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武汉新聚仁机构2011年龙发光谷项目整体定位及物业发展思路典范菁英特区房地产智库www.fdc01.com项目属性目标及困惑解决问题的方案项目定位思路•区域属性•项目属性产品规划建议发展战略及整体定位房地产智库www.fdc01.com截至2008年底，东湖高新区注册企业达12784家，涌现了长飞光纤、烽火科技、多普达通讯、凯迪电力、中冶南方等一批行业领军企业。华工科技、凡谷电子、人福科技、维奥生物等21家公司在境内外上市，占到全省上市公司总数的1/3。另有力兴电源预计明年初在英国上市，高德电子则有望于年内在香港上市。另外，还有5家企业拟申请A股IPO。蒂森克虏伯、诺基亚、住友、IBM、EDS、富士康、法国电信10多家世界500强企业在光谷投资兴业；光谷是武汉乃至华中的产业中心，产业呈现爆炸式增长，将为光谷区域带来稳定高端的消费需求。占据1/307年光谷GDP为1300亿，08年1500亿，占武汉GDP（3960亿）的44%09年1750亿占三分之一。30%光谷主要经济指标均保持30%以上增长；关键词：国家级高新技术开发区光电子信息产业基地占据武汉GDP1/3高校云集区域产业2010年光谷仅光电子信息产业实现总收入达到1144亿元，已跃升为世界级产业集群，占据武汉GDP1/3，是武汉经济增长极，是中国第二个“中关村”。房地产智库www.fdc01.com武汉科技新城的空间结构具体为：一条主轴，四大簇团；一个都市核心，三个支撑中心；一个资源保护网络，多条生态廊道。其中本案临近的流芳组团：以汤逊湖为依托，整合庙山、藏龙岛、流芳部分用地，继续落实相关配套基础设施，高质量建设新兴的产业和教育园区，形成以大学科技园、科研院所、轻制造业为主的融科教、产业、居住、游憩为一体的簇团。本案以高新技术及相关产业为基础，以创新服务为特色，融科研、教育、服务、生产、居住等为一体的多元复合城市地区。518平方公里2010年5月28日，市委、市政府召开东湖国家自主创新示范区托管区域规划调整工作会议，东湖新技术开发区规划开发面积由221平方公里扩大到518平方公里。区域规划房地产智库www.fdc01.com区域交通体系发达，而轨道交通将助推区域价值的进一步提升。道路交通：区域占据城市发展的南向及东南向的主轴，在未来被纳入城市体系中；紧邻城市快速干道中环线，串起主城区各大组团；文化路——珞狮路、江夏大道——民族大道——珞瑜路通往主城中心；道路规划：四横四纵；“十一五”期间，高新区新修、改建城市化道路40条，全长106公里，改造和建设珞瑜路、南湖南路、汤逊湖北路、楚雄大街东段、民院路、关山一路、关山二路等主干道，形成“四纵四横”的路网格局。轨道交通规划：地铁2号线延长线、地铁8号线、9号线区域交通光谷商圈核心商圈房地产智库www.fdc01.com区域配套作为武汉新兴商圈，依托周边高校集中优势，光谷近几年大型商业发展蓬勃，使区域在科技产业基础上，变得年轻、时尚、活力，是名副其实的魅力之城。房地产智库www.fdc01.com区域认知腾飞的光谷，世界级产业中心作为武汉乃至全国的光电子信息产业中心，近几年光谷产业呈现爆炸式增长，占据武汉GDP1/3，国家第二个自主创新示范区，经济快速的发展为光谷区域带来稳定高端的消费需求。文化教育之谷，时尚魅力新城光谷区域集聚了各类高等院校42所、56个国家级科研院所和技术研发机构、20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生、51名两院院士。近几年的商业发展迅速，有世界最长步行街之称的光谷世界城代表了武汉商业发展新方向，体现出城市的具有活力、时尚、青春的形象。光谷——具有活力、文化、时尚魅力的科技产业新城。科技产业中心、文化教育中心、活力、时尚是光谷最大的，其他区域不可比拟的价值。房地产智库www.fdc01.com项目外部区位价值：光谷区域，临近民族大道，项目区位认知良好。