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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料深圳物業管理100問二00五年三月精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目錄內容頁碼第一章项目前期籌備階段3物業管理3財務管理5政策法規9第二章項目接管驗收階段10工程10物業管理17行政人事管理21財務管理22政策法規23第三章项目交付使用階段24物業管理24行政人事管理33財務管理37法律責任45精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一章项目前期籌備階段熱點問題20問物業管理1.物業管理公司應何時介入物業管理公司應在規劃設計階段介入。2.開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件《臨時業主公約》、《臨時业主公約》、物業管理公司的《營業執照》、《資質證書》、《前期物業管理合同》等。3.深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳《管理公約》由全体業主簽署。而《香港大廈公契》則由發展商、管理公司及第一位完成買賣業主簽署。4.現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及不足之處程序：業主委員會起草公約公约業主大會審核通過確版印刷送区住宅局備案精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料內容：1)業主的權利、義務；2)業主大會和業主委員會；3)物業公司的管理範圍；4)物業公司服務的內容；5)物業公司的管理職責；6)其他約定之事；7)違約責任；不足之處：1)現時管理公約約定是以當地法規為准，国内法规并不完善。2)管理公约要經過業委會不斷修改，才可完善。5.管理份額與不可分割分數的異同現時國內之法規並沒有不可分割分數之表述。國內部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發展商為使各業主分攤及交納管理費而分配給各單元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。6.公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等）國內法規沒有明確業權分額之表述。7.裝修指南中應注意之事項使精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料裝修指南一般需要包含幾項內容：A、申報裝修及驗收退押金流程。B、房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜網安裝位置。C、涉及系統設施（寫字樓居多）的改建規定，如中央空調、消防煙感噴淋、資訊網路、煤氣管道等。D、施工隊伍須遵守的管理規定和防火規定。E、業主及施工單位遵守本指南規定的承諾書。財務管理1.管理處開辦費用之明細管理處開辦期發生之常見費用明細：1)設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備2)員工開支：包括招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費3)開荒清潔費4)管理處辦公室裝修費2．深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度物業管理服務收費實行政府控制價。市物價局會同市住宅局根據物業管理服務社會平均成本、費用和住（用）戶的經濟承受能力，廣泛徵求企業和市民意見精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料後，向社會公佈指導價格，由物業管理單位根據資質等級及提供的服務项目、服務質量、服務深度在政府指導價格範圍內提出具體收費標準，報業主管理委員會審核，經業主大會通過後執行；但最終確認的收費標準應與物業管理所達到的收費等級相符。在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、工業區辦公的（不包括工業廠房中生產管理辦公），可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。為體現“優質優價”的原則，凡已獲得市級“安全文明標兵小區”、物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）“稱號的小區，收費標準可上浮5%；獲得省級優秀管理單位稱號的可以上浮10%；獲得國家級優秀物業管理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為准。3.深圳市商業廣場是否應收推廣費用，是否包含在管理費中原則上，物業交付使用前的銷售推廣費用應由發展商負責，若物業交付使用後，商場管理費中應已包含商場推廣費用。4.深圳市物業管理企業是否可預收物業管理費（三個月管理費周轉金）物業管理收費應按月收取，經雙方協商約定可以預收，但預收期限不得超過3個月。5.售樓時，是否可贈送管理費精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料不能贈送管理費,但發展商可承諾向業主贈送管理費，所承諾贈送的管理費應由發展商支付予管理公司。6.深圳市空置房的管理服務收費辦法《物業管理條例》規定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。7.深圳市電費、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量深圳市電費計算分，住宅0.68元/度,商業0.78元/度,由供電部門抄表到戶.