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深圳某小区物业管理方案**管理（深圳）有限公司受深圳****发展有限公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。一、概况座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法1组织架构、人员编制占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写1字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下：A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理员4人，财务3人。B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22人（含花工2人）；炊事员4人。以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。C、组织架构、人员编制网络图2聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。B、管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。爱岗敬业，责任心强，有较强的管理、组织协调能力。C、助理主任：大专以上文化程度，具有一定的组织、协调能力，经物业管理培训合格上岗。2D、助理员（采购主管）：大专以上文化程度，30岁以下，具有房地产或建筑工程或机电设备专业知识，会操作电脑者优先。经物业管理培训合格上岗。E、财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上职称或会计证书和会计电算化证书齐备，两年以上财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。F、保安员：高中以上文化，男性，30岁以下，身高一米七五以上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经历者优先。班长和军训教员在部队任班长以上职务，经岗前培训合格上岗。G、维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，持有特殊工种操作证书，三年以上实际工作经历。弱电工应懂低压间的供电、自动、联动工作原理，并具备排除各种故障的能力，消防设备系统的专业专职人员必须全面懂得消防设备系统原理和排除故障的能力。，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，懂维修安装技术，班长具备技师职称，具有一定的组织协调能力。H、清洁绿化工：初中以上文化，30岁以下，以女性为主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。班长须高中以上文化，有两年以上专业工作经验，组织纪律性强，具备一定的管理3能力。三、管理规章制度和管理服务内容A、管理规章制度各项管理规章制度均以ISO9002质量体系为蓝本，可结合自身特点进行增删和完善。主要体系有：人事工作手册；办公室工作手册；管理处工作手册；清洁绿化手册；安全保卫手册；维修工作手册；设备工作手册，工程规章制度手册；消防工作手册；各类质量记录和表格。4B、物业管理服务内容物业的接管和验收入伙保安服务大堂道口停车库巡逻监控、消防中心维修服务住宅部分公共部分日常房屋管理服务装修搬运物品来访投诉清洁绿化服务清洁绿化社区文化活动5四、管理服务分项标准和内容、措施序号项目国家及深圳市指标承诺指标内容及措施1房屋完好率98%99%房屋外观无破损，无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。2房屋零修及时率、合格率98%100%99%100%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。3维修质量合格率100%100%分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。4管理费收缴率98%98%按规定标准收取，在入住同时办理银行托收。不擅自提高收费标准，不乱收费。5绿化完好率95%98%区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，专业人员管理。6清洁、保洁率99%99%区内实行卫生责任包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次，清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。7道路完好率及使用率90%96%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。68化粪池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无阻。9排水管、明暗沟完好率98%排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。10路灯完好率95%98%路灯完好无损，晚间正常使用，定期检查、维护保养，保持洁净。11公共文化娱乐、休闲及小区雕塑完好率95%98%确保娱乐设施使用功能，定期正常使用，定期检查、维修保养，保持洁净。12生活用水用电供应率及水电费收缴率98%98%定期对供水设备进行检查、保养，保证其完好，按规定标准收费，不擅自加价。13住房维修回访率30%30%以上接听住户报修电话铃声不超过3响，到达维修现场不超过双方约定时间，指定专人回访，健全回访记录。14小区治安案件发生率0．2%0．2%以下24小时巡逻，力保居民无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。15防火设备完好率，消防供水率100%100%定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。16火灾发生率0．1%0．1%以下加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定期演练，勤检查，及时消除火灾隐患。