万科第五园分析

骨子里的中国情结深圳万科第五园分析概述•万科·第五园位于深圳北部坂雪岗片区的南部片区，该片区也是坂雪岗片区内最大的居住片区（片区整体规划居住面积为80万平方米）。随着四季花城的成熟、万科城项目的全面启动，坂雪岗片区已经成为全城关注的焦点。同时，该片区又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力区域。•该项目在整体规划设计上，通过对中式传统住宅形式进行了现代手法的演绎。展现了项目对实现传统人文，自然的现代中式居住观的追求与探索，整个项目给人以一种古朴，典雅又不失现代的亲和感。•项目一、二期于2005年6月正式面市，首期将全面推出Townhouse、新洋房、新多层三种全新产品，尤其是Townhouse产品，将全面开拓深圳联排别墅的先河。•2004年，第五园在文博会上精彩亮相，获得了客户与文化界的一致好评；第五园出版发行的《骨子里的中国情结》一书，名列去年底广州必得书店畅销书排行榜第七名。•2004年12月25日，第五园更以“骨子里的中国情结”的文化内涵和现代中式的神似特点，获得了由中国土木工程学会、中国城市规划学会、中国房地产协会城市开发委员会、中国民族建筑研究会和中国建设报联合颁发的“中国珍品大院奖”，标志着第五园项目已成为中国房地产的标杆，万科地产再次引领了中国房地产的潮流。•2004年11月，第五园参展深圳首届文博会，首次精彩亮相。万科首部项目书籍《骨子里的中国情结》在文博会上举行首发仪式，作者王受之先生现场签名送书。文博会期间，万科集团王石董事长亲临展会现场，与中央政治局常委李长春、文化部部长孙家正亲切握手。2004年12月，在北京钓鱼台国宾馆，第五园以其独特的“原创现代中式”设计风格，荣获“中国建筑珍品大院”奖。•2005年5月1日，第五园于“2005年深圳市春季房地产交易会”中亮相。项目定位•“第五园”于2005年7月23日开盘。开盘当天第五园人山人海，据统计，当天到场车辆达1700余次，到场人数达5000余人。一期52套庭院别墅，84套叠院别墅，210套合院阳房，共346套单位一天之内全部售罄，其中庭院别墅均价11000元/平方米，叠院别墅7000元/平方米，合院阳房5500元/平方米。•项目定位：1、产品定位：万科城的定位为欧式建筑，为了区别于万科城、也为了避免与万科城直接竞争，“第五园”就定位为中式风格。第五园沿袭了广东“岭南四园”的风格，打造成中国传统的徽派建筑。•2、客户定位：•消费行为——目标客户有着很深的中国情结，他们喜欢中国的传统建筑；由于生活在城市里太长时间，对“村”的生活形态有着强烈的渴望，但是对于家里内部的生活用品则更偏好于先进的设备。•消费动机——目标客户对西式建筑已经产生“审美疲劳”；是万科地产的忠实客户；想体验万科的优质物管；期待第五园的升值。•消费方式——目标客户基本都是高收入者，他们对价格不是特别敏感。•3、形象定位：骨子里的中国情结。项目优势•扬弃式继承：第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。•“准垄断”效应：第五园总占地面积达22万平方米，加上已建成的四季花城(该小区占地40万平方米强)，加上坂雪岗的46.9万平方米，万科在坂田已经有了1.09平方公里的土地，建面超过130万平方米。而整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额，呈现准垄断的局面。•品牌效益：万科地产在深圳是有口皆碑，品牌效应相当明显。项目劣势•整体规划方面：第五园为了突出小院却忽略了大院，目前来看整个小区公共绿化面积很小，大型公共休闲中心也没有。•白墙带来的问题：由于整个小区内白墙太多，夏天日晒反射是个问题，而且外立面比较容易脏•采光和通风性能普遍比较差：第五园户型的采光和通风性能普遍比较差，虽然有一些天井，但是依然没有很好的解决这个问题。•私密性不强：第五园户型的对视性很强，私密性不强。特别是在卫生间，有很多卫生间设计为“三面开放式”。机会•规划中的道路：在第五园的东、南、西三面规划有三条道路，分别是坂雪岗大道南段(城市主干道)、环城南路(城市Ⅰ级主干道)、坂雪岗2号路(城市支路)，未来第五园的交通将变得非常便利。•南坪快速一期：南坪快速西起南山前海、东至龙岗坪山，东西横跨西部港区、前海物流园区、南山、宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉(一期终点)、横岗、坪山、大工业区。南坪快速一期预计在今年年底建成通车，届时南坪快速一期沿线的居民将可能有更多的人选择在第五园置业。威胁•目前周边环境不雅：第五园的定位是走高档路线，但其周边比较多工厂和农民房，第五园的品位和安全问题可能会打折扣。•配套不完善：第五园最大的劣势在于配套设施的不完善，这包括两个方面——一方面是周边配套的缺乏；另一方面是内部配套的不完善，第五园规划中的配套只有尚街和万科书城，相对于万科城来说配套设施显得非常不完善。•交通不便利：“第五园”地处坂田雅园路，雅园路为目前第五园唯一的对外联系市政道路，但按规划其断面未达到规划等级，而且只有2车道，车辆进出非常不便。•公交线路不完善：“第五园”的车位户数比是0.8：1，也就是说有20%的客户的主要交通工具是靠公交车。而目前到第五园的公交车只有380B、328、335、917等几路公交，而且只能到五和南路与雅园路的交汇处，再步行近400米才到第五园。