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鹏和地产皓月大路项目定位方案2010-4-10项目属性市场分析项目定位规划建议疏理目录道路交通经济指标地块临界项目属性临空地；紧临景阳大路（规划中）本案北面与皓月大路相接西面南面与西环城路相邻东面地块临界地块临界道路交通经济指标地块临界项目属性本项目所属区域地处长春城市主干道，通达性较强区域交通优越：项目紧临城市主干道西环城路、皓月大街、景阳大路，位于西客站商圈道路交通本案西客站长春公园人民广场火车站一汽车百8.1km3.3km3.7km7.9km3km本项目位于皓月大路与西环城路交汇处道路情况皓月大路：双向四车道西环城路：双向六车道景阳大路：双向六车道道路交通道路交通经济指标地块临界项目属性本项目总属性：总建筑面积110万㎡C、D、E、I、L参考经济指标◆总建筑面积：776852㎡◆公建建筑面积：259775㎡◆地下建筑面积：65596◆高层建筑面积：369574◆容积率＜2◆限高＜48米附注：地块周边长度为依照卫星地图估算值【建议】：容积率、建筑密度尽量做大，以提高项目开发利润。经济指标综述项目属性的确定，为后续的市场分析，客群分析及产品建议指明了方向。同时也明确了地块价值，即：皓月大路地块可塑造性强，区域未来增值空间大，具有相当大开发潜力，可创造巨大社会效益和经济效益。区域分析城市研究产品分析市场分析长春是中国的三线城市，在长东北经济圈中处于重要地位，在城市经济群中排名第12。经济群排名长三角城市群珠三角城市群京津冀城市群山东半岛城市群辽中南城市群川渝城市群中原城市群海峡西岸城市群湘中城市群关中城市群长江中游城市群哈大沈长城市群滇中城市群淮南城市群黔中城市群北部湾城市群环鄱城市群哈大沈长经济圈城市哈尔滨市大连市沈阳市长春市大庆市城市研究1223451817141197161513610全国最大的汽车产业基地全国最大的农产品加工产业基地全国最大的轨道客车产业基地——长春市委公布我市三大目标长春处于全国GDP和社会消费品零售总额坐标体系中的第四梯队，属领先地位备注：社零为2009年1—7月排名GDP为2008年排名第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、青岛、无锡、佛山、宁波、武汉、成都、大连、沈阳、南京第四梯队：东莞、烟台、济南、郑州、长沙、哈尔滨、石家庄、泉州、长春、南通、潍坊、温州第五梯队：昆明、厦门鄂尔多斯、保定。。。。第六梯队：桂林、兰州、松原、通辽、秦皇岛。。。00100015002000500250030003500200040006000800010000GDP社零第一梯队北京广州第二梯队第三梯队苏州长春第四梯队第五梯队昆明城市研究长春市整体经济保持较快增长2009年长春人均GDP增长率23%2009年长春人均社会消费品零售总额增长率17%资料来源：各地统计年鉴、统计信息网如长春经济保持2008年地增长态势，预计2012年达到南通现在的水平，2013年达到青岛现在的水平，2014年达到苏州现在的水平。广州苏州青岛南通长春4000035000300002500020000150001000050000广州苏州青岛南通长春35000300002500020000150001000050000城市研究2009年长春房地产市场已步入复苏阶段◆2008年，受全球金融危机影响，长春市场出现观望情绪，销售受到一定影响，全年土地市场及房地产市场交易量呈下滑趋势。◆进入2009年，受政府宏观政策调控、刚需拉动等利好因素，房价、成交量均稳步提升。◇投资客出现◇价格上升速度增快◇地价上升速度比楼◇价上升速度快◇走价不走量◇市场出现观望情绪◇投资者开始抛售◇理性开发商降价◇开发商跟随降价复苏阶段发展阶段危机阶段萧条阶段城市研究长春市经济总体态势良好，仍保持强劲增长势头。房价虽缓慢上升，但足以加强开发商投资信心，消除购房者持币观望心理，预计2010年长春房地产市场仍将保持平稳、快速增长。综述城市研究城市研究区域分析产品分析市场分析中心城区◆绿园区发展定位：长春西部生态活力新城。具体定位表现为：国家轨道车辆研发生产基地，长春国家君子兰花卉产业基地的重要组成部分，长春市综合交通枢纽，长春市农产品加工基地，长春市西部新城，长春市西部商贸中心。