项目1房地产开发经营与管理概述

中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产开发经营与管理主讲教师：王玲中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》教学大纲教材与参考书目学习要求与考核绪论：中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》●教学大纲：项目1：房地产开发经营与管理概述（第一章、第三章）项目2：房地产市场分析（第二章、第四章）项目3：房地产投资分析（第五章、第六章、第七章）项目4：物业资产管理（第十章）4课堂要求禁用手机出勤率≥90%中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》5考核方式考核形式分值比重平时成绩课后作业/考勤/阶段测验30%期末成绩闭卷考试70%总评成绩100%中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》选用教材：刘洪玉主编，《房地产开发经营与管理》，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，2012参考书籍：1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，20022、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，1996中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发与经营程序本项目内容中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》1.1.1房地产的含义●房地产含义：土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。1.1房地产概述中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产实物形态的四种组合种类√√√IV√√III√√II√I附属物建筑物土地组合种类√√√IV√√III√√II√I附属物建筑物土地组合种类1.1房地产概述中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》RealEstate、RealProperty——真正的财产、永久性的财产RealEstate:土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等1.1房地产概述中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性1.1房地产概述房地产属性中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”房地产位置的固定性中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》固定性是相对的保护文物价值降低经济成本中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》国家规定的土地使用权最高期限是：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年房地产使用的耐久性中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产使用的耐久性鼓浪屿上的老房子中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》徽州古民居房地产使用的异质性50/70年后房子和土地怎么办？自动续期收费吗？中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》土地供给的稀缺性土地总供给量固定，不可复制生产位置较为优越或肥力较高的土地优先开发土地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产投资与消费的双重性生产要素，如厂房、站场生活消费，如住房、公园投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响投资途径：地段好的房子、门面房、拆迁房、二手房期房、尾房、升值潜力大的房子中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产的相互影响性自身状况+周围环境溢出效应和外部性如住宅的配套设施：供电、上下水、道路、车站、教育、绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、社区服务、行政管理、治安管理……中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》房地产的易受限制性中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》1.1.3房地产分类按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业按其是否产生收益划分：收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分：自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分：土地在建工程建成后物业中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发与经营程序本项目内容中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》任务1.2房地产开发、经营与管理概述一、房地产开发经营（一）基本概念1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》2、房地产经营广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为3、房地产开发经营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》（二）房地产开发与经营的参与者政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者如：规划部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、市建委、房屋土地资源管理局一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者开发企业开发个人（开发商/建设单位）一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收、拆迁一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者银行信托投资公司一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者建筑师工程师会计师造价工程师经济师估价师经纪人律师营销与策划人员一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者商品最终使用人收益最终实现者一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》（一）房地产管理的概念1、含义：房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。二、房地产管理中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》（二）房地产管理的内容1、房地产产业管理（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理（4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理二、房地产管理中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》（三）房地产管理的内容2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。具体内容见第十章二、房地产管理中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》1.1房地产概述1.2房地产开发、经营与管理概述1.3房地产投资概述1.4房地产开发程序本项目内容中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》任务1.3房地产投资概述一、投资与房地产投资（一）投资1、投资的概念：投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。2、投资的分类：总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。投资固定资产投资流动资产投资按统计分类按投资主体的经济类型分类按资金来源分类按固定资产投资的使用构成基本建设投资更新改造投资房地产开发投资国有其他固定资产投资城镇集体固定资产投资国有经济集体经济个体经济联营经济股份制经济外商投资经济港澳台投资经济国家预算内资金国内贷款利用外资其他投资自筹资金建筑安装工程设备和工器具购置农村集体固定资产投资城镇和工矿区私人建房投资农村个人固定资产投资其他费用投资中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》3、投资的特性：（1）投资是一种有目的的经济行为（2）投资具有时间性（3）投资的目的在于得到报酬（4）投资具有风险性一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》4、投资的作用：（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力（2）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平的提高（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》（二）房地产投资1、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。包括房地产直接投资和房地产间接投资。一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》2、房地产投资的物业类型：物业类型按物理形态划分按使用目的划分土地建成物业在建工程居住物业特殊物业商用物业工业物业一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》类型含义包括目的居住物业供人们生活居住的房地产包括普通住宅、公寓、别墅等①满足自用②用于投资商用物业（经营性物业、收益性物业、投资性物业）出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等①用于投资②自用自营工业物业为人类生活生活提高入住空间的房地产工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等①出售②出租特殊物业物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等长期投资，靠日常经营活动的收益回收投资一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》1、位置固定性（不