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长清宾馆项目前期定位和物业发展建议报告济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:本报告受贵方委托，根据双方初步的沟通内容和精神，从市场的角度对项目进行定位分析，为项目规划设计提供市场数据资料和开发建议。报告内容包括：长清市场调研分析、项目定位、产品建议。本报告只针对住宅地块，未包含酒店地块。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，东靠灵岩路，位于长清中心区，区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺清河街水鸣街灵岩路项目五峰路济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，东临清悦园，北近清怡园。坐拥得天独厚的公园资源与绿树林荫的原生态环境项目-环境济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、文化体育、商业配套设施设完善,是长清区的绝版地段项目-配套购物：心连心超市、三联家电长清店、万隆超市、人民家电超市等市政：长清区区政府、公安局、城建局、法院、建委、电视台、公路局、供电局等教育：长清幼儿园、石麟幼儿园、长清石麟小学、长清实验小学、长清实验中学、长清一中等医疗：长清区人民医院、长清区中医院等长清区人民医院人民法院交警一中队镇医院心连心超市长清区委区政府公安局公路局济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，南至水鸣街，东邻清悦园，西至长清乐园项目四至东面：清悦园南面：水鸣街西面:长清乐园北面：长清区区政府、清河街地块四至济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:、容积率高项目-规划指标项目规划指标总建筑面积14.52万平方米A地块规划指标占地面积1.34公顷地上容积率小于等于3.4地下容积率小于等于1.4建筑密度小于等于22%绿地率小于等于33%停车位1/100平方建筑面积B地块规划指标占地面积2.51公顷地上容积率小于等于3.0地下容积率小于等于1.2建筑密度小于等于18%绿地率小于等于35%停车率小于等于100%济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，属于配套成熟、生活便利的区域交通交通便利临清河街、灵岩路、水鸣街三条干道配套配套完善市政、商业、学校、医院等配套完善环境环境优美、树木郁郁葱葱地块周边拥有绿树成荫的生态环境，自然环境资源得天独厚项目地块小、容积率高规划高品质住宅难度较大济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:在保证资金安全的前提下实现价值最大化打造长清住宅标杆，提升城市片区形象济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，但风险犹存，未真正摆脱国际金融危机中国今明两年“超八”均无虞大规模财政刺激措施和宽松的货币政策有效缓解了全球经济低迷对中国经济的冲击。中国经济增速已经在今年第一季度探底，预计2009年经济将增长8.2%；如果继续保持财政刺激政策，并且世界经济保持温和复苏，预计明年经济增长将达到8.9%。轻度通货紧缩中国在2009年的大部分时间都将经历轻度的通货紧缩，预计全年居民消费价格将下降0.5%。考虑到宽松的货币政策、2008年末基数较低以及水、电、气价格可能上升的因素，预计2009年末居民消费价格指数将由负转正，明年居民消费价格将上涨3.0%。中国经济面临的风险1）世界经济复苏的不确定性有可能造成外部需求脆弱，以及政府扩张性财政政策等刺激措施的可持续性；2）宽松货币政策可能造成的资产泡沫和不良贷款率，以及政府必须通过结构调整找到新的经济增长点，实现经济增长方式的转变。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:地王频现上海长风地块，中海地产买下它的代价是70.06亿元；广州珠江新城地块，城建集团创下的地王楼面价是15324元/平方米。绿城集团以36亿元、25亿元一口气摘得苏园土挂06号地块、苏园土挂07号两幅土地，。类似情况不断涌现。当楼市出现“降温”苗头时，开发商仍然在土地市场重金出手，这更多是出于对未来市场的长期看好，“赌涨”未来。京沪楼市均现量价齐跌，房价未全面松动价升量跌已蔓延至二线城市年初开始持续半年的价量齐升，到两个月前的量跌价升，再到10月的量价齐跌，9月第三周，北京商品住宅期房签约总量跌破2000套，日均签约跌破300套，创下3月份以来的日均成交量新低。