水費按用水量計算:用水量251.5元/噸25≤用水量302.25元/噸30≤用水量3.0元/噸高層住宅每噸水的加壓費是在單價的基礎上調20%,另外每噸水加排汙費0.5元/噸.8．公共水電的攤分方法一般大廈或小區這部份費用是在管理費中全包的，如業主買房時購房合同中沒有約定管理費是包括亮部份費用時，具體的分攤辦法根據業戶的購房面積來進行分攤。9．物業未經綜合驗收之管理費收取情況未通過接管驗收的空置房：其管理由有關責任單位負責，由於設計原因造成的，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料由規劃設計處代表我局負責；由於施工質量原因造成的，由施工管理處代表我局負責。有關責任單位可委託物業管理單位代管，但需交納全額管理服務費。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料政策法規1．購房入戶口的問題深圳市已停止購房入戶政策2．售樓時，發展商關於規劃設計的承諾應注意的問題这涉及到售樓廣告中的承諾及相關責任問題。分兩種情況分析：1)純粹以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣合同為目的，如商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環境理想居所、置業首選等等，是為要約邀請。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。2)如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，如銷售廣告中承諾有會所等，事後開發商和購房人在要約、承諾直致達成書面購房合同的過程中不再重新約定，其性質從本質上已構成象懸賞廣告一樣的特殊要約。其以購房者完成簽訂購房合同的行為為對價和承諾，具有不可撤回性，發展商不得隨意撤銷或變更承諾，一旦購房者與之簽訂買賣合同，開發商應履行廣告承諾的義務。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二章项目接管驗收階段熱點問題30問工程1．物業竣工驗收與接管驗收的異同1．竣工驗收：主要目的：達到設計和施工規定要求。2．條件：全部施工完畢，設備全部到位開通。3．交接物件：施工承包單位向開發商移交。4．接管驗收：1）主要目的：主體結構安全滿足使用功能。2）條件：竣工驗收合格設備全部正常使用。3）交接物件：開發商向物業管理單位移交。2．接管驗收前的準備工作1．物業管理公司。2．主要管理人員。3．交樓標準和權屬界限。4．管理公約、住戶手冊、裝修指南。5．交接方案、交接計畫、培訓計畫。6．驗收記錄表格。7．接管人員。8．管理程序和規定。9．保修單位及範圍。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料10．維修保養及操作培訓。11．崗位培訓。12．規定和法規。13．工具和材料。14．運作表格。15．籌建。3．接管驗收的條件1．竣工驗收合格。2．設備和設施正常使用。3．有關部門確認。4．道路通行車輛。5．無建築垃圾和施工設施。6．在建工程隔離措施。4．接管驗收需接收的資料1．產權資料：項目批准文件、用地批准文件、建築執照、小業主資料、拆遷安置等其他資料。2．住宅銷售及收樓“一證三書”：建委簽發的《建設项目竣工綜合驗收合格證書》、《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》、《商品住宅交樓書》。3．政府文件：驗收證明書、驗收備案表、消防、供用電、衛星、電視、電梯、供用水、其他驗收批准文件。4．主要技術資料：竣工設計圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料工程預決算、工程驗收及試驗記錄和簽證、主要材料質量保證書、新材料、新配件的鑒定合格證書、機電設備檢驗合格證書、說明書、訂購合同、機電設備調試記錄、其他竣工資料。5．接管驗收的標準1．符合設計規範和要求；2．符合施工規範和要求；3．符合合同的要求、4．符合運行要求、5．符合使用要求6．無遺留、無缺陷、無手尾、7．正常、合格、達標。6．接管驗收中交接雙方的責任建設單位：交驗準備、檢查及自檢；接管單位：審核接管資料、組織驗收人員；人員同進行接管驗收；檢驗符合要求：建設單位簽署文件交接管單位、接管單位簽署驗收合格文件；驗收不合格项目：建設單位返修至合格；建設單位負責保修；建設單位拔付保修保證金；建設單位：使用後隱蔽性的重大質量事故維修。7．接管驗收應遵循的原則100%到位原則、標準規範原則、業主和用戶角度原則、真實記錄原則、責權分明原則、及時解決原則、交接有序原則、帳庫分明原則。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料8．交樓標準及移交、接管方的權屬界限交樓標準是按照與建設單位簽定之合同規定的約定交付業主的面積、戶型及公共區域設備設施等。移交、接管方的權屬界限：移交單位：交驗準備、檢查及自檢。接管單位：審核接管資料、組織驗收人員。雙方共同進行接管驗收。檢驗符合要求：移交單位簽署交接管單位。接管單位簽署驗收合格文件。驗收不合格项目：移交單位返修至合格。移交單位負責保修。移交單位撥付保修保證金。移交單位：使用後隱蔽性的重大質量事故維修。9．裝修前業主應提交的資料1．業主需攜帶有關證件（權屬證明、身份證等）得出裝修申請，確定裝修公司；2．業主需提交裝修設計圖紙。10．裝修前施工單位應提交的資料1．施工單位應提交施工資質文件；2．施工人員的身份證及相片辦理臨時出入境證件；3．並與管理處簽定《裝修施工隊伍責任書》及交納有關費用。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料11.裝修審批的要點及注意事項禁止下列行為：1.變動建築主體：建築實體的結構構造屋蓋、樓板、梁、柱、基礎、支撐點2.無防水要求的房間陽臺改為衛生間廚房3.擴大承重牆