◆绿园区的整体空间总体构架将形成“一城、两组团”。其中中心城区的空间构架为“一园、双心、两楔、三轴带、多片区”，“一园”指医药食品产业园；“双心”是指景阳广场行政中心和站前综合商贸中心；“两楔”指以西湖水系、串湖水系为依托的两个生态楔；“三轴带”指西客运站想衔接、呈放射状的三大景观轴带；“多片区”指中心城区内的我个功能片区区域分析中心城区合心团双龙团行政中心西客站放射轴带区域分析竞盘分析案名总建面积户型区间均价建筑类型建筑风格景观特点促销内容万盛理想国100万㎡50—140多层3300-6100高层4300-4700多，小高，洋房西班牙人工湖，五大景区一次性98折按揭99折华瀚四季花园35万㎡93—185多层4200-5100高层3800-5800多，小高，高层，洋房新古典主义石文化、音乐广场一次性97折丰和西郡17.9万㎡42—125——多，小高现代江南山水园林排号隆都翡翠湾40万㎡—团购2400多，小高西班牙主题景观结合自然水系排号，团购绿地上海城35万㎡—4000-5000多，小高现代普通绿化售完万盛理想国借鉴之处S：一期以多层入市，均价低，户型好，开盘前蓄水1500组客户，为开盘当天成交800套房源打下坚实基础。二期小高层户型短进深、大开间，更具竞争优势，且以中小户型为主。W：二期多层产品较少，以洋房、高层为主，价格上涨过快，导致部分多层产品客群流失。区域分析华瀚四季花园借鉴之处S：一期期房时由于价格、推广等因素，房源去化较慢，但随着一期交工入住、客户对现房现景的认同感提高，销售速度、销售价格节节攀升。W：外来开发商对本地市场了解不透，对营销策略把脉不准，销售一度受阻。区域分析隆都翡翠湾借鉴之处S：西班风格会所建成，正式营销中心投入使用，一期工程已动工，项目形象得到相应展示，前期蓄水期较长，意向客户积累充分，但正式销售暂未启动。W：内部消息外传，如部分土地出让金未交等问题，导致部分准客户购买信心降低。区域分析城市研究区域分析产品分析市场分析酒店式公寓普通住宅模式分析风情商业街星级酒店产品分析模式分析普通住宅+社区商业+城市综合体城市综合=星级酒店+小户型公寓+商业中心+商务中心产品分析普通住宅星级酒店模式分析酒店式公寓风情商业街产品分析1、典型酒店式公寓——亚泰·鼎盛国际，地处城市核心档次较高，租客以外国人居多楼盘名亚泰·鼎盛国际位置南关区重庆路618号销售期2005年开盘，2007年尾盘售价起价6200元/平米，均价6800元/平米，最高7500元/平米面积区间42—169平米，共430套租金1.9元/平米/天物业费1.5元/平米/月入住客户中小企业管理人员、生意人出租模式物业代租，收取年租金1/12投资/自住比9：1出租情况出租率常在60—70%产品分析2、酒店式公寓——酒店式服务，公寓式管理内容酒店式公寓核心理念提供酒店式服务的公寓，实质是公寓客户定位商务人士、灰色收入群体、金领单身一族地域特征商业发达的商务区产权业主拥有所有权、使用权和经营权经营理念业主取得产权后可自行出租或委托第三方出租（酒店管理公司）使用功能商务办公、居住自用，投资出租酒店式公寓（ServicedApartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。产品分析303、中国特色的酒店式公寓可售型酒店式公寓打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售并举。其实质是发展商投资理念的变化。产权型酒店式公寓在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店式公寓。可售型商务公寓SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。