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万科精装修调研报告2009年1月17日调研目的：•了解精装修项目市场，对本案精装修方案研究有所借鉴；•对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行规律性分析；•对现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计；•条件允许下对精装项目开发企业各部门运作流程进行了解；调研方法：电话调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息调研项目：天津项目：包括富力城、富力津门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经典、阳光100、时代奥城、金盛广场、非常公馆、天津公馆、君隆广场、科贸时代公寓北京项目：包括波菲特公寓、Master领域、乐成公馆、华远裘马都、茂华景都会、富力桃园、设计师广场、荣京丽都、金地名京注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，部分精装信息可能与项目实际有所出入。目录CATALOG【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况2.天津在售精装修项目规律性分析3.精装修对不同环节影响【二】北京典型精装修项目调研1.北京典型精装修项目概况2.北京典型精装修项目规律分析【三】天津与北京精装修项目对比分析【四】万科金奥国际精装修建议【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响天津住宅主要在售精装修项目概况项目名称富力城富力津门湖城上城阳光100位置南开区天津第二中心医院对面河西区紫金山路与珠江道交口西侧卫南洼风景区内南开区北马路、城厢东路交汇处南开区红旗南路延长线与外环线交口整体规划住宅总建面25万平方米居住总建筑面积151万，在售二期建面约10万平方米总建面17.2万平方米总建筑面积为75万平米，五期未售10万平米户型比例一室70平米，5%；二室80-130平米，40%；三室160-180平米，50%；四室230平米，5%零室41平米，68%；一室65-70平米，27%；五室230-290平米，5%一室63平米，15%；二室83-96平米，70%；三室125平米，15%１栋为70平米的一室、90平米的两室，各占50%，其余2栋规划未定开盘及时间2005年7月、2006年4月2007年11月21日2007年6月2008年3月入住时间2007年11月2008年10月2009年5月（一期）、2010年4月（二期）2009年开盘均价6088（一期）1200010000（一期）未售，预计10000当前均价1300013000-1400013000-14000——天津公寓主要精装修项目概况项目名称非常公馆吉利经典君隆广场天津公馆时代奥城科贸时代公寓项目地点河东区新开路与华昌大街交口西南角和平区贵阳路与西宁道交口天津市和平区南京路99号河西区解放南路与绍兴道交口南开宾水西路与水上东路交口南开区鞍山西道时代广场整体规划占地面积：0.36万平方米；建筑面积：1.81万平方米占地6400平方米，建筑面积36000平方米整体18万平米建筑面积6万平米三期剩余约6万平米占6400平方米，总建面4.1平方米，公寓建面约3.2万户型比例50-80平米一居60-88平米40%，二居96-120平米40%，三居120-160平米20%一居76-89平米40%，二居123-160平米40%，三居180-230平米20%一居40平米30%，一居60平米40%，一居90平米30%一居40-50平米70%，二居60-70平米15%，三居110平米10%，跃层70-140平米5%一居50平米84%，二居100平米16%开盘时间2005年8月2007年11月2007年12月2007年5月二期2006年8月2007年12月22日入住时间2006年8月2008年8月2009年2008年10月2008年10月2008年12月开盘均价6000163001800018000950010800当前均价——1630025000-28000250001400010800天津主要在售精装修项目分布分析221500.511.522.533.544.55河西区和平区河东区南开区天津主要在售精装修项目分布分析•天津当前在售精装修项目主要集中在市内主要区域，如南开、河西、和平、河东等，此区域精装修市场开始较早且较为集中，区域客户对精装修接收程度较高。•本案地处河西南开交接处，借助区域发展趋势，为精装修营造良好的发展氛围。天津主要在售精装修项目特点分析特色1：•城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、南京路区域等，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；特色2：•城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；特色3：•实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。天津主要在售精装修项目产品特色分析特色1：•面积分布：60-120平米户型，相对集中，主要为了有效规避因精装修单价过高，导致总房款超出客户接受能力；特色2：•选做精装修项目户型数量普遍较少，避免因户型过多加大施工成本，增加施工难度；特色3：•小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多，其中酒店式公寓选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响精装修费用及风格分析——各项目精装费用标准及分布比例天津主要在售精装修项目费用标准100020001500100010001200400025001500200050010001500200025003000350040004500富力城富力津门湖城上城阳光100非常公馆吉利经典君隆广场天津公馆时代奥城科贸时代公寓分析：•天津10个在售的精装修项目中，精装修标准区间主要集中1000-2000元之间，占整体的60％，其中1000-1500元的比例占整体的40％，此类项目主要集中在城市发展潜力地段。天津在售精装修项目费用标准分布比例1000-150040%1500-200020%2000-300030%3000-500010%【一】天津在售主要精装修项目调研1.