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保利达地产（沈阳）高悦项目整体定位与物业发展建议2009.05保利达地产沈阳高悦项目定位报告2项目市场营销工作的阶段划分第一阶段（初稿、中稿）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）确认定位2009/05/042009/05/30第二阶段开发模式与运作第三阶段营销战略2009/06/至今工作盈利模式战略开发次序开发计划经济测算策略及渠道营销目标客户营销通路与特点区域营销的总体战略区域品牌价值区域营销的时机营销渠道工作最终成果区域（沈阳及周边）宏观经济背景研究土地市场、房地产市场调研区位环境、竞争的深度研究项目的优劣势分析和价值判断滨河思路的扩展与借鉴项目的开发规划及测算房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）确认项目定位）根据建议进一步工作，完善定位需要理解项目，并不是简单的信息资料堆叠，而是核心价值点的梳理……保利达地产沈阳高悦项目定位报告3项目市场定位方向潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位城市发展分析++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合企业战略、目标初步方案建议思考逻辑保利达地产沈阳高悦项目定位报告4项目市场定位方向潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位城市发展分析++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合企业战略、目标产品初步方案建议保利达地产沈阳高悦项目定位报告5城市发展分析在城市之上，看居住2009，城市居住空间导向保利达地产沈阳高悦项目定位报告6城市价值解读：城市地位沈阳的未来：继珠三角、长三角、京津冀之后的中国第四极的中心城市，成就东北金融中心梦想中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区，是东北地区最大的中心城市，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。沈阳城市化的进程还将不断加速，具国际化色彩的新城市中心保利达地产沈阳高悦项目定位报告7未来5年，沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。91年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，01年市委、市政府提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，经过十几年的开发建设，已形成了以民营企业为主体，多种经济形式并存的高新技术企业群体，总体规划为高新产业、商务中心区、品质居住区、大学城和浑河观光旅游带，在金廊、银带骨架基础上的一轴两带格局形成浑南新区的经济核心区，结合奥体中心形成辐射全市的中心。位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新区是沈阳城市发展的方向和重点，是未来沈阳城市功能的载体和国际化形象的代言。历史机遇解读：城市规划保利达地产沈阳高悦项目定位报告8沈阳今天的高端核心：浑河北岸——沈阳金廊的龙头。由万豪、喜来登、新世界会展中心、世茂、西武百货等共同构成。保利达地产沈阳高悦项目定位报告9城市向南发展大记事保利达地产沈阳高悦项目定位报告10奥体板块区域价值凸显从城市关系看项目区位滨河项目价值提升但不具备辐射全市的能力沈阳城市重心南移奥体板块缺乏商业传承基础五里河核心商务区浑河沿岸二级辐射区浑河沿岸二级辐射区保利達地產（沈陽）有限公司市场营销部保利达地产沈阳高悦项目定位报告111.总面积120平方公里，常住和流动人口20余万人；2.以高新技术产业为主导，集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化科技新城区；3.国家级高新区，是国家科技部重点扶持的10个高新区之一；4.世界500强企业已有23家入主；5.中国北方的电子信息和先进制造两大主导基地；6.是沈阳城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可见的新城市都心。中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区沈阳最具国际化色彩的新城市中心浑南新区，新上海浦东保利达地产沈阳高悦项目定位报告12“龙珠”与“龙头”交相辉映沈阳明天的高端核心：浑河南岸奥体中心区——沈阳金廊的“龙珠”。如果说，今天的浑河北岸相当于上海的外滩的话；那么，明天的浑河南岸就相当于上海浦东的陆家嘴。其价值不可估量。保利达地产沈阳高悦项目定位报告13从市政利好看浑南“大浑南”总投资40亿元，打造活力“大浑南”，建设一流生态环境进行基础设施建设。桥梁、隧道的贯通实现了城市的南北连接。城市建设地铁二号线于06年下半年开工，浑南板块，进一步走向成熟。奥体中心由城市边缘转换为城市中心区域。四年后的第十二届全国运动会主会场将是奥体中心。保利达地产沈阳高悦项目定位报告14项目投资规模大。新设立外资项目93家,合同外资额15亿美元，其中工业项目7.65亿美元，服务业项目7.35亿美元，引进超千万美元大项目13个。全年引进内资项目120个，总投资134.6亿元。项目技术水平高。世界500强企业美国GE公司的矿用卡车电动轮和供应商发展中心两个项目同时落户新区，世界500强企业韩国LG、CNS软件项目随后落户新区，美国IBM联合研究院项目也即将落户新区，这是浑南新区项目引进历史上引进世界500强项目最多的一年。服务业项目比重增加。引进了北京华联五里河购物中心、红星美凯龙家居广场等一批重大项目，服务业项目占新签项目的比重达49%。在谈项目多。储备的在谈项目达到180个，重点项目有日本爱发科薄膜太阳能电池项目、中钢OLED新型发光材料半导体项目、日田数码产业园项目等。全年实际利用外资7.83亿美元，全市排名第三。2008年浑南地区招商引资创历史最好水平：保利达地产沈阳高悦项目定位报告151.加大政策扶持力度,采取针对性更强、更有效的政策措施,鼓励和支持有利于扩大就业的劳动密集型产业、中小企业更多吸纳就业。2.为新区企业做好服务，主动帮助企业排忧解难，及时处理解决各种困难和问题，高效细致开展企业行政审批服务工作。3.