产品分析4、亚太地区部分城市酒店式公寓情况国别城市数量单位代表楼盘澳大利亚悉尼42家3800套港湾国际、中央海岸印尼雅加达40家3500套希尔顿、BOROBUDURGARDNWING新加坡新加坡34家3000套雅诗阁、辉盛阁泰国曼谷36家3300套LAKSUCHANGWATTANA、SRINAKRIN、中国香港47家4200套PARKVLEW、海湾轩上海78家7000套雅诗阁、浦东凤凰大厦北京65家6200套雅诗阁、国贸、旺座、鼎极嘉华世纪杭州2家300套财富中心产品分析5、产生条件——经济发展到一定程度，高端需求形成一定的规模北京第一家酒店式公寓：北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在6—9层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。60年代—1976年萌芽期1976年—80年代发展期90年代至今成熟期产品特征客户起源于欧洲旅游区，最早提出“酒店式公寓”概念的是瑞士企业家亚力山大，1976年第一批真正意义上的酒店式公寓在法国兴起。由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色继欧洲之后，在美国得到很快发展，配有家具的公寓产生的需求，导致酒店式公寓的快速发展，并在全求流，80年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市已在全球普遍存在酒店式服务公寓式管理精装修，商标准配置，专业酒店提供高水平服务旅客临时休息年青夫妇、商旅人士长期出国的生意人及家人，跨国公司高级管理人员及期家人、休长假的家庭发展地域产品分析6、区位、功能——一般位于商业繁华地段和CBD附近，集居住、办公、休闲为一体酒店式公寓，一般分布在城市商业繁华地段和CBD附近，周围配套设施较为齐全，集居住、办公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。￥北京的酒店式公寓主要集中在以下几个区域：CBD区域、燕莎商圈、中关村以及亚运村。￥深圳酒店式公寓主要集中在罗湖，其次是福田中心区，南山最少。纯酒店式公寓和产权型酒店式公寓集中在罗湖的地王商圈。可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口。可售型商务公寓相对较为分散，分布在罗湖的主要商圈和福田中心区。注：深圳酒店式公寓发展趋势图产品分析7、盈利模式—高端项目以持有型物业为主，其他项目以产权经营为主，即售后委托经营•核心关注因素•投资客户——委托经营，管理轻松；固定回报，收益稳定；开发商信誉高，返租合同无风险•租凭客户——既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务内容酒店式公寓经营利益分配开发商公寓销售的收益业主租金第三方物业管理费用第三方经营/管理酒店管理公司或物业管理公司提供物管服务户型几十平米到几百平米不等的套房装修精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能适用条件商业发达地区产品分析8、酒店式公寓的客户——国外籍生意人、长期在外的高级经营管理者、大企业的企划思想者、正在度长假的家庭北京酒店式公寓的客户深圳酒店式公寓的客户◆商务居住为主◆外籍公司派出地高级员工，国内大型私企老板，高层管理者等高阶层人士◆欧美人士占到6成◆具有长期居住及安置家人的需求客户群体使用及状况目的海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员购置、租赁自用经常往来深圳的国内外商务人员购置、租赁自用深圳的小企业和SOHO族购置自用投资型的深圳和香港居民租赁投资自用型的深圳和香港居民购置自用其它自用、度假产品分析9、酒店式公寓标准内部配置◆厨房设备齐全，包括炉灶、洗衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等◆提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具◆浴室配有通风和热水系统◆浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口◆3-4房的公寓加设衣柜、按摩浴缸和坐浴盆◆每个单位要提供衣柜及储存间◆大厦内设有多余的储存空间位置，增加比例为3-4个睡房的单位增加5㎡◆单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用插头◆高科技保安锁系统