受前期阶段性供应偏紧等因素影响，成交量下滑之势已从一线城市蔓延至二线城市。受到房价持续攀升、政策转向影响购房者心理等共同因素影响，国内一二线城市房产交易呈现量跌现象，但长期趋势向好长期看，房价仍会形成持续上涨态势。预计3—5年超级资产泡沫将形成宏观经济在变好，企业、居民收入在增加，货币创造的过程就变成了在资本市场财富创造的过程。这时，投资者信心会膨胀，导致过度负债。预计未来3-5年内，会导致超级资产泡沫的形成。由于房地产投资恢复迅速，使得房地产价格涨幅会趋缓，但仍会形成持续的上涨态势。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：房源消化以去库存为主，新增供应量少。进入下半年，市场可售房源持续下降。08—09年各月月初房源存量情况（套数）08—09年住宅新增供应量月度变化（套数）近期供应量较小，各新项目蓄势待发，潜在供应量巨大自09年3月以来，济南房地产市场一直保持较好发展势头济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：需求旺盛，成交量大。刚性需求为主，改善性及投资为辅，其中投资性需求自五月份上升较大。08—09年住宅成交量月度变化（套数）5月以来成交量持续下降，9月份呈现最低。据调查了解，房源充足的楼盘几乎都有较好的成交情况。成交量的下降由于在售房源的减少与价格的上涨预计市场仍会保持良好的势头，未来成交量呈现逐步下降局面济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：供需失衡导致房价大幅上涨。进入八月份，大部分项目存在明显的价格增长，平均价格涨幅在400元以上。供需失衡导致房价大幅上涨多数楼盘接近尾盘，面对良好的市场形势，提升价格以实现价值最大化客户对价格上涨存在一定的抗性价格普遍上涨,客户有一定抗性济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，大部分楼盘价格上涨，客户存在一定抗性济南房地产上半年成交量稳步提升，五月后成交量下降，但市场形势保持较好势头中国经济、房地产大势整体向好大牌开发商高价拿地，看好未来市场，预计房价仍会呈稳步上涨趋势大势有一定安全保障大势整体向好区域势头向好济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:“西进”战略，立“山水长清，泉城新区”目标，长清区利用自己的资源，区位和交通优势，促进人文，经济，旅游火热发展，规划成为一个非常宜居的城市。长清规划大学科技园区，打造人文西部工业新区建设提速，经济发展提升经济形象旧城改造项目提上日程钟灵毓秀物华天宝丰富旅游资源傲视群城济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，推售体量约22万方，已售面积约19.97万方，销售率达到90%，其中常春藤市场占有率达55%。长清市场供需分析0500100015002000250009年1-9月住宅成交情况（套数）供应量消化量存量051015202509年19月份住宅成交情况（面积）供应量成交量存量从两个图表中可以看出，09年1-9月份，长清市场成交率很高；据我司实地调查，所剩房源基本上为顶层。根据调研分析长清市场的年需求量约10万平米。单位：万平方米济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:（别墅除外）为3735元/㎡，09年价格涨幅为11.65%项目名称开盘价格均价银座常春藤31503820御龙湾(别墅)60008000港基·滨河华庭31003500长兴苑33503700济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:（万平方米）物业地址开发商备注潜在项目长兴苑20济南市长清区龙泉路东段路南山东逸和置业预计明年推出港基·滨河华庭6.1长清区经十西路与重汽黄河路交界处西北角山东港基建设年底推出2万方，其他明年推出凤凰山庄1.8长清区凤凰路南龙泉街东段东铺委员会预计明年推出恒大项目200长清城区，大学城与西部经济开发学交汇处恒大地产预计明年推出逸和城180济南市长清文昌片区山东逸和置业三年之后开发总计407.9万平方米潜在地块2.4长清区灵岩路与大学路交汇处西侧住宅用地4.4长清区灵岩路与大学路交汇处书香门第对面住宅用地总计6.8万平方米目前长清城区在售房均为普通住宅，近期将要开发的恒大项目体量较大，预计品质较高，将会成为长清城区很有竞争力的项目。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:（万平方米）物业地址开发商备注潜在项目润和山居（未售）7.6长清区大学科技园中华女子学院北临山东同圆置业近期开盘鲁商常春藤57长清区西部大学科技园大学路南山东鲁商置业常春藤即将推出4万方的小高