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道滘蔡白村地块定位研判与开发建议本报告是严格保密的。2报告结构2、变化思考3、市场调研4、定位研判5、规划与开发建议1、定位回顾本报告是严格保密的。3定位回顾1历史。2007年，世联地产第一次邂逅本项目，当初我们怎样定位？项目做了怎样的规划？2.项目定位3.项目规划1.项目认知本报告是严格保密的。4地块1地块2蔡白工业区项目认知占地面积37879M2住宅面积10万M2容积率2.9绿化率30.1%车位580其他建筑设计遵循70/90规范城市远郊/中等规模/高容积率/商住用地，地块方正平整，昭示性好项目经济技术指标本报告是严格保密的。5项目四至沿海丽水佳园地块一地块二工业区沿海丽水佳园沿海路港口大道道厚路蔡白工业区地块二地块一项目认知本报告是严格保密的。6地块1地块2蔡白工业区城郊陌生区域，周边环境差，生活配套非常不完善，客户认可度低镇中心项目认知本报告是严格保密的。7地块一分为二，整体规划布局受很大限制项目认知地块一地块二本报告是严格保密的。8城市精品、高性价比住宅项目形象：中高档高价值：高附加值户型高实用率低总价：低总价，但实现市场的中高价格项目定位本报告是严格保密的。9投资（蔡白、厚街）：私营企业主、本地原住民、工厂中高层管理者、个体经营者（25%）核心客户辅助客户游离客户自住（蔡白、厚街）：工厂中高层管理者、个体经营者、本地原住民（70%）其它(5%)城区、深圳客户客户定位项目定位首次置业为主，以蔡白、厚街工厂中高层管理者、个体户及原住民为主本报告是严格保密的。10注：这里面积区间是指建筑面积，95平米的建筑面积，套型面积可以控制在90平米以下户型面积区间套数套数比面积面积比中3房12014715%1764020%小3房9534335%3258537%8529430%2499028%小2房7019720%1379015%总计:981100%89005100%产品定位受90/70限制，项目产品以两房和小三房为主本报告是严格保密的。11主题：社区商业层数：一层功能定位：为必备生活用品、经营式会所、休闲场所、商务中心内容：超市、家具、药店、花店、书店、布艺、精品、冲印、西饼、生果、餐厅、音像、银行、家电、床上用品、体育用品、画廊、净菜市场、茶室、西餐厅、咖啡厅、装修设计公司、订票商务中心。设计要求：形式：街铺开间在3—3.5米左右，进深10—12米。面积30—40平方米增加高附加值：5.9米层高，买一层送一层商业定位商业以社区商业配套为主，总商业体量为10980平米本报告是严格保密的。12项目规划规划为两个独立社区，外立面采取新古典风格，设置沿街商铺新古典风格外立面沿街商铺本报告是严格保密的。13A户型72-78㎡两房B户型80-88㎡两房C1户型109-112㎡三房C户型112-122㎡三房户型面积套数配比2房A72-7854047%83%B80-8842336%3+1房C1109-11211710%16%C112-122726%复式C’209-21981%1%户型配比规划方案以两房为主，部分中三房，并设8套复式产品本报告是严格保密的。14户型方正实用，实用率高，赠送面积大户型评价赠送面积本报告是严格保密的。15该规划方案将两个地块园林分开设计，园林规模小地块一和地块二园林分开设计。园林规划本报告是严格保密的。16世间瞬息万变，3年过去了，项目发生了哪些变化？现有的定位和规划是否需要调整？本报告是严格保密的。17区域变化2变化。2010年，世联与该项目第二次邂逅，项目发生了哪些变化？这些变化意味着什么？1.区域交通变化2.区域规划变化2.对变化的思考本报告是严格保密的。18东莞大道延长线连同西部镇区和市中心区，蔡白升级为西部交通枢纽轻轨R1道滘站东莞大道延长线接驳了多条市区主干道路，而且连通了东莞东部快速路沿线镇区、市区和西部麻涌、洪梅、望牛墩、道滘等镇，轻轨R1将设道滘站，道滘位于片区交通核心区位。