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1镇江市学府路地块项目沟通建议书谨呈：镇江金顺房地产开发有限公司二O一四年二月2写在前面的话尊敬的镇江金顺房地产公司项目负责人：首先，南京海策公司恭贺贵公司于2014年1月27日顺利取得镇江市学府路开发地块，为贵公司在镇江市场的事业发展又添新作。我公司通过市场信息收集的方式，非常冒昧地与贵公司取得联系，我司基于对镇江房地产市场的了解和贵公司的市场动态，认为学府路地块可能存在如下几点发展预期和要求：本项目是贵公司在镇江房地产市场的深耕之作，贵公司通过京口花园、紫郡丽舍等项目的开发，已经在镇江市场取得较高美誉度。源于对房地产领域的深度了解，我司认为本项目以保证销售速度为第一目标，实现开发利润最大化为重点目标。当然，稀缺优越的地理环境、成熟的居住配套将是项目销售的重要卖点。因此，项目获得市场认可和基本预期利润的目标并不困难。虽然项目的优势明显，但地块规模小、容积率高、成本大等劣势也相对明显，加之宏观市场环境的多变，因此需要根据市场需求重点打造优势产品，以优越的产品作为项目的核心竞争力。3写在前面的话基于上述的项目发展思路，我司结合区域市场发展状况和项目地块特征，现提交此建议书，旨在表达我司对于以下问题的观点与建议：镇江城市环境的简要分析镇江房地产市场的发展概况本项目产品定位与营销包装本报告将言简意赅的以结论形式阐述以上内容，形成结论的基础数据与资料不在本报告中过多赘述，我司希望通过本报告内容为贵司对本项目的开发销售提供决策参考，藉此为贵公司提供更深入、专业的营销服务。有关本项目建议书的具体问题，欢迎和海策公司负责人联系：南京海策房地产投资顾问有限公司陈坚副总经理手机：13814069447电邮：13563883@qq.com4一、镇江城市解读二、镇江房地产概况三、项目定位建议四、项目营销包装5城市区位——长三角南翼城市，南京都市圈和苏锡常都市圈双向辐射p镇江：拥有具有3500多年历史的文化名城，一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市；p镇江：位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处长江和京杭大运河的交汇处，长江下游南岸。东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一；p镇江：南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，其双向辐射的优势在将在以后得以发挥。长三角主要城市区位关系图江苏主要城市区位关系图城市发展概况6金字塔结构内梯型结构高端人口中端人口低端人口镇江人口结构变化第三产业增长较快，私营企业主成为中高端增长的主力进入较为稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大近6年，镇江市人口总量基本稳定，2012年年末户籍总人口271.4万人，比上年减少0.5万人，近10年来第一次出现负增长。统计分析，近年来镇江市人口结构发生变化，处于金字塔中间段的中收入家庭不断增加，人口结构逐渐转向“T”型发展。人口结构——中收入家庭增加，外来人口增加，城市化水平高，但进一步城市化发展速度慢。镇江人口导入以户籍人口为主，外来人口占比较低（约15%），但外来人口增长速度明显高于户籍人口增长速度，说明外来人口的增长填补了本地户籍人口的流逝，并带来一定量的购房需求。近年来，镇江城市化率保持在50%左右的水平，虽然高于全国平均水平，但城市化发展进程缓慢。城市发展概况7GDP及增长率——增长态势稳定、快速p近几年来，镇江市GDP保持稳定快速增长态势，年均增长率在13%左右。2006-2012年，镇江市GDP逐年上涨，其中2012年达到2630亿元，通过房地产预警系统判断，从GDP增速与房地产发展关系来看，镇江市GDP增速大于8%，处于高速发展阶段。p2006年-2012年，镇江市人均GDP逐年上升，从增长幅度来，整体增长幅度也在上升，2012年人均GDP达到83636元（折合约1.3万美元），镇江市处于房地产减缓发展阶段。