物业五常法手册

物业管理有限公司五常法手册2目录前言1五常概要1.1常组织1.2常整顿1.3常清洁1.4常规范1.5常自律2五常法推进工具箱2.1常组织工具箱2.1.1常组织的流程2.1.2常组织实施要点2.1.3“常组织”的重点对象2.2常整顿工具箱2.2.1放置场所的确定2.2.2摆放方法的规定2.2.3标识2.3常清洁工具箱2.4常规范工具箱2.4.1工具一：定点摄影2.4.2工具二：目视管理2.4.3工具三：查检表2.4.4工具四：看板管理2.4.5工具五：标准化2.5常自律工具箱3五常法推行的步骤3前言A版修改状态：1通过对许多国内外优秀企业的管理经验进行分析可以得出：衡量一个企业管理水平高低的一项重要标准是现场管理。企业的各项管理，没有哪一项不是以现场管理为基础并且通过现场来实施的。没有现场管理做保证，全面提高企业素质，只能是一句空话,离开现场管理来谈企业管理是没有任何意义的。因此，很多公司都会采用以强化现场管理为突破口，进而带动企业整体经营管理水平全面提高的方针。特别对于一个物业项目而言,从物业管理的特点及内容来看,管理的好坏更是要通过现场管理“痕迹”及表现来体现。良好的现场管理更是吸引顾客、增强客户信心的最佳广告。经实践证明五常法（简称5-S）是企业各项管理的基础活动，是一种很好的现场管理工具，它通过开展常组织整理、常整顿、常清洁等基本活动，使之成为制度性的规范，最终提高员工的自律性及职业素养。因此，五常管理对企业的作用是基础性的，也是不可估量的，随着5-S的推行，员工发现问题与解决问题的能力得到了提升，每个员工的创意和工作热情都被很好地激发起来，各单位根据5-S要求对现场进行不断的改善，员工变得严谨而不缺少活力，积极主动地开动脑筋想方设法去改善现场中的不良现象，发挥出了极大的工作潜力。5-S管理是品质文化的重要组成部分，而一种文化是没有固定模式和基准的，因此，本手册的编写旨在根据5-S的要求，提供一些方法和工具，让推行者真正能够体验到5-S管理的益处，真正理解什么是5-S管理，而不能仅仅停留在表面上，不要简单、机械地照搬5-S管理的内容，而应思考如何对管理进行根本改善，通过持续不断的改善活动，使工作现场的管理水平达到一定的高度，手册4中提供的大量的示例来源于我们在管的项目现场，因现场情况及条件、要求不同，故仅供参考，各单位在推行中要善于分析每个案例的精髓，学会举一反三，触类旁通，根据自身现场状况，创造性的参考使用。5-S管理是基础管理工作的基础，对于改善工作现场环境、秩序等具有重要作用。但是，如果仅仅是工作现场在变，而人的意识不变，那么5-S管理的推行也是不成功的。评价5-S管理是否成功的一个重要标准就是企业是否创造了一种追求卓越、追求细节的文化，是否提高了员工的品质意识。管理有导向，但无固定的模式，创新是管理的灵魂，5-S有限，而创意无限。本手册由**部提出、解释和归口管理。物业五常法手册A版修改状态：11五常概要五常包括：常组织、常整顿、常清洁、常规范、常自律，其含义及目的如下：1.1常组织51.2常整顿1.3常清洁含义目的1、腾出空间；2、防止误用；3、创造整洁的现场环境常组织是改善现场的第一步。首先应对现场摆放和停置的各种物品进行分类，然后把现场不需要的物品清理出现场。特别说明区分需要与不需要的事、物，再对不需要的事、物加以处理目的1、保持良好工作情绪；2、稳定品质；3、追求零故障、零损耗特别说明含义对现场进行彻底的清扫，杜绝污染源，及时维修异常的设备，保持现场环境整洁及明亮，各设备运行环境和状态良好经过常组织、整顿，必需品处于立即能取到的状态，但取出的物品还必须完好可用，这是清洁最大的作用，所以，清洁也是对环境和设备的维护和点检，不仅要清扫人们能看到的地方，而且对于通常看不到的地方，如机器的后面等也需要进行认真彻底的清扫。