四至关系：项目东临在建小区，西临南坡湾社区，南临武黄城际铁路，北接南坡湾二期；周边高校众多，居住氛围浓厚。交通及配套：公共交通缺乏，居民出行不便，但对外道路交通总体通达性良好；而周边配套目前主要以南坡湾社区沿街底商为主，商业配套设施相对还较缺乏，地块现状地块北侧地块东南侧地块南侧项目本体项目位于光谷高校集中区，区位认知良好，周边居住氛围浓厚，但公共交通及配套缺乏，同时紧临城际铁路也是项目最大不利点之一。关键词：光谷，高校集中区；居住氛围浓厚；紧临城际铁路；公共交通不便，配套设施缺乏；华农光谷房地产智库www.fdc01.com项目本体水蓝路城际铁路规划总用地面积50846.1㎡代征道路面积10132.2㎡净用地面积40713.9㎡容积率3.0以内总建面122141.7㎡建筑密度25%以内建筑高度70米以下绿地率35%项目基本指标：项目内部地块现状：项目一面临路，呈U形半封闭形态，昭示性差。地块资源：无景观资源，也无其他优势资源。地块指标：总建面12万方，容积率3，属于中等规模开发的普通项目。地块呈半封闭形态，昭示性差，无景观资源，中小规模，地块本身条件不具备竞争优势。房地产智库www.fdc01.com光谷科技新城，被大学城包围，居住氛围浓厚，总体素质中庸，但具备打造中高端潜质的中小规模开发项目。项目属性界定位于光谷高校集中区域，周边居住氛围浓厚，但配套缺乏无资源的半封闭形态中小规模项目。项目属性光谷，高校集中区，周边居住氛围浓厚，区位认知良好地块呈半封闭形态，昭示性较差紧临城际铁路，对项目存在一定干扰影响无景观资源，公共交通不便，配套缺乏高容积率，中小规模开发区域属性国家级自主创新示范区，科技之城，教育之城武汉经济增长极，占据武汉GDP1/3年轻、时尚、活力、科技房地产智库www.fdc01.com房市金碟·最有价值房产策划4000案您下载的资料来自房地产策划信息网：www.fdc01.com，如果需要没有水印的原文件请直接登录我网站。本着宁缺勿滥、优中选优的原则，我们从近年收集的数万资料中精选了约4000套最具份量的精华级资料编辑成《房市金碟·最有价值房产策划4000案》，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块约50G容量。文档可自由复制多数可编辑修改，内容充实、分类清晰，学习参考价值极高！超值价680元含邮费并送我网站1000下载积分！(下载积分亦可直接购买充值，积分充值10元起！)淘宝网安全交易网址：item.taobao.com/item.htm?iditem.taobao.com/item.htm?id=13383730089=13383730089在了解项目背景之后，针对这样一个素质中庸的项目，我们如何进行市场突破，它到底存在哪些开发难点？我们又需要解决哪些问题？先且看客户对项目的期望目标……房地产智库www.fdc01.com项目属性期望目标及开发困惑解决核心问题的方案项目发展战略整体定位项目定位思路•开发目标•项目开发困惑产品规划建议房地产智库www.fdc01.com项目开发目标项目前提：项目地块条件较差，在区域内不具备优势的竞争力。在这前提下，控制风险为首要；控制风险，快速去化，资金回笼，同时实现利润最大化；目前市场正处于调控期，而针对本案这样一个条件中庸项目，我们如何能实现诸多开发目标，我们的核心问题是什么？……对于产品的标杆，聚仁认为，标杆意识要贯穿始终，但标杆≠高端或者豪宅，而是要保证项目的品质。在保证安全稳健的回现速度面前，实现最高的利润水平；同时将品质保有意识贯穿项目开发始终。聚仁对开发目标的理解双方一致的开发目标1.控制风险；2.利润最大化；3.快销，现金流回现速度要快；4.做成区域标杆产品；房地产智库www.fdc01.com基于我们对于项目面临的现实情境与项目开发目标之间的冲突分析，我们认为本项目需要解决的核心问题是：核心问题：如何提升项目价值及竞争力，获取高溢价，争夺客户群？核心问题界定核心问题可以分解为：•产品如何创新可以实现充分溢价？•户型面积控制及配比合适比例？•3.0容积率下产品的组合方式？