港联物业《观澜天下》入伙筹备工作方案

港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.【观澜天下】一期入伙筹备工作方案港联物业（中国）有限公司二○一○年九月十五日港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.前言根据合肥康宏房地产开发有限公司【观澜天下】项目工作安排，【观澜天下】项目一期将于2010年12月30日向业主交付，这是对【观澜天下】项目前期工作的一次大检阅。不仅有利于提升【观澜天下】项目的品牌形象，增强业主及目标客户对【观澜天下】项目的信心，而且对于后期的销售推广有着深远影响。港联物业【观澜天下】项目物业服务中心拟结合项目情况按照时间节点分步实施入伙筹备工作方案。港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.目录一、设立物业服务中心\招聘员工二、物业管理制度的建立完善三、组织员工培训四、物业管理用房\物资装备的准备五、物业管理费价格报审备案六、文件资料的定稿\印刷七、标识系统的设计、制作、安装八、接管验收九、清洁卫生开荒十、入伙交房实施方案十一、费用测算港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.【观澜天下】一期入伙筹备工作方案一、设立物业服务中心\招聘员工根据一期入伙工作计划安排，【观澜天下】物业服务中心于2010年9月正式成立。各岗位人员设置根据交房的规模逐步招聘，一期交房期间的岗位人员预计10月中旬全部招聘到位。物业服务中心组织架构及人员配备方案1、“港联物业”基于节省人力、突出重点、相关兼顾和平殊结合的原则对『覌澜天下』项目的整体工作岗位与人力配备进行设置，详见下图：项目经理安全联席会议行政助理（1人）客服主管（1人）客服助理（2人）客服接待（2人）客服水吧员（1人）保洁领班（1人）保洁员（5人）园艺工（3人）秩序主管（1人）秩序领班（3人）秩序管理员（18人）工程领班（1人）技术员（1人）观澜天下物业服务中心兼品质管理员(1人)行政财务部（1人）管家部（15人）工程部（2人）秩序部（22人）（共42人）港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.说明：上述架构中的岗位及人员系“港联物业”根据“观澜天下”项目现场情况及提供资料、按物业管理企业行业管理运作模式编制而成，其中岗位及人员可根据“观澜天下”项目实际运行需要进行必要增减。因目前一期绿化尚处于质保期内，绿化维护工作应由绿化施工单位负责。从节省人力资源费用方面考虑，建议3名园艺工可暂不招聘到岗。2、行政财务部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1行政助理岗服务中心客户接待、部门工作统筹、服务中心行政人事工作、员工培训及考核、中心财务管理、预算编制与执行办公室管理、服务中心后勤、协助部门主管工作、项目财产管理、收费管理及协助会计工作（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称行政班人数早班人数中班人数08:30-17:3008:00-15:0014:00-21:001行政助理岗1人0人0人部门人员共计1人港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.3、管家部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1客服主管岗部门工作统筹、中心客服工作、社区运行及环境管理2客服助理岗服务中心来访客户接待3客服接待岗营销中心来访客户接待4客服水吧员营销中心来访客户的水吧服务5保洁领班岗保洁工作统筹安排、质量检查督导61号保洁工作岗园区1-8楼内外范围公共区域保洁维护管理72号保洁工作岗园区9-16楼内外范围公共区域保洁维护管理83号保洁工作岗销售中心区域保洁维护管理94号保洁工作岗样板房区域保洁维护管理10机动保洁岗社区公共景观、标识、自行车棚、社区垃圾箱保洁管理11园艺工作岗所有管理范围公共区域绿化维护管理港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称行政班人数早班人数中班人数08:30-17:3007:30-17:3013:00-20:001客服主管岗1人0人0人2客服助理岗2人0人0人3客服接待岗2人0人0人4客服水吧员1人0人5部门领班岗0人1人0人61号保洁工作岗0人1人0人72号保洁工作岗0人1人0人83号保洁工作岗0人1人0人94号保洁工作岗0人1人0人10机动保洁岗0人1人0人11园艺工作岗0人3人0人部门人员共计15人4、工程部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1部门主管领班岗部门工作统筹、机电运行维修管理、部门工作协调2机电运行/水暖维修电力系统机房运行管理及公共用电设施维修给排水系统及日常土木维修管理港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称行政班人数早班人数中班人数晚班人数08:30-17:3008:00-12:0014:00-18:0021:00-08:001部门领班岗1人1人0人1人2机电运行/水暖维修岗1人0人1人0人部门人员共计2人5、秩序部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1部门主管岗部门工作统筹、保安方案策划、消防管理、员工培训2大门口出入岗人行车辆出入口区域控制管理3园区1号出入岗人行车辆出入口区域控制管理4销售中心形象岗营销中心门口形象展示，维护现场秩序管理5消防监控岗消防控制中心值班6园区巡查岗内部公共通道、停车场、绿地区域7机动替更岗应急事件处理及队员每周替休8领班巡查岗岗位工作管理及工作检查港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称早班人数中班人数晚班人数行政班人数07:00-15:0015:00-21:0021:00-07:0008:30-17:301部门主管岗0人0人0人1人2大门口出入岗1人1人1人0人3园区1号出入岗1人1人1人0人4营销中心形象岗1人1人1人0人6消防监控岗1人1人1人0人7社区巡查岗1人1人1人0人8机动替更岗1人1人1人0人9领班巡查岗1人1人1人0人秩序部人员共计22人二、物业管理制度的建立完善拟定物业服务中心内部管理制度、各岗位职责、物业交房操作规程等(详见附件)，此项工作计划于10月中旬完成。