灰尘的危害：灰尘→附着氧化→锈蚀→松动→脱落→部件变形→断目的1、工作场所一目了然；2、消除找寻物品取的时间；3、井井有条的工作秩序特别说明含义对现场所需的物品进行定量和定位，科学合理的布置和摆放，以便最快速地取得所要之物整顿是研究提高效率的科学，包括场所、方法和标识三要素。判断整顿三要素是否合理的依据是：当寻找某一件物品时，能够通过定位、标识迅速找到，并且很方便将物品归位。61.4常规范1.5常自律2五常法推进工具2.1常组织工具箱2.1.1常组织的流程常组织的流程，如图2-1-1所示目的1、全员遵守规章制度；2、培养良好职业素养；3、培养团队精神特别说明含义对于规定了的事情，所有人员都要求去执行，并养成一种习惯五常活动始于素质，也终于素质，但素质是抽象的，素质的高低只能通过行为来判断，通过外在的行为规范来引导，所有员工应有遵守规章制度、工作纪律的意识和习惯，在开展5-S活动中，要贯彻自我管理的原则，不能指望别人来代为办理，而应充分依靠现场人员的智慧及合理化建议来改善和创新目的1、成为惯例和制度；2、是标准化的基础；3、良好的文化开始形成特别说明含义是常组织、常整顿、常清洁的坚持和深入，并且标准化，制度化，以巩固成果要成为一种制度，必须充分利用创意改善和全面的标准化，从而获得坚持和制度化的条件，提高工作效率7图2-1-1常组织的流程2.1.2常组织实施要点在常组织的流程中有三个非常重要的基准：第一、“要与不要”的基准；第二、“场所”的基准；第三、废弃处理的原则。a)“要与不要”的判断基准各单位应根据各个场所的具体情况确定判断基准，判断基准应当非常明确。例如，表2-1-2中列出了公司运营管理部办公桌上允许摆放的物品。表2-1-2运营管理部办公桌面允许的物品要（允许放置）不要（不允许放置）1.电脑2.台历1个3.三层文件架1个4.电话机5.笔筒1个（包括一套必要的文具）6.水杯1个7.文件夹（数量视需要）8.参考书籍9.盆景或其它装饰物（1-2）件1.过期的文件2.过期的表格3.过时的资料4.枯死的植物、花卉5.临时记录6.损坏、不能使用的文具7.私人用品8.报纸等8b)“场所”的基准根据物品的使用频率来判定物品放在什么地方才合适，例如，表2-1-3中列出了一般使用的“场所”基准，各单位可根据实际场所的具体条件及情况制定基准。表2-1-3明确场所的基准区分等级使用频率处理结果不用不能使用废弃处理不再使用很少用可能会再使用（一年内）存放于储存室6个月到1年左右使用一次少使用1个月到3个月左右使用一次存放于储存室经常用每天到每周使用一次存放于工作场所附近实际运用中，各单位可根据具体情况调查物品的使用次数，并决定物品的放置位置和方式，调查可使用表2-1-4表2-1-4物品使用情况调查表物品使用次数是必需品还是非必需品一年没用过一次也许要用的物品三个月用一次一星期用一次三天用一次9每天都用c)“废弃处理”的原则废弃物处理办法，见图2-1-5所示。图2-1-5废弃物处理办法2.1.3“常组织”的重点对象表2-1-6列出了现场管理中重点关注的对象（供参考），各单位可根据项目及现场的特点（特别是食堂等项目），列出自己的重点对象，并加以管理。表2-1-6“常组织”的重点对象废弃物处理按固定资产管理办法涉及机密按相关规定特别处理普通废弃物分类后出售按相关规定特别处理属固定资产影响人身安全、污染环境物1.办公区堆积的物品2.办公桌上的物品3.文件柜、置物架上的物品4.过期的表单、文件、资料、报纸(包括电脑内存储的文件、资料)5.过期的公告、通告6.公共区域的物品7.设备房、操作间堆积的物品8.岗厅、前台的物品9.库房堆积的物品10.私人物品特别说明：在5-S管理活动的整理过程中，需要强调的重要意识之一就是：我们看重的是物品的使用价值，如果在相当长的时间没有使用该物品的需要，那么这件物品的使用价值就不高，应该处理的就要及时处理掉，否则导致无用品过多的堆积，既不利于现场的规范、整洁和高效率，又需要付出不菲的存储及管理的费用，最为重要的是妨碍了管理人员科学管理意识的树立。