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****物业管理顾问书（七）安全管理册顾问书2目录一、安全管理工作综述………………………………………………二、安全管理员岗位管理程序………………………………………三、安全管理员内部管理程序………………………………………四、安全管理工作监控程序…………………………………………五、安全管理巡逻作业程序…………………………………………六、装修现场安全监控程序…………………………………………七、出入口管理程序…………………………………………………八、出租屋及暂住人员管理程序……………………………………九、停车场管理程序…………………………………………………十、指挥中心管理程序………………………………………………十一、紧急突发事件处理程序………………………………………十二、重大质量事故处理程序………………………………………十三、消防管理程序…………………………………………………十四、消防灭火作业指导书…………………………………………下期顾问书提交计划………………………………………………顾问书3一、说明本册顾问书根据现场情况编制，安全岗位设置见《组织建设册》，由于小区的规划方案仍在调整之中，安全巡逻路线将根据现场工程、设施及环境变化情况在交付之前再进行制定，顾问组将以建议函的方式向**物业公司提交。二、*****物业安全管理基本思路公共安全管理（以下内容供参考）****小区实行24小时封闭式安全管理，力求达到“热情规范，快速有效”的管理目标。“热情规范”是对安全员服务意识和服务行为的要求，它通过人员的招聘、培训和考核加以保证；“快速有效”则是对安全管理结果的要求，合理的岗位设置、工作流程、完善而有效的技防措施是确保“快速有效”的基础。为了建立一支“热情规范”的安全管理队伍，安全员的基本素质必须符合公司的相应要求（****物业对保安人员的基本素质要求见顾问书《人力资源册》）。人员的培训使合格的人员不断融入公司的团队，使公司的服务理念和行为规范得到有效保证。安全管理员的培训除了常规的员工入职和强化培训之外，还包括每周的班例会、计划科目的军事训练。每季度举行紧急集合及消防演习，使员工保持高度的职业敏感和快速反应能力。安全管理工作的监督考核由管理处经理予以全面监控和指导，安全主管负责安全管理工作的业务指导、检查、考核。安全管理班长负责班组日常业务的监督和落实。考核措施包括个人月度考核，经理对安全工作的月度检查和季度评估及夜间查岗等。合理的岗位设置是保证小区安全管理“快速有效”的基础，****小区一期5栋入伙时设置6个安全岗，分别是1#检查岗（当班班长）、2#巡逻岗、3#巡逻岗、4#大门岗、5#外围岗和中心岗。为保证24小时全封闭安全管理实行3班工作制，一线安全人员共18人，包括3个当班班长。安全主管负责安全工作的组织协调和监控。1#检查岗负责本班总体现场安全管理、2#巡逻岗负责内部庭院、周边围板及地下车场巡逻，3#巡逻岗负责楼道巡逻（见巡逻路线图）。4#大门岗负责顾问书4小区入口控制兼地下车库入口管理，4#外围岗负责地面停车场、营销中心和地下车场出口，中心岗负责监控中心值班。巡逻岗的巡逻方案见下图，该巡逻方案的设置保证巡逻人员在巡逻区域的任意一点距其巡逻区域最远点的距离不超过300M，配合周界防越和家居防盗设施的使用，确保小区内任意一点发生的紧急事件，安全员可在1分钟内赶到现场实施处理，实现“快速有效”的管理目标。1234111098576（1号岗的巡逻路线图）12341356987101112（2号岗的巡逻路线图）注：线框为蓝色为巡逻签到处。大门岗是小区安全管理的第一道防线，担负着人员及车辆的出入管理，物资进出的放行等重要职责。为了规范小区进出人员的管理，建立外来人员进出登记制度，将无关及闲杂人员阻挡在小区之外，同时使进入小区的外来人员处于受控状态。所有进出小区的车辆实行凭票（卡）出入的管理制度。