•市区：东莞大道延长线，离中心区仅3KM，驾车10分钟即到市中心•厚街：道厚路，离厚街镇中心仅3KM，过白鹭大桥即到•沙田：港口大道，离沙田仅仅10分钟车程•麻涌：东莞大道延长线，仅10分钟车程本案麻涌沙田厚街南城万江区域交通东莞大道延长线2011.8东港立交本报告是严格保密的。19片区规划为道滘房地产重点发展区域道滘产业功能布局东居：即蔡白、南丫东部和昌平等东部地区，重点发展以高尚房地产为主的康居产业，建设现代都市居住区。西特：依托食品产业园及粤晖园，大力发展食品、旅游、文化教育产业的特色产业区。南工：重点发展现代制造业，建设现代高档工业区。北农：依托济丰农业产业园发展都市农业，建设都市农业区。中商：重点发展现代服务业和商贸物流业，建设公共服务和商业中心。区域规划本报告是严格保密的。20东莞大道延长线将拉近项目与市区距离，有效提升项目物业价值，扩大项目辐射范围城市主干道对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力从地产市场格局来说，城市主干道不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘城市主干道辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑城市主干道对房地产的价格影响机理变化思考本报告是严格保密的。21VS在区域规划和交通利好的条件下，项目的机会在哪里？项目劣势地块一分为二，整体规划布局受限处于城郊模式区域，客户认可度低周边环境差，生活配套很不完善90/70政策下高比例中小户型开发建设限制项目优势交通非常便利，昭示性好地块方正平整东莞大道延长线建设利好片区是道滘房地产发展核心区域变化思考拥有良好的规划发展空间，地块为一块“璞玉”等待雕琢项目利好本报告是严格保密的。22我们该如何去雕琢这块“璞玉”？233探索。通过充分的市场调研，从市场和客户角度深入探索从何处去雕琢这块“璞玉”？1.市场竞争2.客户深访市场调研243-1占位。在项目辐射片区的房地产舞台上，这块“璞玉”将可能扮演什么角色？2.道滘房地产市场3.厚街房地产市场4.南城房地产市场1.区域经济研判市场分析道滘经济实力在东莞比较落后，发展缓慢；南城、厚街经济实力强劲050000010000001500000200000025000002005200620072008南城道滘莞城虎门厚街各镇区农村人均纯收入0500010000150002000025000石龙镇虎门镇东城区石碣镇道滘镇厚街镇长安镇大朗镇樟木头镇清溪镇塘厦镇2004年2005年2006年2007年2008年08年居民储蓄存款余额0500000100000015000002000000250000030000003500000石龙镇虎门镇东城区道滘镇厚街镇长安镇大朗镇塘厦镇凤岗镇常平镇0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000199920002001200220032004200520062007200805000001000000150000020000002500000南城道滘莞城虎门厚街长安各镇区GDP各镇区经济增长道滘居民购房力有限，南城、厚街经济强劲，购买力强区域经济销售低迷，全镇全年签约住宅约300套，远少于南城、厚街；在售楼盘仅有沿海丽水佳园、新世纪上河居两个项目，并且均位于东江边，濒临厚街，以江景为主要卖点的社区，中档社区供应断层；土地市场：近几年，几乎没有任何商住性质的土地成交。