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深圳市XX综合小区管理方案目录一、项目概况————————————————二、经营宗旨和经营目标———————————三、物业管理模式——————————————四、组织结构和人员编制———————————五、物业管理收支与利润测算—————————六、管理总体目标与分项目标—————————七、物业管理制度及岗位职责（略）八、物业服务内容、标准及质量保证措施（略）九、方案编制说明——————————————一、项目概况（预设情况）XX综合小区位于深圳市XX区XX路XX号，东临XX路，南靠XX路，西邻XX大厦，北接XX小区。小区共有四栋塔楼组成。其中A、B栋为高层写字楼用途，总建筑面积为50000平方米；C、D栋为高层住宅（公寓），总建筑面积为40000平方米。每栋均有一个独立出入大堂，各配有三部电梯。小区对外封闭，有东、南两个出入口，东门为正门。小区占地20000平方米，绿化面积5000平方米。电梯维护服务对外全包，无中央空调。假定小区已完成入伙，进入正常管理期，无新增筹办费用，无租赁业务。管理费标准暂按三级物管资质标准进行计算。小区主要建筑经济指标如下：项目计量单位数值小区规划总用地m2*1.办公用地m2*2.住宅（公寓）用地m2*3.公建用地m2*4.道路用地m2*5.公共绿地m2*6.其它用地m2*总建筑面积m21200001.写字楼建筑总面积m2500002.住宅（公寓）建筑面积m2400003.公建面积m2*4.地下车库及人防m2*平均层数层28容积率7.5地下停车率%*地下停车位辆260地面停车率%*地面停车位辆50绿地率%25二、经营宗旨和经营目标●经营宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。●经营目标物业公司将以优质服务为基础，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。以多种经营为手段，达到社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的经营目标，三、物业管理模式物业公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托多年物业管理的成功经营模式和经验，建立完善的ISO9002质量管理体系；根据XX小区的自身客户定位、物业特点，以及小区所处的地理环境，我们采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，建立有自身特色的物业管理之路。四、组织结构和人员编制1、管理处组织架构管理处经理经理助理工程部保安部环境管理部服务中心设备维护基本维修安全保卫消防管理卫生保洁绿化园艺行政客服收款统计设备组维修组安保组消防组车管组保洁组绿化组物业助理兼文员物业助理兼财务2、管理处组织架构描述及人员编制管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制。各岗位所需人力资源配置实行物业公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。根据以上架构，管理处共设立人员编制69人，具体安排如下：（1）.管理处设经理1人，在物业公司总经理的领导下负责管理处的全面工作，实现公司制定的管理目标和任务。（2）.管理处设经理助理1人。由于该小区加上停车场、公共面积等超过10万平方米，面积较大，管理任务较重，特设立该职位。其主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本。（3）.管理处设工程部7人（含部长）。其职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。其中设部长1人、设备组3人、维修组3人。（4）.管理处设保安部46人（含部长）。其职责是负责小区治安、消防、交通车辆的管理工作。其中设部长1名，其余人员分三班设岗。具体岗位包括：班长1人，前门岗1人，后门岗1人，大堂岗4人（4个大堂），中控室兼消防值班1人，地下车库2人（假设地下车库有2层），巡逻岗3人，车辆管理员2人。（5）.管理处设环境管理部12人（含部长）。其职责是负责小区内的卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好的工作和生活环境。其中设部长1人，另设绿化组1人、保洁组10人。保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设置。每栋楼2人负责（共8人），1人负责大堂和车库，1人负责地面公共区域。（6）.管理处专设服务中心（即办公室）2人。其中物业助理兼文员1人（职责是负责客户服务、文件档案管理、文秘工作等）、物业助理兼财务1人（职责是负责客户服务、各项费用的收取、工作统计等）。管理处原则上只设立出纳岗位，会计工作由公司会计负责。物业助理在经理助理的直接领导下，负责客户投诉接待、信息传递、协调沟通工作。五、物业管理收支与利润测算XX综合小区每月收益表面积共90000平方米月计算项目内容数量单价（元）金额备注写字楼管理费50000M28400000公寓管理费40000M23.2128000固定停车费20025050000临时停车费150057500其他收费2000合计587500经营成本（员工工资福利）预算岗位及部门人员配置月薪／元小计备注管理处经理145004500经理助理125002500收款员118001800文员115001500工程部部长13000.003000工程部技工6180010800保安部部长120002000保安班长313003900保安员421100(含伙食费)46200环管部部长115001500绿化工112001200清洁工106006000合计84900物业管理成本预测收支明细面积共90000平方米月计算名称单位数量单价金额备注收入587500支出工资人6984900福利人69402760基本保险金人6920013800拆旧费5000办公费办公用品500通信费2000宣传费1000每月分摊维护费水费5000电费55000电梯台126007200材料费4000每月分摊化粪池清理费1500每月分摊外墙清洗费3000每月分摊垃圾清理费3000绿化保洁费用3000每月分摊保安费用3500每月分摊其它2000支出合计197160毛利润390340税金33000公司利润357340六、管理总体目标与分项目标1、管理总体目标为了将本小区建设成为一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：一年内：——达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”考评标准；——达到“深圳市安全文明小区”考评标准；——创建区级“青年文明号”；二年内：——达到“广东省物业管理优秀住宅小区”考评标准：——达到“深圳市安全文明先进小区”考评标准：——创建深圳市的“青年文明号”；三年内：——达到“全国城市物业管理优秀住宅小区”考评标准；——达到“深圳市安全文明标兵小区”考评标准；——创建广东省的“青年文明号”；2、分项指标：（1）房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机和消防水泵完好率达100%；（1）小区无重大火灾、刑事和交通事故。（1）小区内外，环境绿化按国家级标准达标率100%。（1）房屋零修、急修及时率99%以上。（1）违章发生率1%以下，处理率100%。（1）管理人员专业培训合格率100%。（1）业主（住户）对小区、大厦物业管理满意率95%以上，投拆处理率100%。九、方案编制说明1、本方案主要考虑小区物业管理工作方面的常规性作业内容，未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多种经营等方面的工作，主要原因是此类工作根据具体情况的不同，会在人员配备、费用支出、收入预计等方面产生较大变化；2、本体维修基金为专项基金，未列入常规收入、支出范围内；3、本方案中人员编制根据实际情况和公司对物业管理效果的总体要求不同，会有一定出入；4、收支测算仅针对管理处级测算，未包含物业公司费用分摊等因素；