天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修项目规律性分析精装修费用标准分析精装修室内部建筑材质及品牌分析精装修公共部分及配套部分分析精装修项目销售情况分析精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响室内部分——入户门、分户门、窗户以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分——入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准1000-1500元/平米规律性分析：•材质：入户门：高档木质三防门分户门：此标准下普遍为实木复合门窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗•品牌：此类标准普遍不明确品牌吉利经典室内部分——入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准1500-2000元/平米规律性分析：•材质：入户门：此标准下普遍钢木复合门，并有部分高端项目开始使用子母门分户门：此标准下普遍为实木复合门窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，科贸时代使用LOW-E玻璃•品牌：此类标准普遍不明确品牌富力津门湖阳台门富力津门湖入户门室内部分——入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准2000-3000元/平米规律性分析：•材质：入户门：此标准下主要项目为天津公馆，其使用高档木制子母门；分户门：实木复合门窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗•品牌：此类标准普遍不明确品牌费用标准3000-5000元/平米规律性分析：•材质：入户门：此标准下主要项目为君隆广场，其使用高档三防门；分户门：罗德尔内夹钢板三防门窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗•品牌：此类标准普遍不明确品牌室内部分——玄关、客厅、卧室以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分——玄关、客厅、卧室费用标准1000-1500元/平米规律性分析：•材质：地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆天花：涂料或乳胶漆灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜•品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌（同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如斯米克、王者等。墙面及天花：多乐士、立邦等各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：品牌示例室内部分——玄关、客厅、卧室各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片吉利经典客厅阳光100客厅阳光100卧室吉利经典卧室富力城卧室室内部分——玄关、客厅、卧室费用标准1500-2000元/平米规律性分析：•材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板墙面：乳胶漆或壁纸天花：乳胶漆或造型吊顶灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜，如时代奥城等还赠送电视柜、床头柜等•品牌：此类标准地面、墙面品牌并不明确，主要突出的是产品的高档次或高级天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；如时代奥城青钢龙骨吊顶各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：室内部分——玄关、客厅、卧室各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片富力津门湖客厅富力津门湖卧室时代奥城客厅时代奥城卧室科贸时代室内部分——玄关、客厅、卧室费用标准2000-3000元/平米规律性分析：重点项目天津公馆•材质：地面：高等品牌瓷砖墙面：乳胶漆或壁纸天花：乳胶漆或造型吊顶灯具：吊顶部分配筒灯衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜•品牌：此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖突出是诺贝尔品牌地面，其主要突出的是其高附加值部分，如地板低温辐射采暖系统、LOW—E玻璃+吉斯的五金件、平衡式新风置换系统、中央真空洗尘系统等.各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：室内部分——玄关、客厅、卧室各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片欧式风格欧式风格ＡＲＴ风格ＡＲＴ风格中式风格中式风格室内部分——餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分——餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：费用标准1000-1500元/平米规律性分析：•材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合；墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶灯具：灯具普遍自配设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶•品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等设施：橱柜及台面一般不明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，如吉利经典使用的为芭丽娜橱柜，蒙特丽米兰石台面板；水槽一般也不确品牌，目前使用品牌主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太及惠而浦。室内部分——餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片吉利经典吉利经典阳光100阳光100厨具主要品牌示例室内部分——餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：费用标准1500-2000元/平米规律性分析：•材质：地面：高级防滑瓷砖或实木复合地板墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天