自2008年开始，全市5年确保新增上市企业28家；其中，浑南新区为8家。4.为了保护好中小型企业的知识产权，浑南新区开通了上门服务的专利“直通车”。在专利的起草、申报过程中，派出专门人员全程给企业做指导，同时，还积极引导企业向国家申请创业基金、种子基金等基金项目，促进企业的专利向产业化转化。2008年，浑南新区又列支500万元专项扶持资金，对企业申请专利、商标和著作权给予一定额度的费用补贴，对于获得国家发明专利、国际专利的单位和项目给予重点倾斜。浑南区域对投资和发展的支持力度：保利达地产沈阳高悦项目定位报告16至2010，利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流板块市场因十二届全运会效应的带动将持续成为热点与关注区域城市中产群体产品和低门槛的自用兼投资产品具有市场需求的可开发区域需求：十二届全运会效应促进板块价值升级和格局变化，会展经济致使需求激增。导向：金廊内及沿线区域构成主流中产阶层置业区域。结论城市发展分析交通：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源范围有效拓宽。发展：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好，投资自用俱佳。保利达地产沈阳高悦项目定位报告17项目市场定位方向潜在客户分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合企业战略、目标产品初步方案建议社会和经济背景分析城市发展分析保利达地产沈阳高悦项目定位报告1808年全国宏观经济状况，09年宏观经济走势预判统计局长马建堂用16个字评价2008年中国经济：增长快、价格回稳、结构优化、民生改善。2008年，中国经济在困难中保持了9%的增长，对世界经济增长的贡献超过20%。2008年全年中国国内生产总值(GDP)为300670亿元，比上年增长9.0%。其中四季度增长6.8%，增幅放缓。四季度GDP增速急转，但12月份信贷、消费、投资、出口、工业生产等方面，开始显露一些积极的变化。•根据中国统计局公布的最新数据，多数经济专家认为，从去年全年尤其是12月份的经济状况看，中国经济可望在今年不久的将来出现一个由低点向恢复的转折，并逐渐趋稳回升。•中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变；城镇、工业化将继续推动中国经济加快前进。•人口的大国，农业占比大，他们的需求仍然会推动中国经济发展。此外，中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。作为世界制造业大国，中国的供给能力不断增强，产业体系比较完整，基础设施在不断改进。中国有七八亿的劳动力、20多万亿元的居民储蓄。•庞大的需求和强有力的、日趋完善的供给结合在一起，将决定中国经济持续增长。保利达地产沈阳高悦项目定位报告19全国建筑行业增长值2008年全年全社会建筑业实现增加值17071亿元，比上年增长7.1%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润1756亿元，增长12.5%，其中国有及国有控股企业509亿元，增长21.8%；上缴税金2058亿元，增长20.0%，其中国有及国有控股企业771亿元，增长24.7%。2008年全国房地市场分析保利达地产沈阳高悦项目定位报告20地区房屋销售价格指数新建住房价格指数90平方米住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比环比同比环比全国100.299.5100.299.499.6100.199.8北京102.999.2104.299.599.6100.398.5天津103.299.9103.299.999.6103.799.8沈阳100.7100.0100.099.999.8102.5100.1大连102.599.9103.299.999.9102.099.8长春103.299.9104.299.7100.7102.3100.1上海99.299.698.699.698.599.499.5南京97.198.794.897.897.599.399.3杭州100.8100.0101.1100.0100.098.6100.1合肥102.599.6102.599.599.9101.799.8厦门96.397.896.297.1100.193.797.9济南104.899.9105.099.9100.0105.4100.0武汉100.799.4101.199.1100.0100.699.8广州95.399.191.298.9101.196.399.3注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。90平方米住房价格指数指90平方米及以下新建住房价格指数。以上数据来源于全国房地产指数系统全国主要大中型城市房地产市场价格指数保利达地产沈阳高悦项目定位报告211.2008年11月，在我们关注的9个重点城市中，除上海和杭州外，其余城市的成交环比都出现了下降。2.北京一手商品房成交面积有所下降，成交36.1万平，环比下降2%。其中一手住宅成交20.6万平，环比下降28%，同比下降46%。3.上海一手商品房成交面积略有上涨，成交36.7万平，环比上涨7%。其中一手住宅成交29.8万平，环比上涨11%，同比下降50%；4.南京一手商品房成交面积大幅下降，成交7.6万平，环比下降26%；5.杭州一手商品房成交面积大幅上涨，成交4.7万平，环比上涨21%，同比下降62%，周成交均价为14747元/平；6.深圳一手商品房成交面积大幅下降，成交5.8万平，环比下降25%，同比下降53%，周成交均价为14826元/平。二手房成交11.4万平，环比上涨24%，周成交均价为4740元/平；7.广州一手住宅成交面积有所下降，成交9.9万平，环比下降9%，同比上涨6%；8.重庆一手商品房成交面积有所下降，成交17.9万平，环比下降14%，同比下降63%，周成交均价为4532元/平；9.武汉一手商品房成交面积大幅下降，成交12.2万平，环比下降25%，周成交均价为5273元/平；全国主要城市房地产市场交易量保利达地产沈阳高悦项目定位报告222008年全国房地产形势总结1.供求关系——市场供过于求形势严峻随着整体市场的低迷，全国住宅市场供求关系走势也逐步转为供过于求，全国市场供求，根据易居中国监测全国35个大中城市数据，08年三季度供求比达到1：0.53，市场供过于求的形势严峻。2.供应量——与去年同期基本持平与市场成