物业专项维修资金申报、使用流程

物业专项维修资金申报、使用流程讲座一、基本概念什么叫物业专项维修资金那些是共用部位那些是共用设施、设备什么是物业小修？什么叫两个三分之二业主同意？（一）什么叫物业专项维修资金物业专项维修资金（简称维修资金）是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。P.18.（第二条）保修期时间根据《合肥市商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度管理规定》。P.97.第六条第三款在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：1、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；5、保温工程为5年；6、其它部位、部件的保修内容、保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。第七条住宅保修期从开发企业将住宅交付用户之日起计算，保修期限不应低于本规定第六条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。（二）那些是共用部位及共用部位的维修、改造物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（见规定第三十三条）P.28.共用部位维修：为使共用部位能达到房屋使用功能对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动。共用部位改造：为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分构件拆除、另行设计、重新建造的活动。（三）什么叫共用设施、设备及维修、更新和改造物业共用设施、设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。（见规定第三十三条）P.28.共用设施设备维修：在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。共用设施设备更新：在不改变设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。共用设施设备改造：在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。（四）什么是物业小修小修工程（零修工程或养护工程）。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据物管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。特点：其主要特点：量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。（五）什么叫两个三分之二业主同意什么叫两个三分之二业主同意？是指已经获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明维修资金的使用必须具备两个条件：第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上业主的同意。满足上述两个条件才为有效的决定。二、相关法律、法规（一）《物权法》节选条文第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十六条下列事项由业主共同决定：其中（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（二）其他相关规定《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第四条规定：物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。Ｐ.18.《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第四条市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金管理机构（以下简称市、县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。Ｐ.23.第十七条物业专项维修资金的使用范围包括P.25.（一）物业共用部位维修、改造工程1.主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。5.经业主大会或者相关三分之二以上业主同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。三、维修资金的使用范围（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程P.25.1.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的。2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。5.二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。6.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。7.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。第十八条下列费用不得从维修资金中列支P.25.1、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。2、物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担。3、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。4、物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。四、维修资金使用应具备的条件P.26.（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专户。（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。五、维修资金的分摊原则第二十三条维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。P.26.屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担。属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。第二十四条物业维修时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用。六、维修资金的使用程序第一阶段：项目选择第二阶段：项目实施和验收第三阶段：项目费用审计和资金拨付第一阶段：项目选择（一）方案制定(P.31.第十六条）1、实施物业管理，业主大会已成立的，业主委员会或由其委托的物业服务企业于每年第四季度对管理区域物业共用部位、共用设施设备实施查勘，明确维修范围。房屋主体承重结构部位以及共用屋面、共用墙体渗漏的大中修和更新、改造项目的查勘应由房屋安全鉴定部门出具查勘鉴定结论。电梯等特种设备的大中修和更新、改造项目的查勘应由特种设备检验检测机构出具检验检测结果、鉴定结论。《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第二十五条规定：物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由有相关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。鉴定的目的：是利用第三方专业技术部门客观公正的找出共用部位、共用设施设备损坏的部位、找出产生问题的原因以及提出处理问题的建议，便于维修时针对性强。2、符合维修资金使用范围和标准的大中修和更新、改造项目，申报主体编制《维修项目施工方案》及《工程总预算》，制定《维修资金使用方案》及《维修资金使用方案业主表决确认明细表》。《维修资金使用方案》的内容：(见P.36.)使用方案内容应包括项目名称、施工范围、项目预算费用、分摊范围及面积、申报主体、施工单位选择方式、施工监管、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等内容（二）业主表决对全体业主共用部位、共用设施设备进行大、中、修和更新、改造的，由业主大会对《维修资金使用方案》审查决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在《维修资金使用方案业主表决确认明细表》签字确认；对部分业主共用部位、共用设施设备进行大中修和更新、改造的，《维修资金使用方案》须经使用范围内专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在《维修资金使用方案业主表决确认明细表》签字确认，并在物业管理区域内（单元门及住宅区入口处）公示表决结果。（三）项目申报P.32.业主委员会或被委托的物业服务企业登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统，录入维修项目预算申报相关数据信息，生成《物业专项维修资金使用预算申报表》上报市物业专项维修资金管理中心，并提交下列书面材料：1、维修项目查勘鉴定报告。2、维修工程施工方案及工程预算报告。3、维修资金使用方案。4、维修资金使用方案业主表决确认明细表。5、维修资金使用方案业主表决确认情况公示材料。6、其他需要提供的材料。业主委员会可通过合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统及时了解市物业专项维修资金管理中心对维修项目的审核过程及结果。申报主体维修资金使用流程根据业主大会决定的项目，组织鉴定、设计方案、项目预算，列出工程量清单。1、网上做预算分摊明细表2、做维修资金使用方案。3、向全体业主公示。1、两个三分之二以上业主在分摊明细表上签字确认。2、业主确认结果统计后向业主公示。带上述材料报合肥市维修资金管理中心，中心对工程项目进行审查，资料核对，电话回访确认后，进行项目立项。注意事项：1、预算分摊三分之二以上业主签字必须是业主本人签字方为有效。2、三分之二业主签字确认前要注意业主基本信息是否准确（如：建筑面积、分摊金额、联系号码等）。第一阶段项目选择第二阶段：项目实施和验收（四）项目实施1、选择施工企业：市物业专项维修资金管理中心核准后，申报主体应按项目工程预算金额通过招标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。预算5万元以上的工程应填写《合肥市物业专项维修资金使用项目工程招标备案表》，委托合肥招标投标中心组织公开招标；并签订维修合同。预算5万元(含5万元)以下的工程可以由申报主体指定的专业单位组织施工，并签订维修合同。维修合同签定内容：明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式（施工及供货单位开户银行、账号）、质量保证金，联系电话等内容。2、资金拨付：维修合同签订后，申报主体应登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统申报维修资金拨付，并提交市物业专项维修资金管理中心《物业专项维修资金支用拨付申请书