对于把公交车作为主要交通工具的客户来说是很不方便。经济指标•建设总建筑面积为:88705.22m2，其中商业2349.16m2、居住75956.06m2，余为附属建筑工程和公益工程(菜市场800m2、物业管理150m2、社区健康服务中心150m2、文化活动300m2、小学6500m2、幼儿园2200m2、居委会300m2）。•绿化/容积率：绿化率30.00％•容积率1.25•小区配套：约1万平方米的商业、一所小学、三所幼儿园及其它配套近3000平方米;•作为非常注重文化建设的万科地产，在第五园项目中，再次对住宅的文化精神赋予了全新的诠释。•尹昌龙为本书所作的序言中，有这样一段描述“《骨子里的中国情结》的可贵之处在于，由万科.第五园入手，融汇古今，打通内外，带我们进入了一次文化旅行。•万科.第五园的文脉也由此得以清晰地呈现，而映入满眼的是中国民居的历史。”在这篇序言中，尹昌龙博士对万科.第五园倡导的住宅的民族化精神给予了高度评价。同时，他也期待“惟愿有更多的万科.第五园，来传达我们的‘中国情结’，寄托我们的人居梦想。”•万科.第五园项目名称由王受之教授所起，他是在受万科地产之邀参观第五园项目地块时，依寻“岭南四园”的思路而联想出这个名称的。•作为万科地产常年义务策略顾问，他参与了万科俊园、四季花城、万科城的定位和推广。他在讲述创作本书的心路历程时，不只一次强烈地表达了一个旅居海外华人的中国心。他认为，中国人离开中国越久、越远，对国家的感情越深厚，这是因为中国的传的文化在起着潜移默化的作用。•实事求是地说，第五园不是一个常规项目，而是一个个性化很强的产品，是深圳第一个真正意义上的中式建筑，也就是说喜欢的人会特别喜欢，不喜欢的人会特别不喜欢，文化是具有杀伤力的。小区规划、设计分析•整个社区的规划是由中央景观带分隔而成的两个边界清晰的村落所组成，一条简洁的半环路将两个村落串连。每个村落都由三种产品即庭院House、叠院House以及合院阳房所构成。各村内部都有深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落组合而成，宜人的尺度构成了富有人情味的邻里空间。•位于社区紧邻城市干道的商业街和社区图书馆与住宅区之间以池塘相隔，小桥相连，互为景观。其内部空间也特别强调了各种开敞、半开敞、下沉的院落和连廊组合，形成丰富而使人流连的村口场所。在住宅单体上，种种院落形式无不着力体现中国传统民居当中那种内向型的空间，提供了一方自得其乐的小天地。•在外部形象上，着力塑造墙体的形态，又不使其对于通风采光造成影响。在色彩控制上自始至终贯彻舍艳求素的原则，同时大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。•作为潮湿炎热地区的中式建筑，该项目吸收了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，通过天井、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞、缝隙、窄巷等，试图给阳光一把梳子，给微风一个过道，使房屋在梳理阳光的同时呼吸微风，让居住者能充分享受到一片荫凉，在提高了住宅的舒适度的同时有效地降低了能耗。1.建筑•在建筑单体设计中，设计师突出于中式民居的庭、院、门的塑造，采用中国传统民居的建筑符号，如安徽的马头墙、北京四合院的垂花门、云南的“一颗印”、广东的“镬斗屋”、江南的“四水归堂”天井院……再仔细推敲，进行重新组合和构置，通过寻找空间的对比和共性，在碰撞中寻求一种共鸣，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新建筑环境。2.园林•在环境设计的细节处理中，努力营造“幽”的氛围。在“第五园”的步行系统中，乔灌木配置突出其纳凉作用，而富于广东特色的旅人蕉和芭蕉等植物则点缀其间，体现着浓郁的热带风情；实墙前、花窗后、小路旁、拐角处等部位，都设计种植竹丛或竹林，使整个社区环境在窄巷深巷、高墙小院的映衬下更显得神色与悠远。3、色彩•在色彩上，采用素雅、朴实的颜色，穿插少许亮色，使整个社区给人一种古朴、典雅又不失现代的亲和感觉，特别渲染“素”的意味。白色、灰色传达了非常民俗的中国气质，而同时它们又是很纯粹的现代主义的色彩语汇，因此中国传统美学与西方现代住宅形态在此得到很好的结合。4、材质•在建筑材料的应用上，“第五园”也突出了传统和现代两方面的要素。青石、砖瓦、木料与水泥、玻璃、钢等现代建筑材料并存，实现了传统的再造。5、特别强调的细节•白墙青顶，高墙窄巷；户门的“门洞”效果；前庭、中天井、后院；退台、地下室；天窗、镂空花窗；竹……•“第五园”能够在物欲横流、价值观混乱、没有信仰的当今中国社会，旗帜鲜明地发扬中国传统文化的精髓，以期对社会的文明进步有所贡献，这是值得尊敬的。“第五园”能够在抄袭成风、经营短视、利润至上的房地产领域，开创新的产品探索，挖掘中国古典建筑的精华，并对其赋予现代的先进文明理念，这是值得尊敬的。“第五园”能够在忽视需求、包装过度、漠视品位的市场环境中，珍视用户的感受，提炼出对消费者不仅物质层面，更有精神层面的尊重，这是值得尊敬的。“第五园”能够传达出本篇行文所描述的“品位”价值，这是值得尊敬的。我们将满怀着真诚的尊敬，继续关注万科“第五园”。