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宁乡二环路项目物业发展规划谨呈:湖南国大置业有限公司湖南恒嘉地产2010年6月我们“潜伏”宁乡市场三年，拥有两大项目的操作基础，深谙宁乡地产运作之道。能够得到贵公司的信任，接到贵项目的邀请，我们除了激动之外，更多是油然而生的责任感和一种挑战。我们团队将在尊重市场与充分沟通的基础上，将即将启动的项目打造成为宁乡市场“叫好又叫座”的精品楼盘，再创宁乡楼市神话！因此，我方将通过此次沟通，大胆想象，小心求证，以确立今后运作基础与发力方向。写在前面项目解读项目商业部分策划项目住宅产品发展定位物业概念规划设计总纲PART-1项目解读指标/地块/区位/交通/配套环境占地面积:约70亩净用地面积：50亩容积率：≤4.5高层社区多层、洋房充分利用容积率指标放弃较多容积率指标,建筑密度较大土地利用率高，符合利益最大化的经济学理论土地利用率较低，一般适用于大体量开发项目指标解读属中小规模项目，规模上无甚优势地块狭长,呈“L”字长条形，南北距离较短,内景园林空间受限东西向较长，在二环路沿线和西侧商业部分有发挥空间项目规模不大，地块有一定受限突破地块限制，营造项目卖点，发力于商业部分，是定位关键！地块条件解读8宁二环路宁阿斯派服饰8宁Y358768.585东沩安置地宁朱乡大道8.515.75865Y358768.5852R12R12楚沩佳郡厕地下油罐宁城加油站砖8188248优雅翠园楚天科技18853408728总面积=70.11亩S=296m2S=159m2986188186北部：二环路西部：宁乡大道优雅翠园通程酒店东部：楚天科技南部:朱宁路楚沩佳郡宁乡行政中心板块高尚生活区边缘，周边高尚项目集群，市场机会与竞争并存！项目地块环境，居住氛围与商业氛围并重。项目地理位置优越,是宁乡对接经开区、金洲区和长沙城区的桥头堡，未来轻轨经过项目周边，交通便利，但受噪音和灰尘影响较大,酒店、学校、医院、政府机关、经济开发区遍布其左右、但目前商业氛围不够浓厚.环境解读优雅翠园行政中心宁乡大道通程大酒店县一中玉龙国际花园经济指标区位条件交通条件配套条件环境条件地块条件具有较多限制可塑性强潜力板块公共交通发达大众配套完善整体档次一般缺乏塑造产品线多样性的基础布局上具有一定发挥空间新区快速发展满足交通便利的需要满足便利生活的需要缺乏山水高端产品的资源高端物业定位缺乏支撑经济型物业定位的支撑产品与客层具有丰富想象空间结论1结论2商业，成败在此一举！对于本项目来说，与沿江板块、行政中心板块、玉潭公园板块等诸多项目进行直面竞争，如以住宅作为突破口，区位优势和规模上不占优势，同时，住宅的利润率偏低，此举显然不明智。以发展的眼光看待本项目，本案立足于宁乡新城区的桥头堡，依托于通程大酒店和行政中心等高端配套，辐射新城区、经开区、金洲区的独特区位优势，本项目在商业上将大有作为。同时，商业的发展将满足项目投资效益最大化的需求，极大提升住宅部分的溢价能力。可以说，本项目的成败就决定于商业部分的打造。因此，我司将发力于商业，着重以“大商业”的塑造来为项目注入精神内核。PART-2项目商业部分策划发力于商业，花明北路商圈的力量增长极策划思路1.商业市场分析2.项目商业定位1.1市场背景分析1.2宁乡商业发展分析1.4主要竞争项目分析（现有和未来）1.3消费人群分析2.1地块价值定位2.3商业规模定位2.4商业功能和主题定位3.物业发展建议4.项目业态定位2.5案例借鉴3.1商业规划布局3.2商业细部设计建议4.1业态定位原则2.2辐射范围界定4.2业态分布比例4.3业态定位模拟5.商业运作之道5.1定制模式、招商策略与运营1.1市场背景分析宁乡GDP发展状况固定资产投资总额发展状况社会消费品零售总额发展状况工业总产值发展状况人口总数变化状况城镇在岗职工平均年工资情况县域经济的华丽蝶变随着宁乡经济的快速发展，城市化进程的提速，新的经济增长极必将催生；新城建设、旧城改造，并驾齐驱，由一元经济，向2极甚至多极经济的发展转型，成为宁乡经济腾飞、城市蝶变的必由之路。那么，宁乡商业的新生发展极又在哪里？！207.23240.8310.4169.69143.79102.2174.5383.8711%12%12.40%14%15.30%0.16220.245215.10%01002003004000%5%10%15%20%25%30%GDP74.5383.87102.2143.8169.7207.2240.8310.4增长率11%12%12.4014%15.1015.300.1620.24520022003200420052006200720082009宁乡GDP发展状况GDP发展状况图（亿元）由于经开、金洲工业园区的建设发展，及众多国际级品牌的进驻，带动了宁乡经济的全面发展，近年来宁乡国民经济保持了较高的增长速度，2002年以来平均每年的经济增长幅度在15%左右，为宁乡经济发展提供了良好的市场环境。固定资产投资总额发展状况固定资产投资总额（亿元）51.362768.0106105.13146.3208.3268.185.6145.40%32.40%25.90%22.50%39.17%42.35%44.52%01002003000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%固定资产投资51.36368.01185.61105.13146.3208.3268.1增长率45.4032.4025.9022.5039.1742.3544.522003200420052006200720082009近年来宁乡政府加不断加大了对城市建设的投资力度，固定资产投资增幅较大，城市化建设日新月异，城市化水平不断提高，城市市政设施不断完善，为宁乡各行业提供良好的发展机遇。