对于不要物的处理方法，通常要按照两个原则来执行：第一、区分申请部门与判定部门；第二，由一个统一的部门来处理不要物。102.2常整顿工具箱整顿三要素图2-2-1整顿所达到的目的2.2.1放置场所的确定根据实际的条件、作业者的作业习惯、物品的使用频率、拿取是不是方便以及作业的合理性规定等来确定物品放在哪一个位置比较方便，并对布局进行充分讨论及研究，确保物品摆在应该放置的地方，必要时对物品的放置场所明确区分的方法，例如，图2-2-2使用胶带或隔板将物料架划分为若干区域，这样使得每种物品放置都有明确的区域，从而避免物品之间的混乱堆放。各单位应根据现场的具体情况（特别是食堂等项目）确定物品的放置场所，表2-2-3给出了需重点关注的物品（供参考）。图2-2-2物料架的划分表2-2-3重点关注物品1.文件、资料2.公告、通告3.维修工具、器具、维修材料4.应急、抢险物资、消防器材5.易燃、易爆、有毒及污染环境、限制贮存的物品6.钥匙7.安全操作用具（如绝缘靴、绝缘手套、高压验电笔、绝缘捧等）8.保洁工、器具9.绿化工、器具10.临时堆放物品112.2.2摆放方法的规定最佳方法必须符合容易拿取的原则，并确定保留在工作场所或其附近的物品的数量，物品以不影响工作为前提，数量越少越好，例如，图2-2-4合理方法的示例（供参考），各类物品所用的摆放方法，不仅保持了工作现场的整洁有序，而且体现了员工的创新精神。而图2-2-5所示，要拿到想要的物品就非常困难。图2-2-2（a）小零件被分门别类地放在不同的容器里，线材使用挂钩挂放的方式，使得取拿物品及管理物品变得非常方便12图2-2-2（b）对物料架的空间进行了细致的划分，同类物品集中存放，各种物料均按照规定的位置和顺序摆放，并且清楚地标识出来，针对材料的不同特征（如重量、使用频率）分别存在货架的高、低处上，便于取用及保证操作安全。特别说明：1、安全操作用具等需使用特殊存放办法；2、个人维修工具用合适的容器盒装放，建议有工具清单或实物照；3、应急工具集中存放，须有清单及管理要求13图2-2-2（c）不能摆放在工具架上的工具分类挂在墙壁上特别说明：1.明确共同使用的梯子应有定位并编号；2.在梯身注明存放位置名称；3.梯子未使用时应用相关的链子将梯子锁住，预防梯子摆放不平，造成不必要安全事故14图2-2-2（d）对文件资料的属性进行不同类别的划分，在文件夹和放置位置上分别贴上相应的标签，柜、架加上进行标识，这样，现场人员不需要打开文件夹或柜门，就能清楚地知道里面放置的是什么。当文件夹较多时为避免放置出现错位，还采取了一些方法对文件夹进行定位。图2-2-2（e）钥匙、报刊的管理15图2-2-2（f）抹布、拖把等清洁工具悬挂放置，一是可充分利用空间，二则可以保持工具的洁净，另外还可延长其使用寿命。对于高标准场所，利用颜色或标签区分清洁工具所用的场所和对象，体现专业和规范。图2-2-5没有规划的摆放162.2.3标识所有的工作都做了，下一步就要做一些标识，标识好了，就能使物品及现场状态一目了然，方便员工识别，减少员工的记忆劳动。标识一般要解决两个问题：物品放在哪里？处于什么场所？库房平面布置图标示方法（供参考）：例如，图2-3-1，对于比较大型的，物品种类较多的仓库（资料室、停车场等类同），为明确各类物品的摆放位置，可制作平面布置图，使用颜色进行不同区域的区分，减少物料找寻时间。图2-3-1库房平面图与材料分类区域颜色对应特别说明：1、根据仓库的实际摆放情况确定平面布置草图后使用AUTOCAD等绘图工具进行平面图绘制；尺寸大小根据库房大小而定，打印时可相应调节平面图尺寸，原则：清晰直观。为保证标识的整洁，可进行过塑后再进行粘贴；2、对于小型仓库，且物品种类较少，则不必采用以上指引；3、根据具体情况仓库内显眼位置处（最好能在库房入口处或者仓管员办公处）。17材料分类区域标示方法：例如，图2-3-2，作为材料种类的分类标识，明确各种类材料的位置。与库房平面布置图相结合，以便在最短时间找到该种类材料的位置。图2-3-2材料