三、组织员工培训：（具体详见工作计划表）1、公司企业文化、管理理念、公司规章制度、员工行为规范培训；2、管理服务工作内容、员工岗位职责培训；港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.3、物业管理知识培训；4、秩序部军事素质、军事技能培训；5、各岗位操作规程培训；6、入伙、装修手续办理流程培训、模拟演练。四、物业管理用房\物资装备的准备物业管理用房的装修、移交根据工作计划进度安排，物业服务中心一期各岗位人员将于10月中旬招聘到岗，物业管理用房宜在10月15日前交付使用。物资装备的准备为便于物业服务中心的工作开展，物业办公设施设备应于10月15日左右配备齐全，具体明细如下：1、清洁用品、工具：品名用途用途扫帚大卷纸营销中心垃圾袋空气清新剂抹布洁厕剂洗手液中性全能清洁剂洗衣粉胶皮手套手动喷壶鼠药拖布、玻璃清洁剂尘推玻璃刮杀虫剂垃圾桶果皮箱烟灰盅港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.项目数量用途吸尘器1台保洁工具车2台垃圾桶果皮箱清洁工具垃圾转运车3辆洗地机1台吸水机1台绿篱修剪机1部喷雾器1部绿化工具1套2、办公设备：项目数量用途电脑3台物业服务中心3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）项目数量用途办公桌椅及会议桌椅12套办公室复印机1台打印机2台空调机传真机1台港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.保险柜1个文件柜3套沙发茶几1套饮水机4台摄像机1部小区文化活动用照相机1部音响系统1套小区文化活动用VCD影蝶机1部电视机1部电话机3部寝具员工服装厨房用具1套其他办公用品1批4、维修工具：项目数量用途疏通机1部电焊机1部冲击钻/手电钻各1部切割机1部热熔器1套电工工具2套水工工具1套木工工具1套空调工工具1套铝合金人字梯3架13步梯一架；7步梯一架；5步梯一架港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）项目数量备注对讲机（配两电一充、耳麦）警棍10根电警棍强光手电筒消防斧头1把专用消防扳手2把防毒面具5套钢盔5套消防靴5套手提式1211灭火器套雨衣15套雨衣、雨裤分开式雨靴15套自行车床具五、物业管理费价格报审备案根据项目整体管理面积、人员配备、费用支出等测算物业管理费的综合收费单价，经书面报合肥康宏房地产开发有限公司相关领导确认同意后，报当地房地局和物价局审核、备案。此项工作计划于2010年11月1日前完成。六、文件资料的定稿\印刷各类交房资料修订完成后必须于2010年11月底印制完成。港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.为彰显本项目高端定位，建议请专业公司对交房资料进行设计。资料明细如下：房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房通知书业主手册、前期物业管理服务协议、临时管理规约、区域防火责任书、装修管理协议书、房屋交付表、办理入伙程序单等。七、标识系统的设计、制作、安装标识系统的设计、制作、安装由物业服务中心协助开发公司督促设计施工单位于12月10日前完成。标识系统明细表序号种类分布位置具体内容备注1CI导视类园区门口小区平面图园区内适当位置小区景观指示牌园区内适当位置小区楼栋指示牌各栋、各户楼栋、门牌园区门口、主通道物业宣传栏园区门口、主通道物业电话告示牌2树木科属类树木树枝上树木科属种类习性3温馨提示类草坪上请勿践踏小草树木边或树枝上请勿攀折水池边请勿嬉水4警示类水池边水深危险，请勿靠近健身场儿童、老人请勿单独使用港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.配电房有电危险、请远离燃气站危险，请勿靠近各主干道、园内门口交通限速、限行、禁鸣标识会所附近停车指示牌消防通道禁停牌5工程类设备房机房重地，非请勿入设备房有人作业，禁止合闸设备房有电危险6铭牌类物业服务中心牌水泵房、配电室前台接待客服部财务部工程部保洁部储藏室消防控制中心港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.参考图片：港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.港联物业（中国）有限公司AsiaAssetProperty（China）Ltd.八、接管验收1、房屋及设施设备的承接查验：9月份开始安排工程技术人员驻现场，与康宏地产和承建单位的工作人员一起参与【观澜天下】土建工程、绿化工程、相关市政工程竣工收尾监理工作；参与机电设备的安装调试，了解整个小区所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能，掌握水、电等线路的铺设走向；参与智能化及弱电系统的安装调试（包括消防、门禁对讲、道闸、监控系统等）。与康宏地产、承建单位协商交接事宜（如：交接日期、注意事项），统一验收标准，制定接管验收方案，从质量和使用功能的角度开始进行接管验收。对达不到接管验收标准的工程部分，物业服务中心将及时以书面的形式向开发公司相关部门报告，并协助开发公司督促施工单位于11月30日完成完成工程质量返修工作，进行再次验收。房屋质量的分户查验工作于9月份开始实施；公共设施设备的查验工作根据施工进度及时安排实施。1、资料的移交为了项目物业管理工作的顺利开展，资料的移交工作必须于11月15日前完成。资料明细如下：1）工程竣工验收备案证；2）环卫验收合格证；3）消防验收合格证；4）生活水水质合格证；5）其它配套验收合格证；6）各项设备之维修及使用手册；港联物业（中国）有限公司AsiaAsset