为了保证小区业主的财产安全，搬出小区的贵重物资实行登记放行制度，需有业主或业主委托人签字认可，大门岗方可放行。红园8雅园7雅园2趣园9趣园7雅园1红园1红园2雅园8雨园1湖园2湖园1湖园6湖园9雨园10雨园9雨园2湖园12趣园5趣园1顾问书5中心岗担负着小区所有安防设施的集中控制和各类事件的协调处理，类似值班经理的角色，因此中心值班人员除要求有较强的责任心外，还要求有较高的文化水平以便能掌握中心安防控制设备，较快的反应能力以便出现突发事件时迅速采取措施果断处理，将事故隐患消灭在萌芽状态。*****小区规划中有完善的智能化安防设施，是小区业主安全的守护神。小区周边的红外对射系统能对外来人员的非法侵入进行报警，中心的监控设备自动将该区域的监控画面切换到显示屏，中心值班人员即可迅速根据现场情况安排巡逻人员前往查看。住户家中的家居防盗系统是小区住户安全防范的又一道防线，和中心联网的居家防盗报警系统在有人非法进入住户家中时立即向中心发送报警信号，中心人员即可根据报警楼栋号迅速采取措施应急处理。合理的巡逻方案、完善而有效的安防设施，严密而规范的工作流程确保了**小区安全管理工作的“快速有效”。消防管理消防管理是小区安全管理的重要组成部分，根据国家“预防为主，防消结合”的消防方针，****小区管理处经理作为部门消防安全的第一责任人负责组织消防工作的具体实施、培训、演习、检查、完善消防设施，组织和建立义务消防队，制订和实施灭火方案。管理处建立消防设施巡查制度，管理处全体人员均为义务消防队员。出租屋及暂住人员管理通过建立出租屋出租审批和登记制度，防止非法经营机构和三无人员进入小区，同时掌握暂住人员的变化和流动情况。停车场管理停车场管理是小区安全管理的又一重要方面，停车场内的车辆是管理处管理范围内顾客提供的产品，管理处应保证这些顾客提供产品的安全和完好无损。为此应建立车辆凭证出入制度，停车场巡逻检查制度，在条件具备时可通过相关智能化设备的使用，采取IC卡刷卡出入，配合车场监控设备的使用，实现无人化管理。此时建立IC卡领用和发行管理制度，杜绝因IC卡管理不善而造成的车辆被盗事件。为了降低停车场的经营管理风险，在适当时机购买相关停车场公共责任保险，以保障管理处利益。顾问书6说明：如顾问人员尚未进驻现场，不了解现场实际情况，可暂不编制上述一、二点，改为编制“安全管理工作综述“。示例如下：一、安全管理工作综述安全管理工作在物业管理工作中占有举足轻重的地位，它是小区住户安居乐业的保证及整个社区稳定的基础。同时，良好的安全环境将能增强小区业主对物业管理企业的美誉度以及在社会公众中的信誉度，在同行业中建立企业的优势地位。1、安全管理工作的服务的范围安全管理工作是一项特殊的工作，既属于保卫工作，又属于一种特殊服务的范畴。作为安全管理员既有实施安全保障的责任，又有提供安全服务的义务，涵盖全面防范服务、重点区域安全服务、广泛的社区服务等方面的内容。2、安全管理员的素质要求一名合格的物业安全管理员首先应当具备良好的身体素质即力量素质、速度素质、灵敏素质、耐力素质等，同时还应当具备较好的心理素质，包括独立的个性、果断的性格、较强的自制力和敏锐的观察力。结合身体素质和心理素质来提高安全管理员的技能素质，技能素质涵盖了擒拿格斗技能、逻辑思维技能、分析判断技能等方面，从而保证安全管理工作的顺利开展。3、安全管理员的职责和权限1）有义务制止违法犯罪行为，对违法犯罪分子有协助抓捕并扭送有关部门的责任，但没有权力实施拘留、关押、搜查、审讯或没收财物、罚款等行为。2）对发生在服务区域内的刑事案件或治安案件，有义务保护现场、保护证据、维持秩序、提供情况，但无勘察现场的权力。3）在防范和打击犯罪活动时，安全管理员可以配备和使用非杀伤性防卫器械。4）对违反治安管理条例行为人，安全管理员有权劝阻、制止和批评教育，但没有罚款、制裁等处罚的权力。5）对违法分子不服从制止，甚至行凶、报复可采取正当防卫。6）对携带和运送可疑物品，身带凶器形迹可疑的人员有权进行盘查、监视、报请当地有关部门处理，但无权侦察、扣押、搜查。