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镇江禹山北路项目产品调整建议上海北孚房产营销代理有限公司策划部二零零七年十月目录1、最新市场情况2、产品调整建议3、商业定位建议4、价格建议5、推广建议市场篇•市场总体分析•别墅市场分析•普通公寓市场•小户型公寓市场•社区商业分析单位：万平方米2007年上半年镇江商品房市场供需图上半年商品住宅的供应量和需求量同比增长均在40％以上；上半年商品房的供需比为1：0.85；上半年商品住宅的供需比为1：0.93；6月底，商品住宅累计可售面积为132.75万平方米。数据来源:镇江市物价局《京江楼市》（一）供需分析93.9679.475.7870.38020406080100商品房商品住宅供应需求市场篇／市场总体分析（二）价格分析07年市区商品房和商品住宅成交均价走势图单位：元/平方米32504398315732543167294425693809328434593581369220002500300035004000450050001月2月3月4月5月6月商品住宅商品房市场篇／市场总体分析市区商品房的平均成交价为3721元/平方米，较去年同期上涨7.73%；其中商品住宅的平均成交价格为3094元/平方米，同比上涨8.52%。数据来源:镇江市物价局《京江楼市》（三）成交结构分析－价格“不同单价段”商品住宅成交结构5%10%15%19%42%6%3%1500以下1500-20002000-25002500-30003000－40004000-50005000以上3000元/平方米以下所占份额为50.26%，较上年同期下降10.12个百分点；3000-5000元/平方米的所占份额较去年同期上升8.37个百分点。数据来源:镇江市物价局《京江楼市》市场篇／市场总体分析（三）成交结构分析－面积“不同面积段”商品住宅成交结构2.91%2.61%11.91%15.77%28.79%26.32%5.29%6.40%60平米以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180平方米以上市场篇／市场总体分析90平方米以下的户型的成交占比为17.43%，100-144这个面积段依然是成交的集中区域，占比55.11%。数据来源:镇江市物价局《京江楼市》44.81%47.53%7.66%30万以下30-60万60万以上（三）成交结构分析－总价“不同总价段”商品住宅成交结构市场篇／市场总体分析总价在30万以下所占份额为44.81％。总价在30-60万元所占份额为47.53％。总价在60万元以上所占份额为7.66％。数据来源:镇江市物价局《京江楼市》市场篇•市场总体分析•别墅市场分析•普通公寓市场•小户型公寓市场•社区商业分析市场篇／区域分布世纪城市场篇／别墅市场分析别墅数据一览表项目位置所属板块产品房型/户型面积成交价格销售报价总价（万）推出套数销售套数销售率销售速度（套/月）我家山水滨江大道北侧滨江板块联排200-27756486000-6500114-158564765%11双拼五房或六房335-4257000-8000268-350301240%江山名洲东吴路/滨江大道滨江板块联排四室二厅180-25048966200-6500-17212372%10万科魅力之城南徐大道/檀山路西侧南徐板块联排四室二厅176-1906053（一期成交价）6000-6500110-120565496%-君临南山南徐大道车管所西侧南徐板块联排三室二厅172-18745094800-784558%9恒顺翠竹园学府路学府板块联排203-22646574800-540094-1051186353%双拼300-339－7000-7400210-237422867%市场篇／别墅市场分析/价格分析镇江联排别墅成交价格单位：元/m2镇江联排别墅总价单位：万元/套镇江联排别墅成交价格在4500-6100元/m2之间；主力成交价格在5000-5500元/m2左右；联排别墅总价在80万-170万/套之间，主力总价在90-110万/套左右。5648489660534509465701000200030004000500060007000我家山水江山名洲魅力之城君临南山恒顺翠竹园13010090100100170160100130120507090110130150170190我家山水江山名洲魅力之城君临南山恒顺翠竹园市场篇／别墅市场分析/面积分析项目名称物业形态面积价格总价（万元）地上面积(m2)花园面积(m2)车库面积(m2)地上价格(元/m2)花园价格(元/m2)地下价格（车库）我家山水联排200-27760605500-600010003000130-170江山名洲联排180-24415--3070-1005000-600010001800100-160魅力之城联排176-19840-100（送）40（送）6000-6500送送100-130君临南山联排172-18730-40（送）20--404800送280090-100镇江联排别墅户型面积单位：元/m2镇江联排别墅地上面积在170-280m2之间，主力地上面积在180-220m2左右；花园面积在15-100m2不等，一般在30-40m2左右；地下面积在20-100不等。镇江联排别墅花园和地下室有赠送也有分开销售，分开销售花园价格在1000元/m2左右，地下室价格在1800-3000元/m2左右。市场篇／别墅市场分析/去化分析项目位置推出销售销售率销售速度（套/月）套数套数我家山水滨江大道北侧865665.1%11江山名洲东吴路/滨江大道17212371.5%10万科魅力之城南徐大道/檀山路西侧565496.4%-南山南徐大道车管所西侧784557.7%9从以上在售项目来看，镇江联排别墅的月均销售在10套左右。镇江联排别墅销售情况销售速度以2007-5-27日为基准到2007-8-27日的销售情况来估算（不含蓄水期）。