平稳发展期减缓发展期城市经济发展8产业结构分析——第三产业稳步增长，但产业结构仍需升级调整镇江虽然经济高速增长，但第二产业的比重较大，主要原因与镇江近期规划有关，大量吸收一线城市淘汰的工业企业，期望以工业带动其他相关产业的发展还须时日。人均可支配收入——呈快速增长态势2012年，镇江市人均可支配收入30045元，同比增长12.8%，成功超越常州排名江苏第四。居民生活水平日益提高，增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进镇江房地产的发展。人均消费支出——稳定提高城乡居民收入水平的稳定提高，居民消费心里更加稳定。2012年镇江市城市居民家庭人均消费性支出为17897元，比上年增长15.3%城市经济发展9城市发展研究评价启示一镇江宏观经济运行良好，第二产业发达，对欠发达城市（如淮安）拥有一定聚集度；启示二借助地理优势发展文化经济，扩大城市版图，提高对周边县市的号召力是镇江发展的关键；启示三第三产业比例在长三角城市群中处于下游，缺少服务型行业支撑，急需产业结构调整。Ø镇江市地理位置优越，便捷的空间位置，有利于商贸活动的开展；Ø镇江虽受“南京经济圈”和“苏锡常经济圈”双辐射，但又都不在2个经济圈范围，因此多年来成为“被遗忘”的苏南城市；Ø经过近几年基础设施的建设，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，进一步提升镇江市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大镇江城市发展的范围；Ø由于自身经济基础薄弱，导致镇江不但对下辖如丹阳、句容的吸引力不足，而且城市人口还被其他如南京、上海等城市吸引。Ø经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，在长三角城市群中排名中下游；Ø经济外向度开始逐步增强；高频率的进出口业务，将给物流业带来更为广阔的发展空间；Ø经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，经济活跃度不够，可调整空间较大。Ø镇江作为吴文化最早的发祥地之一，曾是吴国早期的政治经济中心；Ø民国时期，镇江作为江苏的首府，经济文化得到再次高速发展，逐步形成包容南北、兼收并蓄的开放型文化。；Ø正因为深厚的历史文化底蕴，长期以来镇江人有种“小富即安”的生活心态，缺失了其他苏南城市具有的开拓进取精神，近10年来城市经济被苏锡常甚至扬泰通甩在了身后。文化发展研究经济发展研究城市研究小结10二、镇江房地产概况三、项目定位建议四、项目营销包装一、镇江城市解读112010.04.17中央政府制定8新国十条，预告全国房地产“新政”开始10年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策10年9月发文提高二套房首付比例及部分一二线城市限购10年配合国家调控陆续颁布了一系列保障政策11年初颁布了“新国八条”政策及出台房产税试行13年初出台“新国五条”政策，旨在打压投机、增加供应08年的救市政策，引来楼市09年爆发式增长，中央行政干预，开始限购限贷。重申“国十条”，限购限贷从严，全国楼市进入“冰点”。上海、重庆两地房产税试行史上最严的二手房所得税政策不了了之，货币流动性转好，土地、楼市引来新一轮上涨。宏观政策导向12政策名称限购限贷拆迁公积金契税苏南现代化建设示范区政策内容镇江无限购措施、本地居民可购买第三套及以上,外地人无社保缴纳记录可一次性付款购买。本地居民购买首套房首付不低于30%、购买二套房首付不低于60%、购买第三套及以上不得贷款,外地人无一年以上社保缴纳记录不得贷款、有一年社保缴纳记录者贷款政策视同本地居民。2011-2013年市区拆迁总量突破850万平米；棚户区改造100余万平方米。3年计划建设保障性住房约10万套，截止2012年年底已竣工完成近160万平米。2012年8月，政府启动“7+1”旧城改造工程，利用1年时间完成280万平米拆迁，这是近期镇江楼市火爆的重要原因之一。职工家庭申请住房公积金贷款，两人及以上符合贷款条件的最高贷款额度由原先执行的40万元上调至50万元，一人符合贷款条件的最高贷款额度由原先执行的25万元上调至30万元。