端地块企业目标基本面(政策)本报告是严格保密的。5报告大纲房地产市场分析项目本体分析东莞大势万江房地产市场分析项目地块分析项目定位物业发展建议区域房地产市场分析项目发展方向形象定位客户群定位本报告是严格保密的。6报告大纲房地产市场分析项目本体分析东莞大势万江房地产市场分析项目地块分析项目定位物业发展建议区域房地产市场分析项目发展方向形象定位客户群定位本报告是严格保密的。7东莞位于珠三角核心区，是广深都市带的重要组成部分,是承接广州与深港辐射圈的重要区域东莞市北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。东莞现辖32个镇区，全市陆地面积2465平方公里，158.96万人，外来暂住人口为440.45万人。此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。广州市东莞市深圳市香港珠三角地区逐渐呈现以港深、广佛和珠澳三大双城模式的都市圈为核心的多中心城市空间格局东莞地处广深线上,广州、深圳、香港三大都市构成的都市带的中间位置.本报告是严格保密的。8东莞市交通优势非常明显:共有十条高等级公路,公路密度市全国第一;四条铁路干线;国家一类港口;周边五个国际国内机场.以高速公路建设为中心，逐步实现基础设施现代化。初步构筑“六横四纵”高速公路网.，“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路；“四纵”是沿海高速公路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路,经过大部分东莞区镇.全市现有公路通车里程2641公里，公路密度为每百平方公里国土拥有公路107.14公里，公路密度全国第一。公路铁路四条过境铁路干线分别是:广深铁路、广梅汕线路、广深准高速公路、京九铁路。这些铁路贯穿东莞的石龙、茶山、横沥、常平、樟木头、塘厦、凤岗、谢岗、常平、樟木头、塘厦站。常平线路客运口岸是国家一类口岸，是广东四大铁路客车口岸之一。主要港口——虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放，每天都有客货轮直达香港。主要机场——沿广珠高速公路，50公里内北有广州新白云云机场，南有深圳机场；100公里左右有珠海机场、佛山机场以及香港新机场本报告是严格保密的。9东莞市整体经济以年增长率超过18%速度快速增长,财政年收入平均增长率为29%,城市经济实力日益增强,可以支撑房地产业的快速发展65682180838496314011420631318217169213219206762148000050000010000001500000200000025000001996199719981999200020012002200300.050.10.150.20.250.3实际利用外资额（万美元）增长率05001000150020002500199819992000200120022003200420051717.51818.51919.5历年GDP(亿元）GDP增长率东莞的经济总量在珠三角十二市区中次于广州、深圳、佛山，名列第四。东莞的区域经济化程度仅次于北京,位于全国第二.资料来源:东莞统计局中国城市力竞争报告东莞历年GDP以及增长率东莞历年实际利用外资以及增长率103.31126167.88206.41259.11331.910501001502002503003502000年2001年2002年2003年2004年2005年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%财政收入(亿元)增长率本报告是严格保密的。1000.20.40.60.811.21.41.61.82000年2001年2002年2003年2004年2005年东莞镇区的外来人口比例很高,经济极具有活力,人口数量一直处于珠三角地区城市的前列,给房地产发展带来大量的潜在消费者.020040060080010001200广州市 深圳市东莞市湛江市佛山市茂名市 揭阳市05001000150020002500300035004000人口(万人)人口密度(／平方公里)东莞无论是人口总量还是在人口密度上都处于珠三角城市的前三位2000年东莞的普查总人口（包括外来人口，不包括外出人口）为644.57万人，占广东省总人口的7.46％东莞主城区的四个区:莞城,东城,万江和南城的人口超过86万,户籍人口只有30.92万人,其余均为外来人口,其经济是非常具有活力的5320603020250%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%虎门厚街长安塘厦凤岗常平户籍人口外来人口东莞区域内超过30万人口镇户籍人口和外来人口的比例东莞2000年到2005年低于2%的失业率业吸引了大量的外来务工员资料来源:东莞统计局中国城市力竞争报告本报告是严格保密的。11产业成功升级，将带动房地产需求东莞产业发展：目前东莞产业发展处第三阶段的初期：电脑资讯产品为主的高新技术产业；产业链产业价值链末端产业升级产业链不完整产业链逐步完整产业价值链顶端土地资源丰富不丰富较少稀缺城市发展各镇为中心城市中心雏形显现城市聚集效应显现城市聚集效应明显初期发展期成熟期简单手工制作严重污染制造业IT产业第一阶段第二阶段第三阶段本报告是严格保密的。