社会消费品零售总额发展状况社会消费品零售总额（亿元）30.479152.088259.392696.1181.9768.8919.00%17.30%14%14.10%12.58%16%0501001500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%零售额30.479152.088259.392668.8981.9796.11增长率12.58%14.10%14%16%19.00%17.30%2004年2005年2006年2007年2008年2009年宁乡社会消费品零售总额保持了较快的增长势头，2004年以来保持在12%—17%的较高涨幅，说明宁乡消费市场具有较大的发展潜力，宁乡商业市场具有一定的发展前景。工业总产值发展状况153.55188.86284.64548.8388.627.50%23.10%33.80%36.50%41.20%01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%工业总产值153.55188.86284.64388.6548.8增长率27.50%23.10%33.80%36.50%41.20%2005年2006年2007年2008年2009年工业总产值发展图（亿元）9243248870102030405060708090２００５年２００６年2007年2008年2009年数量宁乡产值过亿元企业数量近年来，宁乡工业发展较快，特别是07年起，增幅达到了25%以上，为宁乡经济的快速发展作出了重大贡献，目前宁乡年产值过亿元的企业达到近90家，青岛啤酒、三一重工、加加酱油、华良电器、银太纺织、泰国正大、欧德宝汽车城、快乐购、联合利华、圣德西等这些大型企业的进驻，成功推动了宁乡工业的发展，对宁乡房地产的发展起到了推波助澜的作用。人口总数变化状况近年来宁乡人口总数（万人）132.1853146.5140.1134.5133.61234.30%3.77%4.17%4.58%3.45%1251301351401451500.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%人口数量132.185133.612134.5140.1146.5自然增长率4.30%3.77%3.45%4.17%4.58%2005年2006年2007年2008年2009年2006年前，宁乡人口的增长速度较缓慢，一直维持在130万人左右的规模，2007年开始人口增速开始上升，说明随着宁乡城市化发展的加快，工业化进程的加快，经济的发展，宁乡对外的吸附力将越来越强，未来人口将会有较大幅度的增加，对业的需求也将越来越大。目前玉潭镇常住人口约为26万左右，每年以5%的速度增长。城镇在岗职工平均年工资情况近年来宁乡城镇在岗职工平均年工资（元）156383325726799218591820117.90%22.60%24.10%20.10%16.40%050001000015000200002500030000350000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%年工资1563818201218592679933257增长率17.90%16.40%20.10%22.60%24.10%2005年2006年2007年2008年2009年作为全国百强县，宁乡在岗职工工资以平均每年18%左右的速度增长。城镇居民收入水平较高，社会品零售消费及不动产投资消费均比较强劲，为宁乡经济的发展提供了保障。宏观小结：宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年更提出了“五年五十强，十年过百亿”的口号。作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的规划，让宁乡与长沙的空间距离大大缩短，已转变成为长沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府的助推，宁乡的商业发展也将登上一个崭新的平台。1.2宁乡商业发展分析宁乡商业发展历程宁乡商业格局分析中心城区商圈研究商业发展趋势城市化进程与商业变革目前宁乡经过近几年发展，城市化进程已经初具雏形，形成了新老城区的格局举翼齐飞的发展格局。坚持旧城改造和新区开发并举，实施“一洲两岸”、“北拓东扩南连中改”工程，以建设中等城市为目标。商业发展也正随着城市化进程谋求发展和变革。宁乡商业发展历程混乱无序2000年城市发展相对滞后，城市的布局混乱导致商业网点的发展处于无序状态。2002年-2005年由八一路、人民路、汽车老站围合组成大西门地段由于交通便利和城区的快速发展，商贸和消费快速发展，逐渐形成商圈，消费开始集中。大西门商圈崛起2005年—2007年快速发展卖场效应商业升级沙河市场成为宁乡最大的商品零售批发集散地；各类专业市场在老城区成行城市；本土超市和中小卖场开始出现；龙头湾、金林时代广场、步行街的开业和步步高的进驻使得宁乡零售商业开始第一轮的升级。2008年—？房地产的发展使城市化进程进一步提速，对商业发展提出更高的要求和也提供发展机遇。开始出现南城、老城、沿江、新城等商圈。多种业态如雨后春笋般跟进并扎根发展。大型集中商业和街区商业应运而生、国际零售巨头的进驻，够物中心的出现，使宁乡开始进入商业变革的时代。城市化进程引领商业变革1、宁乡商业基本情况•近年来，宁乡的商贸流通规模和市场覆盖面不断扩大，消费市场规模也不断扩大，县城商业网点已达近3000个，业态涵盖综合超市、百货店、便利店、专业卖场、专卖店、集贸市场等，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、图书音像等。2、中间集中，两头分散的商业格局•宁乡以大玺门和步行街为中心，商业格局呈两头相对分散的格局。•以八一路、花明路、人民南路、楚沩中路围合形成的区域成为宁乡商业目前最繁华的区域。历史较久，是宁乡最成熟的传统商业中心，激烈的竞争使该商圈已经不再满足于传统商业一统天下的格局，但仍由百货业（苏宁电器、金满地、大玺门街区）带头，发展到包括商务、休闲娱乐等为一体的复合型传统商圈。•随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及