2012年11月起调整住房公积金政策，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。个人购买90㎡及以下且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按１％税率征收契税。对个人购买90㎡以上、144㎡以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。高档房按4%税率征收契税。2013年4月27日，国务院颁布实施《苏南现代化建设示范区规划》，这是继中关村科技园区、东湖高新区、张江高新区和合芜蚌自主创新综合配套改革试验区之后，中国第五个“国家自主创新示范区”，也是江苏省第二个国家级战略。镇江的发展是该示范区推进的关键，由此近半年就吸引了雅居乐、协信、华夏幸福、复星等知名开发商进入，对镇江房地产发展具有重要长远意义。地方政策一览13随着政府加强对土地的管控，土地出让日渐有序同时土地价格也呈现日渐稳步走高的态势。p受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制，2011年起镇江市土地出让量大幅锐减，且几乎是底价定向招拍挂完成。p镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，排除拆迁安置房用地的低价影响，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。2012年镇江土地出让以润州区和新区为主，总出让面积238.9万平米，剔除安置房、科教用地、公共设施等，真正商品房开发用地仅151万平米。由于城市改造的力度加大，2012年下半年至2013年上半年镇江土地出让主要集中京口区和润州区，而丹徒区由于土地市场需求趋于饱和，2012年出让明显减少。市场分析解读Ø大规模的城市改造和城市拓展，一方面带来主城区高价值的土地供应，另一方面带来拆迁刚性需求。Ø与周边城市土地更多市场化供应相比，镇江土地几乎都是定向招拍挂，尤其在吸引品牌房企进驻时，多数采用政府国资企业与外来品牌联合开发的模式，从而降低外来品牌的拿地成本，如万达与交投、招商与水投、协信与城投等。Ø早几年成交土地主要集中在南徐新城和丹徒新区，而2011年出让集中在新区和润州区，可以看出主城区土地供应日趋减少。Ø本项目所在的京口区，共享老城核心区的繁华和城市东部滨江人文住宅区域资源，是难得的优质地块，开发价值高。土地市场14近年来本项目周边土地成交情况地块位置地块面积地块性质容积率可开发面积楼面地价竞得企业成交时间当前开发情况项目名称新生村1号2号地块381.42亩住宅、商业办公2.460.5万平米2496元/平米中建一局2011年7月12年9月开盘，已上市住宅832套大观天下学府路地块52.82亩住宅、商务金融2.8510万平米1675元/平米镇江汇成置业2010年10月11年12月开盘，已上市住宅429套山泽园新华村地块192.36亩住宅、商业服务2.3430万平米1860元/平米华夏幸福基业2012年12月正在前期蓄客，8月17日售楼处公开孔雀城谷阳路东、学府路南地块31.52亩住宅、商业3.266.8万平米2056元/平米上海复亿投资2011年8月12年9月开盘，已上市住宅178套，商业32套凯旋国际京岘山东3、4号地块150.6亩住宅、商业1.2512.5万平米112元/平米上海中轩置业2007年7月11年6月开盘，已上市住宅541套尚海花园p除山泽园是本土企业外，其余都是外来企业；平均楼面价在1800-2500元/平米之间。p尚海花园因拿地太早，而2011年才启动开发，因此土地价不具有参考价值，但竞争威胁存在。土地市场152013年镇江典型地块成交情况p伴随全国土地市场的火热，2013年镇江土地成交量上升，截止8月，已成交2568亩，占去年总量的84%。但土地成交价格略有下降，2012年平均地价179.1万/亩，今年平均地价160.8万/亩。这可能与成交区域过多集中于新区有关。p京口区土地供应与成交有所上升，将给本项目带来市场关注度，但同时竞争加剧。地块位置地块面积地块性质容积率可开发面积楼面地价竞得企业成交时间备注说明丁卯桥路北地块61.32亩住宅、商业服务3.6514.9万平米1477元/平米江苏沃得2013年1月