12东莞的房地产已经进入了高速发展期东莞市连续五年的GDP增长速度超过了18%,房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展东莞市固定资产投资2005年已达597亿元，增幅高达31.3%,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用与周边城市相比，东莞市的经济水平增长较快,但是有进一步发展的空间房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展01002003004005006007002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%固定资产投资额(亿元)房地产投资额(亿元)固定资产投资额增长率房地产投资增长率资料来源：东莞、深圳统计局网站指标东莞深圳城市产业结构三产/二产0.750.69（市区85％以上）GDP（亿元）2182.444926.9GDP增长率19.3％15％人均GDP（元）2909960507本报告是严格保密的。13东莞房地产发展历程：目前市场的热点区域在东城与南城，万江处于发力初期。93年04年90年94年97年00年05年06年低档次商品房花园新村莞城东城南城万江商品房江滨花园商品房新世界花园东泰花园商品房东城中心东城山庄……………………03年商品房阳光假日商品房景湖花园国际公馆第一国际商品房都会广场曦龙广场多伦多翠邸商品房格林小城御花苑商品房东骏豪苑景湖春晓商品房金域中央景湖湾畔中信森林湖商品房金月湾景湖春天新世纪豪园商品房水印长堤盛世华南理想0769商品房江南世家商品房星河传说阳光澳园凯旋城商品房旗峰天下商品房金域名苑富怡花园商品房河畔广场地王广场商业运河东1号花街18香港街商品房天骄峰景香缤时代万盛广场尚书苑商品房金域名苑运河东号塞纳河畔商品房阳光海岸左岸城邦土地资源稀缺，旧城改造尚未提上议事日程。居住热点：莞城开端：东城；利用黄旗山脉资源，大量开发高档住宅热点区域：东城；大量项目陆续开发，区域形象高。土地资源减少政府规划倾斜CLD；大项目；竞争热点区域：南城旧城改造：成熟商业；文化内涵；教育配套；老区寸地启动：东江大型项目渐成主流：新中心区域、坝头片区产品升级：市场激活本报告是严格保密的。14区域项目新推规模主推户型价格区间东城聚星岛约500套左右120-170㎡三房、174-240㎡四房（复式）、218㎡五房、299㎡六房6500元/㎡南城国际公馆2期二期800套，在推150套95㎡两房30套，120㎡-160㎡三房70套；150㎡四房50套。5000元/㎡左右金域中央首推500套，160-200㎡四房以上户型，以160㎡四房为主预计开盘均价5000元/㎡左右（送夹层）景湖湾畔首推337套35㎡的公寓、70-86㎡的两房、100-120㎡的三房、143-148㎡的四房；9.2解筹，实际均价4700-4800景湖春晓楼王组团95套,10月推5.6.7三栋135-298㎡三房、四房为主5200元/㎡左右东骏豪苑2期二期推出约700套110-160㎡三房、四房5200元/㎡左右中信凯旋城3期三期300套三期150-230㎡；四房为主均价6500元/㎡左右，临湖达8000元/㎡莞城万科运河东1号二期推399套，约5.4万m2110-170㎡三房、四房预计5000元/㎡左右，带夹层加500元左右万江江南雅筑375套80㎡两房，100㎡左右的小三房，110-140㎡三、四房目前均价4300元/㎡理想0769三期三期共约1200套首批300套左右76㎡两房65套，100㎡的小三房128套，118-120㎡的中三房86套销售价格4300元/㎡左右阳光海岸·宽寓一期宽寓560套40㎡左右小户型占两成，其余为80-130㎡二房至四房预计3000多元/㎡东莞各区竞争态势及现有供应：政府重点发展东城与南城，供应以大中户型为主；万江作为非重点区域，发展较慢，以中户型为主，极可能成为政府重点控制区域。本报告是严格保密的。15东莞2005-2006上半年供应面积区间：80-120㎡为主力，120-160㎡供应增长速度快。2005—06中东莞住宅销售汇总[面积区间]0500100015002000250030002005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q280㎡及以下80~120㎡120~160㎡160㎡以上80㎡下的产品销售日渐衰落，即使大放量，也很难再成气候80～120㎡的产品为市场绝对主力，不过总体放量呈下降趋势120㎡以上户型成交比例明显上升，120～160平米户型06年二季度翻倍上升160㎡以上户型销售总量不高资料来源：世联资源平台本报告是严格保密的。16东莞2005-2006上半年供应户型结构：三房为主力户型，二房前景看好。2005—06中东莞住宅销售汇总[户型结构]010002000300040002005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q22房及以下3房4房4房以上2房[及以下]户型小幅盘整后，近期忽然加速，前景看好3房一直是市场主力产品，代言着全年销售市场的走势4房销售稳定小幅上升，市场的容量有限4房以上房型销售在06年2季度翻倍，同比一样资料来源：世联资源平台本报告是严格保密的。17东莞2005-2006上半