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关于杭州运河都市复合体项目的思路整理|汉嘉地产顾问远洋地产|城市区域综合运营商城市运营在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。杭州经济从“现代制造业”向“现代都市服务业”的转型§2005年全市规模以上工业实现利税442.65亿元，利润233.74亿元，“十五”期间年均分别递增22.3％和5.1％。机械装备、医药化工、电子通信、纺织服装、食品饮料等五大优势主导产业。§“服务业优先”战略定为完善杭州城市功能、提升城市竞争力的重中之重现代都市服务业代表了未来杭州城市发展的方向，是杭州城市再次向前进发的新引擎。§都市服务业的升级，大量的现代化商务、现代化生活、现代化居住等等需求为后续的城市功能设施升级换代提供了经济条件。杭州已经进入”升级投资环境、改善城市设施“的国际都市化阶段为中高端商用物业、高级都市住宅形成了市场基础打造20个新城，100个城市综合体城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。杭州打造总部型城市，国际都市化建设加快§城北交通条件好/公共设施配套发展的前景看好/地理位置优越/现代城市建设已经初具规模/拱宸桥、卖鱼桥、祥符、半山、康桥、大关6大商业中心等显示城北已经具备了建设高标准、现代化商务商贸区的先决条件。§城北运河核心经济区临近上海，杭州湾等经济较发达区域城北及运河商圈的发展对杭州未来5-10年现在国际化都市进程起着至关重要的部分。城北崛起核心经济区■杭州政府实施运河综合保护与整治二期等“十大工程”■着力构建拱墅区“东提、西接、南旺、北活、中兴”的城市发展新框架——“秀美拱墅三年行动计划”改变人们的生活方式，利用主城区位优势，迅速打造运河CBD生活圈，本项目在拱墅区乃至杭州市在城北的重要战略意义对内互补、对外辐射一个新中心、城中城加速CBD整合重组核心价值多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑城市综合体现代城市经济资源集约化的体现是一个城市现代化的象征与标志拉德芳斯，一个浪漫国度的远见。法国，巴黎，拉德方斯，HOPSCA的始创地。位于巴黎西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成商务区、公园区和住宅区，并建有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心，法国最大的企业一半在这里。拉德芳斯，不仅已是巴黎的次中心区，更成为欧洲著名的现代城区代表，引领着巴黎新经济发展。曼哈顿，欲望都市的心脏。美国，纽约，曼哈顿，HOPSCA的典范。全世界的名利场、风月场、角斗场。那些如雷贯耳的大人物、那些眼花缭乱的秀场、那些不可一世的摩天楼群、自由女神、中央公园、华尔街、第5大道、一个充满诱惑的欲望世界，不可否认的是，它被誉为HOPSCA形态的典范。六本木，艺术化的立体都市。日本，东京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，在设计上注重城市设计与项目设计相互结合，整体设计趣味化，具有丰富的内涵。短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还吸引许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印。大阪，五大区改造项目五大区的改造涉及的总占地面积近700公顷，这对高密度建筑的城市大阪来说已是相当巨大的一个数字。面对如此大规模的改造项目，大阪市政府制定出了明确的目标，充分发掘各区的地理和人文优势，使各区通过改造既突出各自的特点，又相互紧密关联，最终形成一个城市的特色，或一个独具魅力的城市。——拥有运河的未来城市。广州，天河城——只租不售的商业神话项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场宣传定位：我的广州生活物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等深圳华润中心·万象城——大型商业主导型都市综合体华润·万象城：万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，包罗万象、应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。万象城简介上海太平桥改建（1999－至今）上海新天地开发模式城市更新与保护发展是全世界普遍关心的问题。在旧弄堂、小洋楼基础上改造出来的上海新天地，成为城市区域改造的典范。它的成功为每一个面临旧城改造的城市都能带来不同的灵感。商业开发模式－－管理者与经营者分离只租不卖，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。项目名称上海太平桥改造项目地理位置上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站开发商香港瑞安集团开发时间上海新天地：1999年初——2001年中总占地面积52万平方米总建筑面积160万平方米上海新天地占地面积3万平方米上海新天地建筑面积6万平方米项目本身价值售卖值：2500美元/平方米；目前值：4000-5000美元/平方米周边物业价值开发前：8000-10000元/平方米；开发后：20000元/平方米；翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米盈利模式－－以房地产来带动表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际上由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产价值的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到后来的每平方米2万元，其高档住宅“翠湖天地”自2002年6月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。