•商业配套应该怎么做？•市场需求是否支撑？市场大势如何顺应市场大势同时抓住大势变化所带来的机会竞争市场本案如何跳出竞争市场，打造优势竞争力产品的机会点；取得更强势的市场竞争力；客户价值挖掘客户特征，客户需求对本案产品打造的影响解决核心问题的方案框架思路：现实状况公共交通不便，配套缺乏，人气不足；市场同质化竞争激烈；期望目标规避风险，产品标杆，快速去化，保证利润最大化；房地产智库www.fdc01.com项目属性期望目标及开发困惑解决核心问题的方案项目发展战略及整体定位项目定位思路•市场大势•竞争市场分析•客户价值挖掘产品规划建议房地产智库www.fdc01.com市场大势解决方案框架寻找本案市场竞争策略客户价值挖掘竞争市场分析房地产智库www.fdc01.com房地产中长期发展向好：房地产牵涉行业密集，同时加上地方政府保GDP增长，因此，市场中长期整体平稳向上的趋势基本明确。市场大势在房地产调控中，为抑制房价过快上涨的一系列政策引发中央与地方政府分歧。此轮房地产调控的目标是抑制房价上涨过快的一线城市，并非一刀切地打压整个行业。因为：城市化是地产行业上行发展的长期驱动力。房地产智库www.fdc01.com2010年存款准备金率8次上调“9.27”新政出台严格房地产开发贷款管理《物权法》正式生效2008年《关亍促迚节约集约用地的通知》出台“10.22”新政出台松绑二套房营业税征收5年减至2年2009年基调：通过房地产发展拉动经济发展4〃15新政：新国十条9〃29新政•信贷：首套三成，二套五成，三套停贷加息、上调贷款利率优惠幅度•限购：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要限定家庭购房套数；•税收：首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税5次提高存款准备金，目前已达18.5%加息一次2007年基调：遏制部分城市房价过快上涨政策打压期政策拉升期政策打压期为抑制房价过快上涨，2010年政策出台之密度及力度，可见政府调控房价的决心之大，短期调控的逻辑依然是促供给、压需求，放开一套房，控制二套房，打击三套房。基调：促进房地产健康发展，抑制投机市场大势房地产智库www.fdc01.comCPI持续高位运行，使中国资产膨胀压力剧增，货币政策将回归紧缩，我司研判2011—2012仍将维持楼市调控格局，政府极可能继续通过政策高压打破房价僵局。4.40%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%图：07年8月-10年10月CPI走势图数据来源：新浪财经，数据整理：新聚仁投资咨询部市场大势房地产智库www.fdc01.com武汉市主城区07年1月-10年11年商品房成交情况0200040006000800010000120002007年1月4月7月10月2008年1月4月7月10月2009年1月4月7月10月1月4月7月10月300035004000450050005500600065007000抑制房价过快上涨与政府保增长发生矛盾，在通胀压力之下，如房地产调控未达目的，后市极有可能会有更强势的调控政策。调控政策出台以来，房价和成交量并未出现较大波动，调控的目的仍未达到，后市很可能将迎来新一轮的调控。价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升量稳价升成交额上升成交额下降成交额上升市场大势量跌价升房地产智库www.fdc01.com针对大势本案对应策略：不与政策对赌，快速销售，加快资金回笼，现金为王；我们应该抓住市场主流客群设计产品，规避市场政策打击要点，注重产品创新和附加值的打造，提升竞争力，是项目实现目标的重点。本案作为中小规模开发，开发周期短，要实现快速去化，同时保证利润，应以风险控制为首要原则：下面，我们进一步结合竞争市场分析所带来的项目机会，为项目的竞争发展策略提供参考……大势启示房地产智库www.fdc01.com市场大势解决方