市场篇•市场总体分析•别墅市场分析•普通公寓市场•小户型公寓市场•社区商业分析市场篇／普通公寓市场分析/区位分布世纪城市场篇／普通公寓市场分析/总表项目产品房型成交价格销售推出销售率销售户型面积报价套数速度我家山水16F小高层二室三室97128-1383536（3月）3500-425016094.38%17江山名洲多层二室三室四室（复式）91-92108-123131-17637253800-400028888.89%25（尾盘）香江花城多层二室三室四室85-96124-132135-1493765400098094.80%45小高层二室三室四室复式87-99130-140150-157220-2703765390070287.61%18中南世纪城退层洋房四房二厅三房二厅138.68-142.5106.19-118.624200460023287.50%45万科魅力之城9F小高二室二厅三室二厅四室二厅90.5113-129147391543007288.89%55市场篇／普通公寓市场分析/价格香江花城：上半年共推出325套，成交261套，成交均价3765元/平方米，目前多层报价4000元/平方米，小高层报价3900元/平方米；江山名洲：上半年共推出244套，成交204套，公寓成交均价3725元/平方米，花园洋房成交均价4249元/平方米；江南颐和家园：上半年历史成交价格在2781元/平方米，目前公寓报价3000元/平方米。项目周边公寓价格3765372535363000320033003915200025003000350040004500香江花城江山名洲我家山水颐和家园世纪花园恒顺翠竹园万科魅力之城元/平方米市场篇•市场总体分析•别墅市场分析•普通公寓市场•小户型公寓市场•社区商业分析项目周边目前在售的小户型公寓主要有两个----我家山水的E时代公寓和红豆购物广场的青春公寓。这些小户型公寓主打年轻，时尚牌，其主力面积都集中于40—50平米，总价在20—30万元之间，依靠低总价优势，受到年轻单身一族和一些投资者的热捧，市场反应都非常好。小户型公寓市场分析项目名称总套数户型面积主力面积销售价格开盘时间去化率去化速度我家山水32020-90㎡40-50㎡4500（装修）2007年5月45%30套/月青春公寓180---26-64㎡4500-5000（装修）2006年8月76.11%14套/月市场篇•市场总体分析•别墅市场分析•普通公寓市场•小户型公寓市场•社区商业分析社区商业街分析香江花城---马里兰商业街马里兰商业街是香江花城一期开发建设的，服务于小区业主的社区底商，其整体规划面积6000平米，单套面积在55-75平米，目前还有少量铺位在售，销售价格在8500元/平米。从目前的情况来看，由于小区已经比较成熟，所以大部分商铺已经有商家入住，而这些商家主要以银行，药店，花店，干洗店，便利店等为主，租金在0.7--0.8元/平米/天。我家山水---龙吟坊商业街龙吟坊商业街建筑面积为13800㎡，开放空间及广场面积7460㎡，主要由二层商铺组成，其二层商铺挑高5.4—8.1米。商业街的南北入口广场连接我家山水小区主干道。该案售价在8000—9000元/平米，目前70%的商铺已经出售。不过由于项目还处于养铺阶段，所以入住商家很少，只有建设银行，百家乐超市，周记食府等。铺面租金上下两层均在0.5元/平米/天。社区商业分析1.江山名洲地址：江滨大道/东吴路物业类型：多层、退层景观公寓、联排别墅、商业街总建筑面积：66万平方（总）在售11万平方容积率：1.16绿化率：35％售价：5层多层：3725（成交）4＋1退层洋房：4249（成交）3层联排：5000（成交）开盘：06.6.4（多、退）06.10（联排）交房：07.11B区：别墅A区：多层、退层公寓2.我家山水地址：江滨大道物业类型：独栋、双拼、叠加、联排、高层、商业街总建筑面积：近22万平方容积率：0.8绿化率：40％售价：叠加：4400元/㎡车库：2750元/㎡花园：850元/㎡高层：3500-4250（每层加50元）小户型高层：4500（装修）商铺：8000－9000联排：273－277㎡5700元/㎡（成）335-425㎡7000－8000元/㎡（报价）开盘：06.10（高层）06.6（别墅）交房：别墅现房、08.01（高层）在售别墅在售高层3.香江花城地址：江滨大道/东吴路物业类型：多层、小高层、高层总建筑面积：46万平方占地面积：30万平方容积率：1.55绿化率：33％售价：多层4000（报）3765（成交）小高层3900（报）商铺8500开盘：06.11交房：07.06在售三期4.中南世纪城地址：江滨大道物业类型：花园洋房、多层、小高、高层、商业街占地面积：467517平方米总建筑面积：618740平方米容积率：1.32绿化率：40％售价：花园洋房：4200元/㎡（成交）开盘：07.7（一批）88套07.09（二批）144套交房：08年底在售一期壹总平图调整建议产品篇一、总平图调整建议：由于与设计院保持良好沟通，我司前期已对总平方案提出了若干建议，此最新方案已专会讨论过。个别细部调整建议如下：1、大户型公寓（90平米以上户型）宜放在高层区中景观最好的位置，即刚才中心景观南面区域。理由：现有位置双面毗邻马路，底部有商业，居住环境不如建议之处；建议处北有景观，南则有开阔视野，且在北地块中心处，交通更便利，环境更幽静。具体排布上，占地面积是否足够、容积率是否损失等方面均需综合考虑，须有可操作性。2、此次增加的六层洋房若不设电梯，建议降为5层。洋房丰富了社区建筑类型，美化了天际线轮廓，是很好的优化。3、幼儿园的设置仍需斟酌：除确有独立用地的规划要求之外，否则该预留用地仍可能建设联排别墅。4、在容积率不损失的前提下，应尽量保证不同建筑类型组团的完整性。建议部分高层改为联排和洋房。二、经济指标对比1706741471251339657981173602520307948800235496295（4500人防）5214904030001.212