靖江项目房地产前期提报

＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部靖江房产市场报告＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部宏观市场＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部宏观市场房地产投资、销售冷热悬殊开发投资：09年1~4月份，全市房地产开发完成投资7.96亿元，同比增长7.2%，增幅明显回落，受金融危机的影响，房地产企业拿新地块的积极性不高；销售情况：09年1~4月份，全市商品房累计销售14.87万平方米，同比上升52.2%，其中住宅销售11.23万平方米，同比上升23.54%，受宏观楼市回暖，前期积压需求客源集中释放提升近期成交量；成交价格：1~4月，我市住宅房成交均价为4229元/㎡，接近于热点城南区域市场价格，主要是近期城南楼盘集中供应、成交明显放量原因；近期楼市呈价格平稳，成交放量，整体回升势头强烈；但房产开发投资量增幅回落表明，开发商新开发力度、拿地积极性尚未恢复，目前楼市“回暖”根基尚不牢靠。＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部公寓市场情况城南区域城中、城北区域＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之一案名中天城市花园近期动态开发商靖江中天房地产开发有限公司楼盘位置人民中路98号产品规划占地（万方）19总建（万方）30规划户数2000容积率1.58房型面积（㎡）两房：80-89三房：127-143四房及复式：163-235价格折后价3990(小高)、4085(多层)折扣95折主力价格段（万元）2房：33-373房：52-594房及复式：67-97中天城市花园08.07月开08.07月开08.07月开08.08月开08.08月开08.08月开08.08月开未开楼栋未推套数建筑形态预计推盘时间房型面积套数比例130多层2009.08两房84-896046%三房114-1347054%项目还有4栋多层未推，面积为84-89㎡的两房60套，114-118㎡的小三房10套，129-134㎡的三房60套，预计2009年8、9月推出。＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部开盘时间建筑形态推盘套数去化套数去化率四期未来供应（套）2008.07多层、小高层34033599%135•项目价格并未出现变动，对外报价小高层4200元，多层4300元，9.8折优惠；由于靖江市场内部客源订购较多，内部实际折扣为9.5折；•受所推房源尾盘以及大面积房源限制，近期月均去化5套左右，较前期有所回落。已推楼栋情况（四期）统计时间节点价格折扣近两月月均去化2、3月小高：3990多层：408595折134、5月小高：3990多层：408595折5＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之二案名香榭丽近期动态开发商江苏虹盛房地产开发公司项目于09年4月、5月二期首次两次推量，合计382套，房源为两房90㎡，三房125-135㎡。楼盘位置朝阳路、人民路产品规划占地（万方）10总建（万方）18规划户数1300（二期）容积率1.78房型面积（㎡）两房：90三房：125-135价格折后价3648折扣96折主力价格段（万元）两房：33三房;46-50房型两房三房建筑面积(㎡)90125-135套数112224比例33%67%香榭丽（中虹花苑）08.07月开未开楼栋一期新推楼栋＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部开盘时间建筑形态推盘套数去化套数去化率未来供应（套）2009.04小高层38217145%1129已推楼栋情况（二期）•项目均价3800元/㎡，市场报价属城南最低，对外99折优惠，内部96折，以低于周边市场400-500元/㎡，实现快速去化；•以城南最低价格，争夺市场客源，在开盘大量客源积累下，实现良好的去化表现。＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之三案名中洲华庭近期动态开发商靖江长里房地产开发公司楼盘位置中洲路、姜八路产品规划占地（万方）1.6总建（万方）4.8规划户数320容积率2.92房型面积（㎡）一房：72-74两房：119-124三房;162-168价格折后价3990折扣95主力价格段（万元）两房：47-49三房：65-67房型一房两房三房建筑面积(㎡)72-74119-124162-168套数3423551比例11%73%16%08.07月开08.07月开中洲华庭＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部中洲华庭房型分析——高附加值、可变房型1.8米大进深、7㎡南向大阳台，附加值较高；可改作儿童房或书房；南北阳台、南阳台大进深、房间均设飘窗设计，附加值较高；利用高附加值，实现可变房型设计属市场创新产品；＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部开盘时间折后价建筑形态推盘套数去化套数去化率未来供应（套）2009.05.224130小高层3209630%224已推楼栋情况一方面受市场利好刺激，另一方面依托可变房型高附加值，在开盘客源大量积累情况下，实现开盘开盘当天64套订购，当月96套良好去化表现。＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之四案名新天地滨江花园近期动态开发商靖江新纪元建设有限公司楼盘位置中洲路与康兴路交汇处产品规划占地（万方）10.8总建（万方）21.3容积率2.0房型面积（㎡）2房：118-1193房：141-163价格折后价（元/㎡）4050折扣9.65折主力总价段（万元）2房：483房：57-66房型两房三房复式建筑面积(㎡)118-119141-163166-249套数10217016比例35%59%6%08.09月开08.09月开08.09月开新天地滨江花园＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部开盘时间建筑形态推盘套数去化套数去化率未来供应（套）2008.09高层、小高层102222923%793•折扣价4050元，与前期价格无明显变化；•受市场利好带动，前期客源在近期爆发，实现月均去化30-40套去化表现，高于前期10-20多套去化表现；已推楼栋情况统计时间节点折扣折后格近两月月均去化2、3月9.65折405010-204、5月9.65折405030＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之五案名泰和御水湾近期动态开发商靖江泰和房产有限公司楼盘位置中洲路与通江路产品规划占地（万方）34总建（万方）70容积率2房型面积（㎡）38-64价格折后价（元/㎡）6175（附带1800元/㎡装修）折扣95折主力总价段（万元）23-40规划2期泰和御水湾目前主要在售为一期的一栋酒店式公寓。酒店式公寓＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部开盘时间产品推盘套数去化套数去化率未来供应（套）2008.04高层55654197%152008.10联排16412777%37叠加17213779%35公寓、别墅市场情况（一期）•近期推出高区房源，相对于前期低区，价格上涨600元左右，达到6200元左右，扣除装修实际只有4375元；•开盘实现快速去化，一是新开盘房源影响，另一方面市场稀缺小面积产品，总价优势明显，表明市场对小面积、低总价产品需求。酒店公寓市场情况（一期）统计时间节点新推盘折后价格折扣近两月月均去化2、3月/5568（1800装修）贷款96折、一次性95折174、5月5月新推119套6175（1800装修）95折48＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部受宏观市场回暖带动，城南近两月各楼盘新推盘频繁，总供应量明显放量；城南价格在3800-4200元左右，折扣在98-99折，整体价格变动幅度不大，但整体市场内部客源订购现象普遍，内部95-96折，实际价格在3610-4032元/㎡；市场回暖利好及五一房产会积累客源效应，前期积压需求客源集中释放，各楼盘近期市场去化表现较前期明显回升。＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部第二部分：公寓市场分析城南区域城中、城北区域＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之一案名德城城市广场近期动态开发商南通德城房产有限公司楼盘位置人民路与骥江西路产品规划占地（万方）/总建（万方）2.5容积率/房型面积（㎡）2房：1103房：150-1644房：181价格折后价（元/㎡）4851折扣贷款99折、一次性98折主力总价段（万元）2房：533房：73-804房：88房型两房三房四房建筑面积(㎡)110150-164181套数206020比例20%60%20%德城城市广场＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部统计时间节点价格折扣近两月月均去化2、3月4900贷99折；一次性98折3-44、5月4900贷99折；一次性98折1-2•目前均价4900元/㎡，贷款99折、一次性98折，价格未出现变动，依托市中心成熟配套，市场价格处于高位水平；•所剩房源大面积产品，去化低位运行，表明就算绝对市中心价值个案，总价过高同样去化抗性较大；合理控制总价，才能实现去化表现。开盘时间建筑形态推盘套数去化套数去化率月均去化2008.08小高层1005353%5＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之二案名尚城一品图示开发商靖江愉廷置业有限公司楼盘位置人民路产品规划占地（万方）4总建（万方）6别墅户数104容积率1.5房型面积（㎡）酒店公寓：42-66价格单价（元/㎡）酒店公寓：3600折扣/主力总价段（万元）酒店公寓：16-25目前均价3600元左右，目前基本售馨（仅剩2套高层房源）；前期中间楼层实际价格3300-3400元/㎡。尚城一品＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部个案分析之四预计09年7、8月份上市，目前价格尚未公布。百合苑＠2009NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）－－投资咨询部市场结论城南价格在3600-4050元左右，价格变动幅度不大；但对于新入市项目，更多以低价入市实现去化提升；城北发展成熟度以及客源认可度低，均价大约在3300-3400元左右，为城市价格低谷；受整个市场回暖，积压近一年的需求集中释放，整体市场近期去化提升明显；但从需求结构来看，市场对小面积，低总价，高附加值产品需求强烈，如中洲花苑房型附加值、泰和小面积公寓；而德城、中天剩余大面积、高总价产品，目前去化表现抗性较大。结合本案，高附加值产品是取得市场良好表现一大保障；但区位上相比城北在售个案，劣势更加凸显，故建议开盘价因合理控制在3300元/㎡以内。