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百达商场物业管理租赁方案市中心综合体物业公司简介株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。项目简介项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、桂林人、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区、家电、衣服、图书、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层，其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。www.themegallery.comwww.themegallery.com目录商业定位租户的选取租金的确定出租方案租赁方案定位说明商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理www.themegallery.com目标区域定位周边主要商业及商圈分布图www.themegallery.comwww.themegallery.com目标区域定位经营功能定位arealocationfunctionallocalization商业定位businesspositionwww.themegallery.com经营功能定位楼层数地下一层地上一层地上二层地上三层地上四层地上五层地上六层地上七层楼层定位超市及停车场首饰、化妆品服饰电器.包括家用电器，电脑，手机等。运动装备家居、床上用品等高档商品办公楼www.themegallery.com租户的选取SelectOnethatholdsaleasewww.themegallery.comwww.themegallery.com•基本承租户•主要承租户•一般承租户•百货公司•连锁店•超级市场•自选商业•家电商店•家具商店•食品店•服装商店•皮鞋店按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类按照经营形式分类按照经营品种分类选择好才是真的好租户的类型www.themegallery.comwww.themegallery.com影响选取的综合因素综合因素租户的财务状况和能力租户的声誉租户组合与位置分配商场规模的大小租户所需要的物业服务主要承租户与一般承租户的配合www.themegallery.com根据因素确定租户选择●租户的声誉一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。●租户的财务状况和能力那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。●租户组合与位置分配主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。●租户所需要的物业服务商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。●主要承租户与一般承租户的配合安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。●商场规模的大小本项目总建筑面积为1.6万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。www.themegallery.com租金的确定ascertaintherent租赁成交价租赁进程租赁期限的确定车位租赁费用及免车位策略媒体组合推广预算费用付款方式租赁相关费用租价报价明细租赁报价www.themegallery.com租赁报价本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。租赁时期租金报价区间预租期100-150较成熟期130-180成熟期150-200www.themegallery.com租价报价明细序号租赁楼层预租期租赁报价较成熟期租赁报价成熟期租赁报价17F13516519026F13016018535F13515518044F120（基准价）150（基准价）175（基准价）53F11514517062F110140165散租71F350(使用面积)8-1F420(使用面积)单位：元/平方米.月www.themegallery.com租赁成交价单位：元/平方米.月序号租赁楼层较成熟期租赁报价散租客户成交价整层租赁客户成交价世界500强知名企业17F165145135可额外享受租金下调5元/平方米/月26F16014013035F15513512544F15013012053F14512511562F140120110说明：租赁两层及两层以上客户，需单独请示领导，根据领导指示确认租赁价格www.themegallery.com车位租赁费用及免车位策略对于整层租赁的客户拟提供地下二个免费停车车位的策略；半层租赁的客户原则不上提供免费车位。租赁一层以上客户和知名企业客户单独洽谈。项目月租金及管理费年租金及管理费地上固定车位100012000地下固定车位（平面）8009600地下非固定车位（双层，月租）6507800地下非固定车位（双层，按小时收费）小车2.5元/半小时；大车5元/半小时；（届时根据政府规定据实调整）www.themegallery.com租赁进程期间时间截点计划租赁面积比例面积预租期接收前至接收后3个月30%4800平方米租赁较成熟期接收后3个月至6个月60%9600平方米租赁成熟期接收后6个月至9个月90%14400平方米尾房租赁期接收后9个月至12个月100%16000平方米www.themegallery.com媒体组合推广预算费用媒体类型费用（万元）公关推广10纸媒媒体推广投放15网络媒体推广投放12平面设计20户外广告制作、投放及现场包装12合计69www.themegallery.com租赁方案LeasingPlan出租的促进策略商场的管理出租方式的管理招商原则广告策划www.themegallery.com商场的管理●统一管理商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。●分散经营是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。www.themegallery.com管理模式的五个统一统一物业管理统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即统一项目的业态规划和商品布局。即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境www.themegallery.com分散经营为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。www.themegallery.com组织架构●组织架构设计说明：商管公司的组织架构主要分为三大板块：1、物业服务部分（保安、保洁、设备管理）2、商业服务部分（包括策划促销和商户管理）3、行政财务（租金收取、客户回报支付等）其中由商业招商和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有商户。www.themegallery.com组织结构图总经理保保洁安组组物管部运营部办公室财务部设备组会计组出纳组招商组客服组www.themegallery.com物业管理内容养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。www.themegallery.com出租方式的管理●一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。●一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。租金计算可采用两种形式：www.themegallery.com出租的促进策略●进行特色经营,扩大商场的吸引力●提高商业场所的产品档次,扩大消费.●加强广告宣传,提高商厦的知名度●节庆日经常举行活动,促进客流量●根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策●顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等www.themegallery.com招商原则1、二个重点●重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。●对名家、名企、名品重点招商2、四个优先●厂家优先：厂家直接合作优先答约；●名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；●独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；●特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。实行“二个重点四个优先”的基本原则注：租赁面积到500平米以上优先引进www.themegallery.com广告策划●广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。●协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。Theend,thankyou!