对于项目本身而言，当时设定的平均目标是8%～10%的投资回报，由于只租不卖，6万平方米的商铺价格接近2500美元/平方米，目前商铺的转手价格已飙升到4000～5000美元/平方米，说明项目本身的价值也在提升。当初香港瑞安是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而瑞安通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌。上海太平桥改建（1999－至今）上海新天地加拿大蒙特利尔地下商城（TheUndergroundCity,Montreal，1962－至今）_玛丽城广场（PlaceVilleMarie）伦敦码头区再造项目（LondonDocklands，1981－1998）伦敦码头区重建工程项目，是一个典型的城市衰落区域经过大规模改造后焕发活力的样板项目。已成为英国财政部对政府投资的大型改造项目进行评估标准的指引。日本横滨港未来21区（1983－2006）横滨港未来21区，简称MM21，位置紧靠现有市中心，东北滨临大海，面对海湾大桥，景观壮丽；原是临海的造船基地，1983年底开始填海造地和开发建设。澳大利亚悉尼达令港文化娱乐区（1984－1988）达令港的开发主要是通过对传统产业类城市用地和建筑的改造再生而获得社会经济和环境改善的“双赢”。对城市环境、对人的需求给予极大的关注；同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资，成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。日本东京惠比寿花园更新改建（1994）_东京湾德国柏林波茨坦广场（PotsdamerPlatz，1992－2002）波茨坦广场的开发已成为柏林市的新地标，因为它象征着东西德统一后德国新生代充满喜悦、活力与新希望之共同愿景，颇具时代意义。新加坡新达城（1984－1997）与CBD商务中心仅一河之隔的新达城，建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊，但却没有堵车问题。物业类型建筑面积（平方米）住宅220700住宅配套服务设施10400写字楼224300乙级写字楼90000酒店式办公56300总部写字楼220005A级甲级生态写字楼56000商业110000商铺30000-40000商业中心70000-80000酒店60000五星级酒店48000精品酒店12000远洋运河商务区象拉德芳斯之于巴黎，一条中轴线延伸出新城市中心；象曼哈顿之于纽约，汇聚城市名利社交之大成；象六本木之于东京，成为城市的生活向心力；我们也一样，本案的复合性并非单纯的地标建筑，而更应该是为城北新经济提供的高尚配套平台，而本案也因此而成为杭城都市生活的顶点。HOTEL酒店OFFICE办公PARK公园SHOPPING购物CLUB俱乐部APARTMENT住宅HOPSCA中国杭州运河CBD价值和文化精神合一的理性描述中国杭州标志性城市节点运河杭州因湖而名，因河而兴。本案同样将因河而兴。立足中国大运河文化精神，将现代高品质的建筑文明与运河文化融合为一。传统精神的现代演绎，现代气质的传统溯源，将让远洋运河商务区呈现一种现代、品质、融合、多元、人文的项目内涵。大运河最南端的杭州，在隋朝以前是个仅有1.5万户人口的小镇，大运河贯通后，这里很快就成为江南各地货物北上的集散地。随着四方商贾的云集；杭州城内各种行业迅速发展起来，城市规模也日益扩大，到唐朝中叶这里仅店铺就有3万余家，港中停泊的商船绵延20余里，已是相当繁华的东南名郡了。到宋朝时，杭州城已有人口120万，拥有400余种行业，是全国最大的城市。此后的南宋朝廷之所以选择杭州作为都城，用大诗人陆游的话来讲，就是看中了大运河所带来的便利的交通条件。杭州在历史上曾两次成为全国的政治中心城市，这与运河所造就的发达的经济环境有着直接的关系。而政治上的重要地位反过来又促进了经济的发展，使运河更进一步地发挥了它的效能。京杭大运河：成就杭州千年兴盛京杭大运河：中华民族精神的象征大运河造就了18个文化大城和数千个沿河城镇。这个事实让运河由一个大工程变成了国家的经济命脉，沿河城市不仅赫赫有名，而且地位显赫，活力四射，其实力有的能跻身全国前十名之列，其中扬州在历史上相当于今日之上海，淮安相当于今日之郑州，都极厉害，就连德州、临清、聊城、邳州这样的城市也都曾红极一时。京杭大运河：人类历史上最伟大的工程之一京杭大运河全长1794千米，是苏伊士运河的16倍，巴拿马运河的33倍，纵贯南北，是我国重要的一条南北水上干线。它北起北京，南至杭州，经过北京、天津、河北、山东、江苏、浙江六省市，沟通了海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系。在历史上，不仅便利了南北大量物资的运输交换，也有助于我国的政治、经济和文化的发展。从公元前486年始凿，至公元1293年全线通航，前后共持续了1779年。拱宸桥桥西板块东起京杭运河、西至通益路(原巨州路)，南起登云路，北至石祥路，规划总面积134.37公顷。规划中这里将新建10条城市道路，其中南北向3条，分别是：小河路、吉祥寺路、通益路(原巨州路)；东西向7条，分别是：桑庐街、桥弄街、吉如街、湖州街、文岚街、花园岗街、昼锦街。目前，宽40米的湖州街已建成，通益路(登云路至石祥路段)已贯通，小河路、吉祥寺路、吉如街、文岚街、花园岗街等也将于今年上半年动工建设。“十一五”期间，浙江省也计划投入60多亿元，改造京杭大运河浙江段航道，使通航标准从现在的四级提高到三级，也就是从500吨级的通航能力提高到1000吨级。多种市政改造