17违章发生率1%加强宣传和巡视，跟踪7管理，及时发现及时处理，及回访记录。违章处理率95%98%18住户有效投诉率0．8%0．5%按政策规定搞好各项工作，提高管理人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度。住户投诉处理率95%100%19管理人员专业培训合格率100%及时组织无证人员参加取证培训。20居民对物业管理满意率95%96%教育员工视业主为衣食父母，全心全意为居民服务，尽全力为居民排忧解难。21档案建立与完好率100%加强硬件投入，指定专人全部实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。五、管理处物资装备配备方案根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预算）如下：A、行政办公设备和办公用品137840元；B、保安装备、用品103800元；C、清洁、绿化工具用品77340元；D、维修工具用品66665元；E、员工食堂设备用品110860元；F、员工宿舍用品104980元。以上费用合计524145元。8管理处办公室设备、用品装备购置计划（预算）表1设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注办公桌张146509100办公室11张（把），财务室3张（把）。办公椅把144005600会议桌张130003000开会、接待两用会议椅把5020010000电话部410004000电脑台4850034000电脑台椅套410004000打印机台4300012000复印机台12000020000传真机台136003600饮水机台124002400计算器部4160640办公室、财务室各2部。保险柜台120002000照相机部125002500过胶机部1800800自行车部35001500文件柜个48003200宣传柜个2700014000不锈钢小区平面图个1500500日常办公品批150005000分体式空调台245009000暂未编入计划总额内合计金额1378409保安装备购置计划（预算）表2装备名称单位数量单价（元）金额（元）备注夏装套968017640每人两套冬装套9615014400每人两套迷彩服套481004800贝雷帽顶48351680武装袋条48251200军大衣件481205760军胶鞋双4815720警棍根151001500对讲机部18270048600打卡机部3450013500至少两部训练器材批140004000合计金额10380010清洁、绿化装备购置计划（预算）表3设备名称单数量单价金额备注位（元）（元）垃圾推车部53001500剪草机台186008600抛光机台11500015000吸水机台160006000洗池机台160006000不锈钢烟筒个420000800果皮箱个153805700垃圾桶个120809600锄头把22040喷散头个1130130剪枝刀把250100胶水管米30061800工作服（冬）套441305270每人2套工作服（夏）套441004400每人2套地刷把3015450可分两次购毛巾条30051500可分多次购稀盐酸桶1045450可分多次购去污粉箱20801600可分多次购清洁精箱101001000可分2次购地拖把4020800地拖桶个4015600黑色垃圾袋个40000．451800收垃圾用，可分2次购白色垃圾袋个250000．153750分发用户，可分多次购合计金额7734011维修工具、用品装备购置计划（预算）表4设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注铝梯架250010005步梯铝梯架260012007步梯铝锑架180080012步梯万用表块2260520数字式北欧表块2400800数字式钳形电流表块1300300两用扳手套1850850套筒扳手套1850850内六角扳手套1150150活扳手套1200200钢丝钳把1465910剥线钳把1175825尖嘴钳把1465910管钳子套2200400电工刀把1140440螺丝刀套650300玻璃刀把18080试电笔支1120220手电钻台1680680进口冲击钻台180008000管道疏通机台120002000台钻台115001500工作台台128002800台钳台1800800砂轮切割机台124002400砂轮机台1680680云石切割机台112001200潜水泵台1800800电焊机台110001000手机锯台112501250值班桌张25001000值班椅把2120240工作服套2840011200各二套高空作业专用工具套1150001500含高压泵摇表块112001200高压试电笔支280160维修材料批140004000合计金额6666512员工食堂用品装备购置计划（预算）表5设备名称单位数量单价（元）金额备注煤气灶个23006001、含安装费用2、由环保局验收通过3、如没有开通煤气管道，应另行考虑燃料费用排油烟机套14500045000化油污系统套12000020000排风机台38002400炒锅个1140汤锅个1120120煤气饭锅个1800800冷柜台235007000蒸笼套13900900碗柜个110001000木柜菜板台台135003500和面机台115001500烤箱台120002000压面机台115001500绞肉机台115001500长条饭桌张30250-3007500-9000圆凳张110404400洗碗槽个115001500工作服套81501200开水器套114001400合计金额11086013员工宿舍用品装备购置计划（预算）表6设备名称单位数量单价（元）金额单人床张10215015300床垫张102404080单人衣柜个10225025500折叠椅个80453600单人写字台个10215015300暖水瓶个80201600开水器套214002800电淋浴器个108008000洗衣机台5200010000电视机台416006400会议室29英寸正副主任21英寸助理主任14英寸音响、功放VCD套190009000其它用品批120002000合计金额10498014六、物业管理用房设想物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做如下设想：〈一〉管理