顾问书77）对出入服务区的人员、车辆及所携带、运载的物品，按规定进行询问及查验。8）按照规定，有权制止未经许可的人员、车辆进入服务区。4、安全管理中处理问题遵循原则和方法安全管理工作应在履行职责、处理事务时遵循依法办事、执行政策、不徇私情、以理服人的原则。对不同性质的问题采取不同的处理方法，一般性违反法规和管理制度的问题，可采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”方式处理，尽力劝解。5、**项目的安全管理基本思路**小区实行封闭式的安全管理，力求达到“服务规范，高效有序”的管理目标。“服务规范”是对安全管理员服务意识和服务行为的要求，强调**项目安全管理工作的服务性，并通过安全管理人员的招聘、培训和考核来保证效果；“高效有序”是对安全管理客观效果的要求，强调**项目的安全管理不仅是为小区业主提供安全保障服务，还必须保证**项目内部生活有序。合理的岗位设置、完善的工作流程、有效的人防技防措施是确保“高效有序”的基础。为了建立一支“服务规范”的安全管理队伍，安全管理员的基本素质必须符合公司的相应要求（对安全人员的基本素质要求详见顾问书《人力资源管理册》）。严格、科学的培训使合格的人员不断融入公司的团队中来，使公司的服务理念和行为规范得到有效保证。安全管理人员的培训除了常规的员工入职培训和强化培训外，还包括每周的班例会、计划科目的军事训练等。每季度应举行一次紧急集合或突发事件预案演练，使安全管理员保持高度的职业敏感和快速反应能力。安全管理工作的监督考核由管理处经理予以全面监控和指导，安全主管负责安全管理工作的业务指导、检查、考核。安全班长负责班组日常业务的监督和落实。考核措施包括个人月度考核，安全主管对安全工作的月度检查和季度评估及夜间查岗等。1）公共安全管理公共安全管理是指物业管理企业为保障小区业主和物业使用人的生活和工作秩序所进行的一系列活动。公共安全管理通常包括防盗、防破坏、防流氓活动、防意外以及紧急事件处理等。但不含住户人身、财产保险保管责任；住户室内的消防、安全监控与巡视责任。顾问书8公共安全管理防范的对象主要是人为造成的事故和损失。其最终目的是避免所管辖区域内财物受损失、人身受伤害，保障公共区域内的秩序。具体安全管理工作岗位的设置，按岗位所在位置定岗有固定岗、巡逻岗；按所穿的服装设有着装岗、便衣岗；巡逻岗按配备的交通工具设有徒步岗巡逻岗、自行车巡逻岗和摩托车巡逻岗。2）消防管理消防管理是**小区安全管理的重要组成部分，根据国家“预防为主，防消结合”的消防方针，**物业管理有限公司总经理作为**消防安全的第一责任人负责全面督导、组织消防工作的实施、培训、演习、检查，完善消防设施，组织和建立义务消防队，制订和实施灭火方案。3）停车场管理停车场管理是安全管理的又一重要方面，应建立车辆凭证出入制度、停车场巡逻检查制度，在条件具备时可通过相关智能化设备的使用，采取IC卡刷卡出入，配合车场监控设备的使用，实现无人化管理。为了降低停车场的经营管理风险，应购买相关停车场公共责任保险，以规避物业公司经营风险。4)出租屋及暂住人员管理通过建立出租屋出租审批和登记制度，防止非法经营机构和三无人员进入小区，同时掌握暂住人员的变化和流动情况。顾问书9二、安全管理员岗位管理程序1．目的建立一支训练有素的安全管理队伍，明确安全管理员岗位职责，确保所辖区域的安全、工作和生活秩序良好。2．适用范围适用于**物业公司安全管理工作。3．职责公司总经理为安全管理工作第一负责人，管理处经理及各级人员具体实施安排管理工作。4．安全管理工作的主要内容4．1治安管理：登记访客，控制无关人员进入所辖区域；核查出入人员、车辆所携带的物品，防止物品丢失及危险品进入所辖区域。4．2停车场及交通管理：对车辆进行管理，防止辖区内停放的车辆受破坏、盗窃及未经许可停泊；调节、疏导人、车流量，防止所辖区域秩序混乱和交通堵塞。4．3消防安全及卫生管理：巡查小区公共设施、设备、消防器材的状况，协助保持小区环境卫生。4．4突发事件及违章处理：随时