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深圳市投资控股有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换项目之深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目资产评估报告中联评报字[2010]第616号中中联联资资产产评评估估有有限限公公司司二二〇〇一一〇〇年年八八月月十十八八日日深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司目录注册资产评估师声明...................................................................................1摘要.........................................................................................................2资产评估报告...........................................................................................5一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者................................5二、评估目的............................................................................................8三、评估对象和评估范围........................................................................9四、价值类型及其定义..........................................................................11五、评估基准日......................................................................................11六、评估依据..........................................................................................11七、评估方法..........................................................................................13八、评估程序实施过程和情况..............................................................15九、评估假设..........................................................................................16十、评估结论..........................................................................................18十一、特别事项说明..............................................................................19十二、评估报告使用限制说明..............................................................20十三、评估报告日..................................................................................21附件目录.....................................................................................................23深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第1页注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第2页深圳市投资控股有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换项目之深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目资产评估报告中联评报字[2010]第616号摘要中联资产评估有限公司接受深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司的委托，就深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换之经济行为，对所涉及的深圳市皇城地产有限公司拥有的皇御苑A、B区及皇城广场商业裙楼部分物业在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象是深圳市皇城地产有限公司所拥有的皇御苑A、B区及皇城广场商业裙楼部分物业项目。具体包括投资性房地产——皇御苑A区裙楼201（2层整层）商铺，面积共计2,703.04平方米。存货——皇城广场裙楼1层3间商铺，1051—1053号，面积共计694.31平方米；皇城广场裙楼2层1间商铺2008C号，面积1,327.34平方米；皇城广场裙楼3层整层、4层整层共164间商铺，面积共计16,816.49平方米。存货——皇御苑B区裙楼1层8间商铺1103、1113、1113A、1115、1116、1125、1129、1133号，面积111.14平方米；皇御苑B区裙楼3层整层商铺，面积共计3,022.13平方米。上述房地产账面原值总额206,743,578.68元、账面净值170,943,716.71元。评估基准日为2010年5月31日。深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第3页本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用市场比较法和收益还原法对委估房地产进行评估。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，得出委估房地产在评估基准日2010年5月31日的评估结论如下：(1)评估结果经客观公正的评估计算，皇城地产委估房屋建筑物评估值详见下表：金额单位：人民币元账面值评估值增值率％科目名称资产名称建筑面积(㎡)原值净值原值净值评估单价(元/㎡)原值净值投资性房地产皇御苑A区裙楼201商铺2,703.0426,029,734.5919,348,769.4336,491,040.0036,491,040.0013,50040．19%88.60%存货皇御苑B区裙楼1层8间商铺111.14544,349.27544,349.272,478,422.002,478,422.0022,300355.30%355.30%存货皇御苑B区裙楼301商铺3,022.1314,801,990.8614,801,990.8635,358,921.0035,358,921.0011,700138.88%138.88%存货皇城广场裙楼1层3间商铺694.316,094,889.256,094,889.2512,636,442.0012,636,442.0018,200107.33%107.33%存货皇城广场裙楼2层2008C号商铺1,327.3411,651,841.829,521,607.1215,264,410.0015,264,410.0011,50031.00%60.31%存货皇城广场裙楼3、4层164间商铺16,816.49147,620,772.90120,632,110.78178,254,794.00178,254,794.0010,60020.75%47.77%合计24,674.45206,743,578.68170,943,716.71280,484,029.00280,484,029.0035.67%64.08%上述评估项目按房号所列的评估价值详见存货——开发产品评估明细表和投资性房地产评估明细表。(2)评估增值原因分析经评估计算，委估房地产原值增值35.67%，净值增值64.08%。造成本次房屋建筑物增值主要原因是，委估房地产由产权持有者自建，因深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第4页建设时间稍早，当时造价成本较低，资产账面值较低；经过产权持有单位进行多年折旧或提取跌价准备，资产账面净值更低。而近年来因房地产所在的深圳城市配套有所发展，口岸商业日渐繁荣，房地产市场价格较账面净值有较大幅度的增长；评估值（市场价值）中包含房地产开发的合理利润，故导致评估增值。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。本报告评估结果使用有效期一年，即自2010年5月31日至2011年5月30日使用有效。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第5页深圳市投资控股有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换项目之深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目资产评估报告中联评报字[2010]第616号深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司：中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用市场比较法和收益还原法，按照必要的评估程序，对深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换之经济行为所涉及的深圳市皇城地产有限公司皇御苑A、B区及皇城广场商业裙楼在评估基准日2010年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者本次资产评估的委托方为深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司，本次评估对象皇御苑A、B区及皇城广场商业裙楼的产权持有单位为深圳市皇城地产有限公司。委托方——深圳市投资控股有限公司是本报告评估对象拟置入方，是另一委托方——深圳市物业发展（集团）股份有限公司的控股股东。委托方——深圳市物业发展（集团）股份有限公司是评估对象的拟置出方，是本报告评估对象的产权持有者深圳市皇城地产有限公司的控股股东。（一）委托方之一深圳市投资控股有限公司概况深物业置出皇御苑及皇城广场商业裙楼项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第6页公司名称：深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）公司地址：深圳市福田区深南路投资大厦18楼法定代表人：陈洪博注册资本：460,000万元人民币企业类型：有限责任公司（国有独资）营业执照注册号：440301103535848经营范围：1、为市属国有企业提供担保；2、对市国资委直接监管企业之外的国有股权进行管理；3、对所属企业进行资产重组、改制和资本运作；4、投资；5、市国资委授权的其他业务。深投控系经深