房地产初级发展阶段，商品房意识薄弱，市场交易不活跃道滘市场2009年商品房签约量对比小产权房领舞镇中心区，蔡白/南城片区以高档住宅为主，中档社区供应断层，外销型市场特征明显□镇中心区:主要为集资房，以本地客户和外来生意人为主要购房群体□（蔡白/南城）片区：依靠东江丰富水系资源,且靠近厚街镇区,主要销售别墅、类别墅高端产品，以厚街高层管理者、私营企业主和城区私营企业主为主要购房群体老镇中心区沿海·丽水佳园蔡白/南城区新世纪·上河居耀盈城市广场锦绣居道滘市场商会大厦畔月湾小产权房：耀盈·城市广场项目DNA：成熟地段道滘镇车站旁,与车站一同立项邻近道滘镇振兴路商业街规划总建筑面积97000平米产品层面:户型小,品质平，无园林以48-66㎡小户,和90-144面积三房为主，产品落后，属于凑合型产品.营销：低价快销此项目为集资建房，只有使用权证，给外来购买者一定的风险;价格仅2500~2700元.典型案例•镇中心小产权房多为几栋单体楼，无园林，品质感差，价格低是核心优势•100平米中小户型畅销，客户以本地人和外来生意人，主要置业目的为自住10年-11年产品供应一、二期别墅已售罄三期联排+双拼项目特点：东江畔·原生态·别墅湾道滘镇港口大道旁（上接东莞城区，下接厚街）；项目总建筑面积38万平方米，总户数1500户，停车位1800个；内部配套:豪华会所、网球场、游泳场、幼儿园；项目分四期开发，一二期总建筑面积为178800平方米。产品为独立别墅，townhouse及叠加公寓。三期为联排及双拼别墅，共约5万平，四期小高层约4万平。四期小高层典型案例商品房：沿海·丽水佳园浅水湾户型面积套数联排300㎡22联排360㎡27联排450㎡13双拼550㎡6总套数68套翡翠湾户型总面积套数联排300㎡64联排360㎡8联排450㎡12总套数84套四期洋房户型面积套数二房二厅一卫105㎡204二房二厅二卫（组合户型）170㎡714总套数918丽水佳园：港口大道带来销售飞跃，区域内购房数量少，客户以外来区域为主销售回顾：沿海·丽水佳园05年9月开始销售，因工程原因被停工；而后近一年时间苦练内功，在07年港口大道通车后，销售迎来质的飞跃•09年9月2日推出58套联排别墅，实现均价10955元/平方米，相对一期均价实现了66%的提升•09年9月22日推出20套联排别墅同样热销，均价12000元/㎡•09年10月26日根据房地产公众信息网显示,沿海·丽水佳园主要剩余产品为叠加别墅产品,剩余25套•三期别墅预计2010年4月开盘，四期洋房918套预计2010年10月份推出（105-170平米）典型案例主要客群比例（统计数据来源于世联08-09年6月明源系统）厚街17%（私企业主及企业高管）城区客户52%（南城18%、东城20%，以企业主为主）广深10%（以投资客户为主）道滘11%（道滘本地人）其他镇区10%（以投资客户为主）项目情况：概况：建筑面积35万平米，分为两期，一期240栋独栋别墅。二期为高层；首推货量：08年6月推第一批户型：106平米两房变三房，166平米三房（复式）特点：大规模中国庭院式社区，三面环水，优良江景资源典型案例商品房：新世纪·上河居在售单位本报告是严格保密的。32上河居：106平米两房销售快，客户以厚街和城区为主，本地客户少价格：别墅价格：8000-12000；二期洋房均价：4400元/平米畅销户型：106平米两房，户型好，赠送面积大，可改三房现状：上河居人气惨淡，连续几个月不过3套（92年的土地）；目前在售货量：100.6平两房共300套\166平三房共110套\别墅共80套，共计490套典型案例主要客群比例（统计数据来源于销售访谈）厚街60%（私企业主及企业高管）城区20%（南城、东城）其他10%（深圳客户为主）周边镇区10%（道滘5%，以道滘本地人为主）本报告是严格保密的。33集中在别墅和大平面洋房产品，中小户型市场机会大，本项目有望“拔得头筹”2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20102011300-550平米联排、双拼别墅共152套1季度供应量主要集中在高端产品,中档社区断层，竞争程度较低，市场机会较大。106平米两房、160-180平米4房共981